Haustiere in der Mietwohnung: Was ist erlaubt, was verboten?

Kurz gesagt

In der Schweiz entscheidet der Mietvertrag. Fische, Hamster, Meerschweinchen und Vögel im Käfig sind fast immer erlaubt, selbst wenn der Vertrag Tiere verbietet. Für Hunde und Katzen braucht es die Zustimmung des Vermieters, wenn der Vertrag sie verlangt, und nach heutiger Rechtsprechung darf er sie ohne Begründung verweigern. Hat er einmal Ja gesagt, kann er es aber nicht nach Laune zurücknehmen.

Viele Ratgeber auf Deutsch stammen aus Deutschland und erklären das dortige Recht. Dort hat der Bundesgerichtshof 2013 eine Formularklausel für unwirksam erklärt, die Hunde und Katzen generell verbot. In der Schweiz gilt das nicht. Das Mietrecht im Obligationenrecht sagt kein Wort zu Tieren, und die Antworten kommen aus drei Quellen: dem Vertrag, der Sorgfaltspflicht der Mieterschaft und einer Handvoll Urteilen. Wir haben sie gelesen, vom Yorkshire in Lausanne bis zum Husky in einer Waadtländer Genossenschaft, um zu sehen, wo die Grenze liegt und was es kostet, sie zu überschreiten.

Was das Schweizer Gesetz sagt

Nichts Spezifisches. Das Obligationenrecht verlangt nur, dass Sie die Wohnung sorgfältig gebrauchen und "auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen" (Art. 257f OR). Den Rest regelt der Vertrag.

Das Obergericht des Kantons Zürich hat es in einem Urteil vom 16. Juni 2015 gut zusammengefasst: Seit 2003 sind Tiere im Schweizer Recht keine Sachen mehr, das Mietrecht wurde aber nicht angepasst. Deshalb hat die Mieterschaft keinen allgemeinen Anspruch auf Tierhaltung, ausser bei Kleintieren, die zum üblichen Gebrauch einer Wohnung gehören. Für alle anderen kann der Vertrag vier Dinge tun: sie verbieten, die vorgängige Zustimmung des Vermieters verlangen, sie ausdrücklich erlauben oder gar nichts sagen. Dasselbe Gericht hat übrigens das deutsche Urteil von 2013 zitiert und ist trotzdem zu einem anderen Ergebnis gekommen.

Und wenn der Vertrag schweigt? Laut dem Mieterinnen- und Mieterverband (MV) sind Tiere dann in der Regel erlaubt, ausser solche, die stark stören oder gefährlich sein können, etwa Papageien, Giftschlangen oder eine grosse Zahl von Tieren. Im Tessin mahnt die ASI, der Mieterverband der italienischen Schweiz (Associazione Svizzera Inquilini), zur Vorsicht. 2022 nahm eine Familie in Stabio, die in einem kleinen Haus mit Garten wohnte, einen kleinen Hund auf, im Glauben, der Vertrag verbiete das nicht, und sagte es dem Vermieter. Wenige Tage später kam die Kündigung. Tatsächlich, so berichtet tio.ch (auf Italienisch), enthielt der Vertrag einen Zusatz: Tiere verboten, ausser mit schriftlicher Erlaubnis. Die Generalsekretärin der ASI sagte dazu, auch ein Vertrag, der zum Thema schweige, sei kein mildernder Umstand, und man solle es immer vorher ansprechen.

Dazu kommt eine Tessiner Besonderheit. Laut ASI verbieten die im Kanton am häufigsten verwendeten Allgemeinen Bedingungen, jene der CATEF, der Tessiner Kammer der Grundeigentümer (Camera ticinese dell'economia fondiaria), die Haltung von Haustieren (tio.ch, 2023, auf Italienisch). Frei veröffentlicht ist der Text nicht: Die CATEF verkauft ihre Vertragsformulare und Allgemeinen Bedingungen. Verweist Ihr Vertrag auf Allgemeine Bedingungen, lesen Sie diese vor der Unterschrift, denn dort steht meistens die Klausel zu den Tieren.

