Zweitwohnung im Tessin mieten: Lex Weber und Kurtaxe

In drei Punkten

Ja, im Tessin können Sie eine Wohnung als Zweitwohnung mieten, aber drei Dinge entscheiden, wie. Die Dauer: Wer eine Ferienwohnung für höchstens drei Monate mietet, verliert den Mieterschutz. Die Nutzungsbeschränkung nach der Lex Weber, die in 56 von 100 Gemeinden neuere Wohnungen jenen vorbehalten kann, die dort wohnen. Und die Kurtaxe.

Wer «Zweitwohnung Tessin mieten» sucht, findet vor allem Inserate, manche mit der Formel «uso esclusivo come residenza secondaria» (nur als Zweitwohnung), und kaum eine Erklärung, was das für Sie bedeutet, wenn Sie unterschreiben. Hier bringen wir die Regeln von Bund und Kanton zusammen, dazu zwei aktuelle Fälle, Locarno und Tenero-Contra, mit dem Link zu jeder Quelle. Der Ratgeber richtet sich an Mieterinnen und Mieter, nicht an Käuferinnen und Käufer.

Ferienmiete oder normaler Mietvertrag: die Dreimonatsgrenze

Zuerst zählt die Dauer, denn sie bestimmt, welches Recht gilt. Die Bestimmungen über die Miete von Wohnräumen «gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden» (Art. 253a OR). Ein Studio in Ascona für Juli und August ist also ein viel freierer Vertrag als eine gewöhnliche Miete.

Damit fallen Schutzregeln weg, die Mieter für selbstverständlich halten. Die Obergrenze von drei Monatsmieten für die Kaution, die Kündigung durch den Vermieter auf amtlichem Formular, die Anfechtung des Anfangsmietzinses und die Erstreckung des Mietverhältnisses sind alles Regeln für «Wohnräume» und gelten hier nicht. Es bleiben die allgemeinen Regeln: Der Vermieter muss die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand übergeben, und Sie zahlen den vereinbarten Preis. Bei einer Ferienmiete lohnt es sich deshalb, Gesamtpreis, inbegriffene Nebenkosten, Anzahlung und Annullierungsbedingungen schriftlich zu haben.

Über drei Monate, oder wenn die Unterkunft keine Ferienwohnung ist, sondern eine normale Wohnung als Basis fürs Wochenende, gilt das ganze Mietrecht. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen und muss auf ein Konto auf Ihren Namen einbezahlt werden, wie wir im Ratgeber zur Mietkaution erklären. Die Kündigung richtet sich nach den Fristen und Terminen des Vertrags oder des Ortsgebrauchs; die Tessiner Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Kündigung des Mietvertrags. Dass die Wohnung für Sie eine Zweitwohnung ist, nimmt Ihnen keines dieser Rechte.

Die Dauer ist aber nur die halbe Frage. Die andere Hälfte betrifft die Wohnung selbst, denn nicht jede darf als Zweitwohnung genutzt werden.

Lex Weber im Tessin: welche Gemeinden betroffen sind

Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, entstanden aus der Volksinitiative von 2012 und bekannt als Lex Weber, verbietet neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen diese mehr als 20 % aller Wohnungen ausmachen (Art. 6 ZWG). Für das Gesetz ist eine Zweitwohnung schlicht eine Wohnung, die keine Erstwohnung ist: Dort wohnt niemand, der in dieser Gemeinde niedergelassen ist, und sie fällt unter keinen der gleichgestellten Fälle (Art. 2 ZWG).

Jedes Jahr Ende März veröffentlicht das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) den Anteil jeder Gemeinde. Im Wohnungsinventar 2026, Stand 31. Dezember 2025, liegen 331 Schweizer Gemeinden über der Schwelle. Im Tessin sind es nach unserer Zählung in derselben Datei 56 von 100 Gemeinden, und auf sie entfallen zusammen 41 % der Wohnungen des Kantons.

Das Bild ist deutlich. Die Ufer des Lago Maggiore und des Luganersees und die Täler liegen weit über der Schwelle: Brissago hat 72,2 % Zweitwohnungen, Gambarogno 62,1 %, Ascona 54,9 %. Lugano (15,2 %), Bellinzona (16,5 %) und Mendrisio (12,5 %) sind weit davon entfernt. Nahe an der Grenze zählt jede einzelne Wohnung: In Muzzano reichen bei 466 Wohnungen 94 Zweitwohnungen für 20,2 %, und mit einer weniger läge die Gemeinde unter der Schwelle.

