Wohnung kündigen im Tessin: Fristen, Form und Formular 2026

Kurz gesagt

Im Tessin wird ein unbefristeter Mietvertrag mit drei Monaten Frist gekündigt, auf den Termin im Vertrag oder, wenn dort keiner steht, auf den ortsüblichen Termin oder das Ende eines Mietquartals. Kündigen Sie selbst, genügt ein unterschriebener Brief, der vor Beginn der drei Monate ankommt. Kündigt der Vermieter, muss er das amtliche Formular des Kantons verwenden, sonst ist die Kündigung nichtig, und Sie haben 30 Tage Zeit, um sie anzufechten.

Diese Regeln stehen im Obligationenrecht (OR) und gelten in der ganzen Schweiz. Das Tessin bringt eigene Besonderheiten mit: ein kantonales Formular mit zusätzlichen Pflichtangaben, elf Schlichtungsbehörden, nach Gemeinden aufgeteilt, und, wie die Statistik des Bundes zeigt, Mietstreitigkeiten, die hier seltener mit einer Einigung enden als im Schweizer Durchschnitt. Unten finden Sie die Termine, die Sie sich notieren sollten, was im Brief stehen muss, wie Sie das Formular lesen, wenn Sie eines erhalten, und wie Sie mit einem Nachmieter früher ausziehen.

Welche Kündigungsfrist gilt im Tessin?

Drei Monate, auf einen bestimmten Termin. Für Wohnungen sieht Art. 266c OR die Kündigung mit drei Monaten Frist vor, "auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer".

Vor dem Gesetz kommt aber der Vertrag. Nach Art. 266a OR dürfen die Parteien eine längere Frist oder andere Termine vereinbaren, und was dort steht, gilt. Nehmen Sie Ihren Vertrag zur Hand und suchen Sie zwei Dinge: die Kündigungsfrist in Monaten und die Termine, auf die Sie kündigen können.

Und der Ortsgebrauch? Für das Tessin haben wir keine amtliche Liste ortsüblicher Termine gefunden: Weder das kantonale Anwendungsgesetz zum Mietrecht (auf Italienisch) enthält eine, noch veröffentlichen der Kanton oder der Mieterverband eine solche Liste. Schweigt Ihr Vertrag, fragen Sie vor dem Abschicken bei der Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde nach: Zu ihren Aufgaben (auf Italienisch) gehört es ausdrücklich, die Parteien auch über die einzuhaltenden Fristen zu beraten.

Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen. Ein möbliertes Zimmer oder ein separat gemieteter Parkplatz wird mit zwei Wochen Frist auf Ende eines Mietmonats gekündigt (Art. 266e OR). Ein befristeter Vertrag dagegen endet am vereinbarten Datum von selbst, ohne Kündigung (Art. 266 OR).

Sieht Ihr Vertrag Termine auf Ende März, Juni, September und Dezember vor, ergibt sich für die nächsten Monate dieser Kalender:

Die fett gedruckten Daten in der Mitte geben an, wann der Brief angekommen sein muss, nicht, wann er abgehen muss. An genau diesem Unterschied scheitern die meisten Fristen.

Die Kündigung gilt ab dem Tag, an dem sie ankommt

Massgebend ist der Empfang, nicht der Poststempel. Kommt die Kündigung erst an, wenn die drei Monate schon laufen, ist sie nicht verloren, sie verschiebt sich aber: Sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Mit den Daten aus der Grafik beendet ein Brief, der am 2. Januar 2027 eintrifft, den Vertrag nicht am 31. März, sondern am 30. Juni. Drei Monatsmieten mehr.