Welche Kleintiere trotzdem erlaubt sind

Solche, die im Käfig, im Terrarium oder im Aquarium leben, in üblicher Zahl und ohne Probleme zu machen. Der Mieterverband nennt Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche und Aquarienfische und hält fest, dass sie erlaubt sind, egal was im Vertrag steht, solange es nicht zu viele sind und sich niemand beschwert. Der Vertrag im Zürcher Fall sagte es ausdrücklich: Ohne Zustimmung dürfen "Kleintiere wie zum Beispiel Hamster, Kanarienvögel und Zierfische" gehalten werden, in den üblichen Grenzen.

Was "übliche Zahl" heisst, hängt von der Art ab. Nach der Tierschutzverordnung des Bundes brauchen Tiere sozial lebender Arten angemessenen Kontakt zu Artgenossen, und das Bundesamt für Lebensmittelsicherheit und Veterinärwesen (BLV) schreibt, dass Meerschweinchen in Gruppen von mindestens zwei Tieren leben müssen. Zwei Meerschweinchen sind also das Minimum, nicht zu viel. Der Goldhamster dagegen ist ein Einzelgänger und wird allein gehalten.

Zwei Fälle bleiben offen. Der erste ist das grosse Aquarium: Sind dafür bauliche Arbeiten in der Wohnung nötig, ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters nötig, und der Mieterverband empfiehlt eine Haftpflichtversicherung für Wasserschäden. Der zweite ist die reine Wohnungskatze. Laut Mieterverband geht die Tendenz heute dahin, sie wie ein Kleintier zu behandeln, entschieden ist die Frage aber nicht. Mit einer Katze fahren Sie also besser, wenn Sie es wie mit einem Hund halten und fragen.

Darf der Vermieter Hund oder Katze verbieten?

Ja, wenn der Vertrag Tiere von seiner Zustimmung abhängig macht, so die heutige Rechtsprechung. Der klarste Fall ist der aus Zürich. Eine Mieterin wohnte seit 2005 in einer 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss einer Genossenschaft, für 530 Franken Nettomiete. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen erlaubten Kleintiere, für "grössere Haustiere wie zum Beispiel Katzen, Hasen, Hunde, Papageien, Reptilien" brauchte es die schriftliche Zustimmung. 2013 fragte sie, ob sie den Hund ihres Freundes halten dürfe, der für längere Zeit ins Ausland ging. Sie legte die schriftliche Zustimmung der meisten Mitmieter bei und eine Mustervereinbarung zur Hundehaltung. Der Vorstand der Genossenschaft sagte einstimmig Nein: Er wollte alle gleich behandeln.

Die Mieterin klagte und verlor zweimal. Das Obergericht hielt fest, dass die Zustimmung mit dieser Klausel im "freien Ermessen" des Vermieters liegt und ihre einzige Schranke das Verbot des Rechtsmissbrauchs ist. Das Gericht anerkannte, dass die Lehre mehrheitlich einen ernsthaften Grund für eine Verweigerung verlangt, las die Klausel aber so, wie sie geschrieben war: Sie nannte keine Voraussetzungen, also durfte der Vermieter frei entscheiden. Allein für das Beschwerdeverfahren musste die Mieterin 1'450 Franken Gerichtskosten und 1'371.60 Franken Parteientschädigung an die Genossenschaft zahlen.

Die praktische Lehre: Der richtige Moment zum Fragen ist vor der Unterschrift, wenn der Vermieter noch auswählt und eine Ausnahme in den Vertrag schreiben kann. Danach hält er alle Karten in der Hand. Eine kurze, konkrete Anfrage wirkt besser als eine lange. Da Vermieter und Verwaltungen im Tessin auf Italienisch arbeiten, hier eine Vorlage auf Italienisch. Sinngemäss steht darin: Ich bitte Sie um Ihre schriftliche Zustimmung, in der Wohnung meinen Hund zu halten, der geimpft und mit einer Haftpflichtversicherung versichert ist, die Schäden an der Wohnung deckt; ich schlage vor, Art und Zahl der erlaubten Tiere im Vertrag festzuhalten, und lege die Versicherungsbestätigung bei.