Locarno ist der lehrreichste Fall. Das Inventar der Gemeinde wies einen Anteil knapp unter 20 % aus. Das ARE prüfte nach, korrigierte die Daten und stellte am 16. Februar 2026 fest, dass die Schwelle überschritten ist, wie die Stadt Locarno mitteilte (auf Italienisch). Den Ausschlag gab die Korrektur bei den leer stehenden Wohnungen: Für das Gesetz zählt eine leer stehende Wohnung nur zwei Jahre lang als Erstwohnung, danach als Zweitwohnung (Art. 2 Abs. 3 Bst. d ZWG). Am 26. März 2026 verzichtete die Stadtregierung auf eine Beschwerde und begann, über tausend Wohnungen zu überprüfen, die als leer erfasst sind, mit Blick auf die nächste Prüfung durch das ARE.

In der Medienmitteilung vom 31. März 2026 nannte das ARE zwei Tessiner Gemeinden, die erstmals über 20 % liegen: Muzzano und Tenero-Contra. Sie unterstehen dem Gesetz noch nicht, sondern sind in einem Prüfverfahren, in dem sie ihre Daten bereinigen können. In der Inventardatei steht Tenero-Contra bei 19,8 %, während die Gemeinde in einer Antwort vom Juni 2026 nach dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister 21 % angibt. Auf seiner Seite zu den Zweitwohnungen schreibt das ARE, dass die Entscheide spätestens Ende Oktober vorliegen. Bevor Sie in einer dieser beiden Gemeinden unterschreiben, lohnt sich deshalb ein Blick auf die aktuelle Liste.

Was ändert das für Mieter? Das Verbot betrifft neue Baubewilligungen, nicht bestehende Wohnungen. Wohnungen, die nach 2012 in diesen Gemeinden gebaut wurden, tragen aber oft eine Nutzungsbeschränkung, und die bleibt an der Wohnung haften, auch wenn sie vermietet wird.

Darf die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werden?

Die Antwort hängt von der Geschichte des Gebäudes ab, und sie lässt sich mit drei Fragen klären.

Eine Wohnung, die vor dem 11. März 2012, dem Tag der Abstimmung, gebaut oder bewilligt wurde, ist eine «altrechtliche Wohnung», und ihre Nutzung ist frei (Art. 10 und 11 ZWG). Solche Gebäude dürfen um bis zu 30 % der Hauptnutzfläche erweitert werden, und seit dem 1. Oktober 2024 dürfen in diesem Rahmen auch zusätzliche Wohnungen entstehen, ebenfalls ohne Beschränkung. Vorbehalten bleiben die Regeln von Kanton und Gemeinde: Locarno etwa beschränkt Zweitwohnungen seit Jahrzehnten mit einer Bestimmung seines Nutzungsplans, woran die Stadtregierung in ihrer Antwort auf eine Anfrage vom November 2025 erinnerte.

Bei einer neueren Wohnung in einer Gemeinde, die schon damals über 20 % lag, zählt die Nutzungsbeschränkung. Die Behörde ordnet sie in der Baubewilligung an und lässt sie im Grundbuch anmerken (Art. 7 ZWG). Schweigt die Bewilligung, gilt im Zweifel die Beschränkung als Erstwohnung. Möglich sind zwei Beschränkungen:

• Erstwohnung: Darin muss jemand wohnen, der in dieser Gemeinde niedergelassen ist. Als Zweitwohnung fürs Wochenende kommt sie nicht in Frage.
• Touristisch bewirtschaftete Wohnung: Sie muss dauerhaft Gästen angeboten werden, nur für kurze Aufenthalte und zu marktüblichen Bedingungen. Sie können sie für Ferien mieten, aber nicht mit einem Jahresvertrag als Zweitwohnung.

Am einfachsten ist es, nachzufragen. Fragen Sie den Vermieter nach dem Baujahr und danach, ob im Grundbuch eine Anmerkung nach dem ZWG steht, und lassen Sie sich die Antwort in den Vertrag schreiben. Das Risiko ist real: Wer vorsätzlich eine Nutzungsbeschränkung missachtet, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft (Art. 21 ZWG), und die Behörde kann dem Eigentümer eine Frist setzen und die Wohnung danach versiegeln (Art. 17 ZWG).

Wochenaufenthalt: wer unter der Woche im Tessin arbeitet oder studiert

Hier hilft das Gesetz. Wohnungen, die «zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden», sind Erstwohnungen gleichgestellt (Art. 2 Abs. 3 Bst. a ZWG). Wer in Zürich angemeldet ist, aber von Montag bis Freitag in Locarno arbeitet oder an der USI in Lugano studiert, kann also auch eine Wohnung mieten, die mit einer Erstwohnungsbeschränkung belegt ist. Sagen Sie es aber dem Vermieter und halten Sie es im Vertrag fest, denn er steht gegenüber der Gemeinde für die Beschränkung gerade.