Was "angekommen" heisst, hat das Bundesgericht 2011 in BGE 137 III 208 (Entscheid auf Französisch) geklärt. Es ging um ein Hotel mit Restaurant im Kanton Waadt: Die Kündigung vom 20. März 2008 war per Einschreiben verschickt worden, der Pöstler hatte niemanden angetroffen und eine Abholungseinladung hinterlassen. Die Mieter holten den Brief am 1. April ab und machten geltend, er sei zu spät angekommen. Das kantonale Gericht hatte den Empfang auf den 26. März festgelegt, spätestens den Tag danach, und das Bundesgericht verwarf die Argumentation der Mieter: Ein nicht zugestelltes Einschreiben gilt als empfangen, sobald der Empfänger es abholen kann, also am Tag, an dem er die Abholungseinladung im Briefkasten findet, oder in der Regel am Tag danach.

Diese Regel gilt in beide Richtungen. Holt der Vermieter Ihr Einschreiben nicht ab, kann er den Vertrag nicht durch Warten verlängern. Erhalten dagegen Sie eine Kündigung und lassen die Abholungseinladung auf dem Tisch liegen, laufen die Tage trotzdem. Für zwei Schreiben des Vermieters, die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und die Fristansetzung bei Zahlungsrückstand, erinnert derselbe Entscheid an eine andere Regel: Dort zählt der Tag der Abholung oder, wenn niemand den Brief abholt, der siebte und letzte Tag der Abholfrist bei der Post.

Deshalb rät der Mieterverband der italienischen Schweiz (Associazione Svizzera Inquilini, ASI, auf Italienisch), die Kündigung per Einschreiben und mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zu verschicken. Mit einem gewöhnlichen Brief lässt sich nicht beweisen, dass er angekommen ist, wie auch der Entscheid festhält. Die Quittung der Post dagegen ist Ihr Beweis. Bleibt noch, den richtigen Brief zu schreiben.

So schreiben Sie die Kündigung: Form und Unterschriften

Schriftlich und von Hand unterschrieben. Art. 266l OR verlangt für jede Kündigung einer Wohnung die Schriftform, und nach dem Obligationenrecht gilt: "Die Unterschrift ist eigenhändig zu schreiben" (Art. 14 OR). Gültig ist auch eine qualifizierte elektronische Signatur mit qualifiziertem Zeitstempel, die aber nur wenige Privatpersonen besitzen. Eine E-Mail, ein SMS oder eine WhatsApp-Nachricht genügt nicht.

Wer unterschreibt? Alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Ist die Wohnung die Familienwohnung, braucht es zusätzlich die "ausdrückliche Zustimmung" des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin oder des eingetragenen Partners, auch wenn diese Person nicht im Vertrag steht (Art. 266m OR). Am einfachsten beweisen Sie das mit deren Unterschrift auf demselben Brief, wie es auch die Vorlage der ASI vorsieht.

Als Mieterin oder Mieter brauchen Sie kein amtliches Formular, das braucht nur der Vermieter. Ein kurzer Brief reicht. Da Vermieter und Verwaltungen im Tessin auf Italienisch arbeiten, hier eine Vorlage auf Italienisch. Sinngemäss steht darin: Hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung und den Parkplatz auf den genannten Termin; bitte bestätigen Sie mir den Empfang schriftlich und nennen Sie mir Datum und Ablauf der Rückgabe von Wohnung und Schlüsseln.

Raccomandata

[Name und Adresse des Vermieters oder der Verwaltung]

[Ort und Datum]

Disdetta del contratto di locazione

Con la presente disdico il contratto di locazione dell'appartamento in via [Strasse], [Gemeinde], e del posteggio n. [Nummer], per il [Datum des Kündigungstermins].

La prego di confermarmi per scritto la ricezione e di indicarmi data e modalità per la riconsegna dell'alloggio e delle chiavi.

[Unterschriften aller Mieterinnen und Mieter und des Ehegatten oder eingetragenen Partners]

Bewahren Sie eine unterschriebene Kopie und die Quittung des Einschreibens auf. Kommt die Kündigung dagegen von der anderen Seite, werden die Regeln deutlich strenger.