Gentile signora, egregio signore, Le chiedo il consenso scritto per tenere nell'appartamento [Adresse] il mio cane [Rasse, Alter, Gewicht], vaccinato e assicurato con una responsabilità civile che copre i danni all'alloggio. Le propongo di indicare nel contratto la specie e il numero degli animali ammessi. Allego il certificato dell'assicurazione.

Sagt der Vermieter Ja, lassen Sie Tierart und Anzahl der Tiere in den Vertrag schreiben. Ein mündliches Versprechen ist schwer zu beweisen, daran erinnerte schon 2023 die Generalsekretärin der ASI.

Ein erteiltes Ja lässt sich nicht nach Laune zurücknehmen

Ist die Zustimmung einmal erteilt, kann sie nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Das sagt dasselbe Zürcher Urteil: Der Widerruf darf nicht willkürlich sein, weil die Mieterschaft auf die Erlaubnis vertraut hat. Die Stiftung Tier im Recht, die sich mit Tieren und Recht befasst, ergänzt, dass eine blosse Laune des Vermieters nicht genügt. Ein gültiger Grund sind dagegen Beschwerden der Nachbarn über Störungen, die wirklich über das Zumutbare hinausgehen, oder eine Tierhaltung, die nicht artgerecht ist.

Heikler ist das Tier, das ohne schriftliches Ja geduldet wird. Der Mieterverband betrachtet ein Tier, von dem der Vermieter wusste, als stillschweigend erlaubt, und nennt als Beispiel einen Hund, der seit drei Jahren gehalten wird. Die Stiftung Tier im Recht ist vorsichtiger: Auch jahrelanges stilles Dulden gilt nicht zwingend als Zustimmung. Beide Lesarten stehen nebeneinander, und ein Gericht könnte der einen oder der anderen folgen. Deshalb gilt derselbe Rat wie oben: Auch wenn der Vermieter seit Jahren von der Katze weiss, kann Ihnen eine Bestätigung per E-Mail heute einen Prozess morgen ersparen.

Tier ohne Erlaubnis: Mahnung, Kündigung und was das Gericht entscheidet

Halten Sie ein verbotenes oder nicht bewilligtes Tier, riskieren Sie die Kündigung, doch für den schnellsten Weg gelten für den Vermieter klare Regeln. Für die ausserordentliche Kündigung braucht es drei Dinge (Art. 257f Abs. 3 OR): eine schriftliche Mahnung, dass Sie trotz Mahnung weitermachen, und eine Lage, die dem Vermieter oder den Hausbewohnern nicht mehr zuzumuten ist. Die Frist beträgt mindestens 30 Tage auf Ende eines Monats. Der Vermieter kann auch ordentlich kündigen, mit den normalen Fristen.

Drei Urteile des Bundesgerichts zeigen, wie es in der Praxis ausgeht. Eine Stiftung in Lausanne vermietete seit 1995 eine subventionierte 4-Zimmer-Wohnung mit einer klaren Klausel: keine Hunde im Haus. Im März 1999 entdeckte die Verwaltung den Yorkshire der Mieter und setzte eine Frist bis zum 9. April, um sich von ihm zu trennen. Die Mieter taten es nicht, und am 15. April kam die Kündigung auf den 1. Juni. Das Waadtländer Mietgericht befand, die Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung seien nicht erfüllt, behandelte sie als ordentliche Kündigung und gewährte eine Erstreckung von zwei Jahren. Das Bundesgericht (Urteil auf Französisch) bestätigte die Erstreckung am 6. Februar 2001.