Ist geklärt, ob die Wohnung so genutzt werden darf, bleibt die Frage, was sie neben der Miete kostet. Im Tessin ist der grösste Posten die Kurtaxe.

Kurtaxe im Tessin: 2 Franken pro Nacht oder eine Jahrespauschale

Die Kurtaxe zahlt, wer als Gast ausserhalb seiner Wohnsitzgemeinde übernachtet, auch in Wohnungen und Häusern, die zu touristischen Zwecken vermietet werden (Art. 21 LTur). Das kantonale Tourismusgesetz, das wie alle Tessiner Erlasse nur auf Italienisch vorliegt, setzt einen Rahmen von 0.50 bis 4.50 Franken pro Nacht; den Betrag je Unterkunftsart legt dann der Staatsrat fest.

Für eine Ferienwohnung beträgt die Kurtaxe 2 Franken pro Person und Nacht, gleich viel wie für Unterkünfte über Onlineportale, die die Taxe direkt einziehen (Vollzugsdekret über die Tourismustaxen). Der Vermieter muss sie getrennt vom Preis der Unterkunft verrechnen und an die regionale Tourismusorganisation abliefern (Art. 12 RLTur). Zwei Erwachsene zahlen für zwei Wochen also 56 Franken. Kinder unter 14 Jahren zahlen nichts. Die Förderungstaxe von 1.25 Franken pro Nacht trägt dagegen nach dem Gesetz der Gastgeber (Art. 23 LTur).

Die Rechnung ändert sich, wenn die Miete länger dauert. Wer Zimmer, Wohnungen oder Häuser zu touristischen Zwecken für drei Monate oder länger mietet, zahlt wie die Besitzer von Ferienwohnungen statt der Taxe pro Nacht eine jährliche Pauschale (Art. 21 Abs. 7 LTur). Sie beträgt 15 bis 100 Franken pro Bett und Jahr, je nach Erreichbarkeit und touristischem Angebot des Orts, und jede der vier regionalen Tourismusorganisationen legt sie selbst fest. Für Häuser, die mehr als 15 Gehminuten von der letzten befahrbaren Strasse entfernt liegen, gilt das Minimum von 15 Franken. Zu zahlen ist sie bis zum 30. April des Abgabejahres (Art. 13 RLTur).

Situation	Was Sie zahlen	Wer abrechnet
Ferien in einer Wohnung, unter 3 Monaten	2 Franken pro Person und Nacht	Der Vermieter zieht sie bei Ihnen ein
Touristische Miete ab 3 Monaten	Jahrespauschale von 15 bis 100 Franken pro Bett	Eigentümer und Gast, bis 30. April
Eigentümer mit Familie in der eigenen Ferienwohnung	Jahrespauschale pro Bett	Der Eigentümer

In einem Punkt bleibt das Gesetz vage: beim gewöhnlichen Jahresmietvertrag für eine Wohnung, die als Zweitwohnung dient. Der Text spricht von Unterkünften, die zu touristischen Zwecken vermietet werden, und nicht jede lange Miete ist das. Fragen Sie vor der Unterschrift bei der regionalen Tourismusorganisation nach, ob die Wohnung für die Pauschale erfasst ist, und halten Sie im Vertrag fest, wer sie bezahlt.

Die Identifikationsnummer im Inserat

Jede Unterkunft, die an Touristen vermietet wird, braucht eine Identifikationsnummer, die über die Plattform der Tessiner Tourismusagentur (Agenzia turistica ticinese) vergeben wird, und die Gemeinde muss bestätigen, dass die Unterkunft geeignet ist. Ohne diese Nummer darf kein Inserat erscheinen, weder online noch offline (Art. 21a LTur), und Verstösse kosten eine Busse bis zu 10'000 Franken (Art. 36 LTur). Wer eine Ferienwohnung sucht, hat damit einen einfachen Test: Ein touristisches Inserat ohne Nummer ist ein Warnsignal. Die Gesuche laufen über die Gemeinde, die sie bestätigt oder ablehnt. Laut der oben zitierten Antwort der Gemeinde Tenero-Contra hatten dort im Juni 2026 insgesamt 45 Zweitwohnungen eine aktive Bewilligung.