Kündigt der Vermieter: das amtliche Tessiner Formular

Der Vermieter muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, das erklärt, wie Sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen können (Art. 266l Abs. 2 OR). Im Tessin erstellt das Departement der Institutionen (Dipartimento delle istituzioni) dieses Formular, und Art. 4 des kantonalen Gesetzes schreibt drei zusätzliche Angaben vor: die genauen Namen der Parteien mit Wohnsitz, Datum und Unterschrift des Vermieters oder seines Vertreters und den Hinweis, dass Sie die Begründung der Kündigung schriftlich verlangen können. Die Formulare liegen bei den Gemeindekanzleien auf. Die Tessiner Justiz (Potere giudiziario) sagt es ohne Umschweife:

Das geltende Formular (auf Italienisch), Stand April 2023, hat vier Seiten. Auf der ersten stehen die Parteien, die Adresse der Wohnung und das Datum, auf das die Kündigung wirkt, dazu vier Hinweise: Sie können die Begründung schriftlich verlangen, Sie können die Kündigung innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen anfechten und eine Erstreckung verlangen, und das Verfahren ist in der Regel kostenlos. Die Seiten 2 und 3 geben die Artikel des OR zum Kündigungsschutz wieder, Seite 4 die Liste der elf Schlichtungsbehörden mit den Gemeinden, für die sie zuständig sind. Unten auf der ersten Seite schreibt das Formular selbst vor, es per Einschreiben zu schicken, und zwar vollständig, mit allen vier Seiten.

Wann ist die Kündigung nichtig? Art. 266o OR sagt es in einer Zeile: wenn sie die Schriftform, das amtliche Formular oder die separate Zustellung an den Ehegatten nicht einhält. Die letzte Regel wird oft vergessen: Ist die Wohnung die Familienwohnung, muss der Vermieter die Kündigung Ihnen und Ihrem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zustellen (Art. 266n OR). Ein Brief auf dem Briefpapier der Verwaltung ohne Formular beendet den Vertrag nicht. Unser Rat: Auch wenn Ihnen die Kündigung nichtig vorkommt, lassen Sie die 30 Tage nicht verstreichen, ohne mit der Schlichtungsbehörde oder der ASI gesprochen zu haben. Haben Sie recht, hat Sie das nur einen Anruf gekostet.

Innert 30 Tagen: anfechten oder Erstreckung verlangen

Das sind zwei verschiedene Begehren, und beide reichen Sie innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde ein (Art. 273 OR). Sie können beide auch gleichzeitig einreichen.

Anfechten heisst, die Aufhebung der Kündigung zu verlangen, weil sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR). Art. 271a OR nennt die typischen Fälle: die Kündigung, weil Sie in guten Treuen ein Recht geltend gemacht haben, um Ihnen eine Mietzinserhöhung aufzuzwingen oder um Sie zum Kauf der Wohnung zu drängen. Anfechtbar ist auch eine Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder in den drei Jahren nach einem Verfahren, das der Vermieter zu einem grossen Teil verloren oder mit einem Vergleich beendet hat. Diese beiden Schutzregeln gelten nicht bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand oder wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters oder naher Verwandter. Verlangen Sie vor Ihrem Entscheid die Begründung schriftlich: Wer kündigt, muss sie auf Verlangen angeben (Art. 271 Abs. 2 OR).

Eine Erstreckung verlangen heisst, länger zu bleiben, auch wenn die Kündigung gültig ist, weil das Ende der Miete für Sie oder Ihre Familie "eine Härte zur Folge hätte" (Art. 272 OR). Die Behörde wägt die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und wirtschaftliche Lage der Parteien, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters und den Wohnungsmarkt in der Gegend ab. Bei Wohnungen dauert die Erstreckung höchstens vier Jahre, gewährt in einem oder zwei Schritten (Art. 272b OR). Ausgeschlossen ist sie unter anderem bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand oder wegen schwerer Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn (Art. 272a OR). Wird die Anfechtung abgewiesen, prüft die Behörde von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 OR, Abs. 5). Und während einer Erstreckung bis zu einem Jahr können Sie mit einem Monat Frist auf Ende eines Monats ausziehen (Art. 272d OR).