Die Worte des Gerichts lohnen sich. Der Hund hatte "ni nuisances ni dégradations" verursacht, also weder Störungen noch Schäden, er war "guère plus gros qu'un chat", kaum grösser als eine Katze, und den Mietern warf man eine "violation purement formelle du contrat" vor, eine rein formelle Vertragsverletzung. Für den älteren Sohn des Paares war das Tier zudem ein stabilisierender Faktor. Entscheidend ist aber das Ergebnis: Die Kündigung blieb gültig. Die Mieter bekamen Zeit, nicht das Recht zu bleiben.

Der zweite Fall endet umgekehrt. Ein Mieter einer Waadtländer Genossenschaft, in einer 2-Zimmer-Wohnung für 685 Franken, hatte einen Vertrag, der Hunde verbot. 2007 hatte die Genossenschaft ihre Statuten geändert, und er hatte sich entschieden, einfacher Mieter zu werden, für den die Waadtländer Mietregeln gelten (Règles et usages locatifs), die Hunde erlauben, wenn sie nicht stören und nichts verschmutzen. 2015 schaffte er sich einen Husky an und erhielt die Kündigung. Die Nachbarn bestätigten zweimal, dass sie sich nicht gestört fühlten. Das Bundesgericht (auf Französisch) liess am 28. Juni 2018 den Waadtländer Entscheid stehen: Die Kündigung war unwirksam. Diese Mietregeln gelten nur im Kanton Waadt, der Fall zeigt aber, wie wichtig es ist, alles zu lesen, worauf der Vertrag verweist.

Schliesslich gibt es ein älteres Urteil vom 21. Februar 1994, bekannt aus dem Zürcher Entscheid. Ein Mieter hatte um Erlaubnis für einen Hund gebeten, ein begründetes Nein erhalten, seine Anfechtung zurückgezogen und sich den Hund dann trotzdem angeschafft. Er gab ihn nicht innert der zehn Tage weg, die der Vermieter verlangt hatte, und erhielt die Kündigung. Für das Bundesgericht war die Kündigung nicht missbräuchlich, ganz gleich, aus welchem Grund die Erlaubnis verweigert worden war.

Erhalten Sie eine Kündigung, zählt vor allem die Frist. Sie haben 30 Tage ab Empfang, um sie bei der Schlichtungsbehörde anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen (Art. 273 OR). Der Vermieter muss das amtliche Formular des Kantons verwenden, sonst ist die Kündigung nichtig. Und Vorsicht: Ist die Kündigung eine gültige ausserordentliche Kündigung wegen schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht, ist eine Erstreckung ausgeschlossen (Art. 272a OR). Die Fristen und Schritte des Verfahrens im Tessin finden Sie in unserem Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags.

Schäden: was Sie zahlen und was nicht

Sie zahlen Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen, aber nur für den Wert, den das beschädigte Teil noch hatte. Das Gesetz verlangt, dass Sie die Wohnung "in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt" (Art. 267 OR). Hat der Vermieter einen Hund erlaubt, gehört die normale Abnützung zu diesem Gebrauch. Eine tief zerkratzte Tür oder ein vom Tier verschmutzter Spannteppich gehen darüber hinaus: Für solche Schäden haftet, so die Stiftung Tier im Recht, die Mieterschaft.

Auch dann zahlen Sie nicht den Neupreis. Mieter und Vermieter, also der Mieterinnen- und Mieterverband und der Hauseigentümerverband HEV, haben eine gemeinsame Tabelle zur Lebensdauer der Einrichtungen einer Wohnung erarbeitet. Der Mieterverband erklärt die Rechnung an einem Spannteppich mittlerer Qualität, der 10 Jahre hält: Ist er 6 Jahre alt, bleiben 4, und Sie zahlen 40% eines neuen Teppichs. Ist die Lebensdauer schon abgelaufen, zahlen Sie nichts. Ein Merkblatt von RaiffeisenCasa und Beobachter (auf Italienisch) nennt weitere typische Lebensdauern: 10 Jahre für die Versiegelung eines Parketts, 40 für Massivparkett, 8 für einen Dispersionsanstrich der Wände.