Bei der Gemeinde anmelden

Eine Zweitwohnung zwingt Sie nicht, Ihren Wohnsitz zu verlegen, aber ein längerer Aufenthalt muss gemeldet werden. Das Bundesrecht nennt «Aufenthaltsgemeinde» die Gemeinde, in der sich jemand zu einem bestimmten Zweck ohne Absicht dauernden Verbleibens mindestens drei aufeinanderfolgende Monate oder drei Monate innerhalb eines Jahres aufhält (Art. 3 RHG). Im Tessin melden sich Schweizerinnen und Schweizer, die registriert werden müssen, weil sie in der Gemeinde wohnen oder sich dort aufhalten, innert 8 Tagen nach der Ankunft bei der Einwohnerkontrolle (Ufficio controllo abitanti) an (Art. 12 der kantonalen Verordnung). Ausländerinnen und Ausländer melden sich zusätzlich bei der kantonalen Migrationsbehörde, mit eigenen Fristen (Art. 13).

Auch der Vermieter hat eine eigene Pflicht. Er muss der Einwohnerkontrolle innert 8 Tagen jeden Mieter melden, der eine Wohnung für mehr als 30 Tage innerhalb von 360 Tagen mietet (Art. 16). Die Gemeinde kann zudem ein separates Register der Bewohner von Zweitwohnungen führen. Für kurze Ferien gibt es eine andere Meldung: Nach Angaben der Gemeinde Tenero-Contra muss, wer eine Wohnung an Touristen vermietet, die Gäste innert 24 Stunden nach der Ankunft auf dem Portal der Kantonspolizei melden.

Wenn Sie Ihre eigene Wohnung an Touristen vermieten möchten

Es gibt auch den umgekehrten Fall: im Tessin wohnen und die eigene Wohnung an Touristen vermieten, wenn man weg ist. In der Bauzone braucht es keine Baubewilligung, wenn die Unterkunft nicht unter das Gastgewerbegesetz fällt und höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet wird, nach vorheriger Meldung an die Gemeinde (Art. 3 der Tessiner Bauverordnung). Über 90 Tage braucht es, wie die Stadtregierung von Locarno festhält, ein Baugesuch für eine Zweckänderung, und die Gemeinde prüft, ob die neue Nutzung zonenkonform ist. Gemeinden können strengere Regeln haben.

Seit 2020 haben in Locarno 205 Wohneinheiten die Baubewilligung für eine Zimmervermietung (affittacamere) erhalten. Die Inserate für Vermietungen unter 90 Tagen sind dagegen von rund 150 im Jahr 2023 auf rund 50 im Jahr 2025 gesunken, laut derselben Antwort der Stadtregierung. Sind Sie selbst Mieter, ist die Vermietung an Dritte eine Untermiete und braucht die Zustimmung des Vermieters (Art. 262 OR), dazu kommen die Identifikationsnummer und die Kurtaxe.

Bevor Sie unterschreiben

Im Vertrag klären Sie, was kein Inserat sagt. Neben Mietzins und Nebenkosten sollten die Dauer, die Nutzung als Zweitwohnung und die Frage, wer die Kurtaxenpauschale zahlt, schriftlich festgehalten sein. Eine Klausel wie diese genügt:

Der Vermieter erklärt, dass die Wohnung vor dem 11. März 2012 bewilligt wurde oder keiner Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 ZWG unterliegt und vom Mieter als Zweitwohnung genutzt werden darf. Eine allfällige jährliche Kurtaxenpauschale trägt der [Vermieter / Mieter].

Ist Ihr Vertrag auf Italienisch, wie im Tessin üblich, lautet dieselbe Klausel so: «Il locatore dichiara che l'abitazione è stata autorizzata prima dell'11 marzo 2012, oppure che non è gravata da una limitazione d'uso secondo l'art. 7 LASec, e che può essere utilizzata dal conduttore come residenza secondaria. L'eventuale tassa di soggiorno forfettaria annua è a carico del [locatore / conduttore].»

Zögert der Vermieter, sie zu unterschreiben, ist auch das eine nützliche Information. In Gemeinden unter 20 % wie Lugano, Bellinzona und Mendrisio spielt die Lex Weber keine Rolle, es bleiben die Regeln von Kanton und Gemeinde. In den Gemeinden am See und in den Tälern lohnt es sich dagegen, die Fragen dieses Ratgebers zu stellen, bevor Sie sich in die Aussicht verlieben.

Wenn Sie jetzt suchen, finden Sie die Inserate aus dem ganzen Kanton auf unserer Seite mit Mietwohnungen im Tessin und jene aus der Region Locarno auf der Seite mit Mietwohnungen in Locarno.