Das Gesuch ist ein Brief an die Schlichtungsbehörde der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, mit dem Mietvertrag und dem erhaltenen Formular als Beilagen. Die ASI veröffentlicht dafür eine Vorlage (auf Italienisch), die als Hauptbegehren die Aufhebung der Kündigung und als Eventualbegehren die Erstreckung verlangt; so sind beide Wege abgedeckt. Laut der Seite der Tessiner Justiz (auf Italienisch) müssen die Parteien zur Verhandlung persönlich erscheinen und dürfen sich begleiten lassen. Kommt eine Einigung zustande, hat sie die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils. Bei Kündigung und Erstreckung kann die Behörde auch einen Urteilsvorschlag machen, der rechtskräftig wird, wenn ihn niemand innert 20 Tagen ablehnt; andernfalls stellt sie die Klagebewilligung aus, und wer weitergehen will, hat 30 Tage Zeit, um ans Gericht erster Instanz zu gelangen, im Tessin die Pretura.

Im Tessin einigt man sich seltener

Im zweiten Halbjahr 2025 haben die Tessiner Schlichtungsbehörden 589 Verfahren erledigt, wie der Bericht des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) zeigt. 78 betrafen eine ordentliche Kündigung, 46 eine ausserordentliche Kündigung und 72 eine Erstreckung.

Bei den ordentlichen Kündigungen endeten 47 von 78 Fällen mit einer Einigung und 31 ohne. Über alle Themen hinweg kam es im Tessin in 43,3% der Fälle zu einer Einigung, schweizweit in 57,9%, und der Anteil der Verfahren ohne Einigung ist mehr als doppelt so hoch: 31,6% gegenüber 14,2%. Das ist kein Ausreisser: In den ersten sechs Monaten 2025 kam bei 42,0% der 622 Tessiner Verfahren eine Einigung zustande, schweizweit bei 59%, wie der vorherige Bericht zeigt. Warum, sagen die Zahlen nicht. Für Sie folgt daraus vor allem eines: Erscheinen Sie mit vollständigen Unterlagen zur Verhandlung (Vertrag, Formular, Umschlag oder Quittung mit Datum, allfällige Briefe) und mit einer klaren Vorstellung davon, was Ihnen genügen würde, zum Beispiel ein paar Monate mehr, um eine neue Wohnung zu finden.

Früher ausziehen: der Nachmieter

Wollen Sie vor dem Kündigungstermin ausziehen, gibt es einen Ausweg: Sie schlagen einen Nachmieter vor. Nach Art. 264 OR sind Sie von Ihren Pflichten befreit, wenn Sie einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlagen, der zahlungsfähig und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ohne einen solchen Kandidaten zahlen Sie die Miete bis zum nächsten Termin, auf den der Vertrag hätte enden können. Auch dann muss sich der Vermieter aber anrechnen lassen, was er an Auslagen spart und was er durch eine Weitervermietung einnimmt.

Wann ist ein Kandidat "zumutbar"? Ein Fall des Bundesgerichts zeigt es gut. 1986 hatte ein Mieter für fünf Jahre eine Villa in Martigny gemietet, für 1'200 Franken im Monat plus 150 Franken Akonto Nebenkosten. 1988 wollte er ausziehen und schlug drei Kandidaten vor; die Eigentümerin lehnte alle ab und verlangte von ihm die Mieten bis zur Neuvermietung. In BGE 119 II 36 (Entscheid auf Französisch) gab das Bundesgericht dem Mieter in einem entscheidenden Punkt recht: Ein Paar mit zusammen 3'915 Franken netto im Monat durfte nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil Miete und Nebenkosten etwas mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachten. Eine feste Grenze gebe es nicht, heisst es im Entscheid, es komme auf den Einzelfall an, und schon damals, so das Gericht, gaben viele junge Paare ein Drittel ihres Einkommens oder mehr fürs Wohnen aus, ohne deshalb zahlungsunfähig zu sein. Der Mieter wurde von der Zahlung von 7'425 Franken befreit.