Die Grafik zeigt, warum derselbe Kratzer viel oder fast nichts kosten kann. Tiefe Kratzer in einem 6 Jahre alten Massivparkett gehen grösstenteils zu Ihren Lasten. Wände, die vor 8 Jahren gestrichen wurden, hätte der Vermieter dagegen ohnehin neu streichen lassen. Die Sicht der Vermieter schilderte die kantonale Sekretärin der CATEF gegenüber tio.ch: Sie habe verwüstete Gärten und zerkratzte Türen gesehen, und bei einer 20 Jahre alten Tür ersetze die Haftpflichtversicherung der Mieterschaft nur einen Fünftel des Neupreises. Die Differenz bleibt beim Eigentümer, und das ist einer der Gründe, warum viele Vermieter vorsichtig sind.

Zwei Regeln schützen Sie. Erstens muss der Vermieter die Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Ihnen Mängel, für die Sie einstehen müssen, sofort melden, sonst sind Sie befreit, ausser bei Mängeln, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren (Art. 267a OR). Zweitens ist eine Klausel nichtig, mit der Sie sich im Voraus verpflichten, bei Mietende einen Betrag zu zahlen, der mehr als einen allfälligen Schaden deckt (Art. 267 Abs. 2 OR). Eine feste "Tierpauschale", die beim Auszug in jedem Fall fällig wird, fällt unter diese Regel. In der Praxis: Verlangen Sie vor dem Zahlen den Kostenvoranschlag oder die Rechnung der Reparatur und prüfen Sie, ob die Abrechnung das Alter des Teils berücksichtigt.

Bleibt die Versicherung, ein Punkt, den viele erst zu spät bemerken. Eine Privathaftpflichtversicherung deckt Schäden des Tiers an der Mietwohnung nicht unbedingt. Die AXA etwa bietet sie als Zusatzdeckung "Haustierschäden an Mietwohnungen" an, mit dem Beispiel von Kratzspuren der Katze an der Tür und dem Hinweis, dass sie auch bei Abnützungserscheinungen gilt. Prüfen Sie Ihre Police, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, nicht erst bei der Schlüsselübergabe. Für Hunde ist die Haftpflichtversicherung im Tessin ohnehin obligatorisch (Hundegesetz, Art. 5, auf Italienisch).

Die Kaution: kein Zuschlag über drei Monatsmieten

Der Vermieter darf für den Hund keine höhere Kaution verlangen, wenn damit die Obergrenze überschritten wird. Bei Wohnungen darf die Sicherheit insgesamt höchstens drei Monatsmieten betragen (Art. 257e OR). Ein separates "Tierdepot" kommt zur normalen Kaution hinzu und muss innerhalb derselben Grenze bleiben.

Auch bei Mietende darf sich der Vermieter nicht selbst bedienen. Das Konto ist gesperrt, und die Bank zahlt nur mit der Unterschrift beider Seiten aus oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Bestreiten Sie eine Abrechnung für Tierschäden, unterschreiben Sie keine Freigabe für den ganzen Betrag. Wie das Konto, die Rückzahlung und die Regel des einen Jahres funktionieren, erklären wir im Ratgeber zur Mietkaution im Tessin.

Vor der Unterschrift mit Tier

Entschieden wird alles bei der Unterschrift. Sagen Sie dem Vermieter von Anfang an, welches Tier Sie haben, verlangen Sie die Allgemeinen Bedingungen und die Hausordnung, und lassen Sie Tierart und Anzahl der erlaubten Tiere in den Vertrag schreiben. Prüfen Sie, ob Ihre Haftpflichtversicherung Schäden des Tiers an der Wohnung deckt. Fotografieren Sie am Tag der Übergabe Türen, Böden und Wände und lassen Sie jeden bestehenden Mangel im Übergabeprotokoll festhalten: Am Ende der Miete sind das Ihre Beweise.

Suchen Sie mit einem Tier eine Wohnung, finden Sie hier unten die Mietwohnungen und Häuser im ganzen Tessin. Jedes Inserat ist ein anderer Vertrag: Die Frage nach dem Tier stellen Sie jedem Vermieter, jedes Mal.