Derselbe Entscheid zählt die gültigen Gründe für eine Ablehnung auf: Feindschaft zwischen Vermieter und Kandidat, geschäftliche Konkurrenz, die Gefahr von Störungen für die anderen Mieter, begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit. Nicht genügen dagegen vage Befürchtungen, Antipathie oder eine grundsätzliche Ablehnung einer bestimmten Gruppe von Menschen. Ablehnen darf der Vermieter aber jemanden, der einen deutlich tieferen Mietzins zahlen will.

In der Praxis brauchen Sie zwei Dokumente, beide unter den Vorlagen der ASI (auf Italienisch). Das erste ist der Brief zur vorzeitigen Rückgabe, mit dem Sie das Datum der Wohnungsrückgabe ankündigen, die Kandidaten nennen und verlangen, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Das zweite ist die Eintrittserklärung (dichiarazione di subingresso), die jeder Kandidat unterschreibt: Er erklärt sich bereit, den Vertrag ab einem bestimmten Datum zu den gleichen Bedingungen in Bezug auf Mietzins und Zustand der Wohnung zu übernehmen. Schicken Sie alles per Einschreiben, zusammen mit den Unterlagen, die der Vermieter vom Kandidaten verlangen wird, um seine Zahlungsfähigkeit zu prüfen.

Wann kürzere Fristen gelten

Manche Kündigungen folgen nicht den drei Monaten. Die bekannteste ist die wegen Zahlungsrückstand: Zahlen Sie die Miete nicht, kann Ihnen der Vermieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und androhen, danach zu kündigen; läuft die Frist ohne Zahlung ab, kann er mit mindestens 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Im Tessin wurden im zweiten Halbjahr 2025 insgesamt 46 Verfahren zu einer ausserordentlichen Kündigung erledigt, einer Kategorie, zu der auch diese gehört. Gegen eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand gibt es keine Erstreckung: Die sicherste Verteidigung ist, innert der gesetzten Frist zu zahlen.

Dieselbe Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gilt, wenn Sie trotz schriftlicher Mahnung weiterhin schwer gegen die Pflicht zur Sorgfalt oder zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn verstossen (Art. 257f OR). Und schliesslich kann jede Partei aus wichtigen Gründen, die die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen; die finanziellen Folgen bestimmt das Gericht (Art. 266g OR). Das ist ein schmaler Weg, und die Rechnung macht das Gericht: Wollen Sie nur früher ausziehen, ist der Nachmieter meist berechenbarer.

Bevor Sie den Brief abschicken

Nehmen Sie den Vertrag und notieren Sie den nächsten möglichen Termin. Zählen Sie drei Monate zurück: An diesem Tag muss der Brief schon beim Vermieter sein, und zehn Tage vorher muss er auf der Post sein, unterschrieben von allen Mieterinnen und Mietern laut Vertrag und, bei der Familienwohnung, vom Ehegatten. Wollen Sie früher ausziehen, bereiten Sie gleichzeitig den Brief zur vorzeitigen Rückgabe vor und suchen Sie sofort nach Kandidaten.

Haben dagegen Sie eine Kündigung erhalten, schreiben Sie das Empfangsdatum auf das Formular, prüfen Sie, ob es das vollständige amtliche Formular ist und ob es separat auch Ihrem Ehegatten zugestellt wurde, verlangen Sie die Begründung schriftlich und wenden Sie sich innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde. Für eine Beratung hat die ASI Regionalbüros für das Luganese, das Mendrisiotto, das Locarnese sowie das Bellinzonese und die Täler, und für allgemeine Fragen einen telefonischen Beratungsdienst, Infoalloggio (auf Italienisch).

Nach der Schlüsselübergabe bleibt noch die Mietkaution: Wie Sie sie zurückbekommen, erklären wir im Ratgeber zur Mietkaution im Tessin. Und wenn Sie schon die nächste Wohnung suchen, finden Sie hier die Inserate aus dem ganzen Kanton: