Mietkaution im Tessin 2026: Höhe, Sperrkonto, Rückzahlung

Kurz gesagt

Im Tessin darf der Vermieter von Ihnen höchstens drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Er muss das Geld innert 10 Tagen auf ein gesperrtes Konto auf Ihren Namen einzahlen, bei einer Bank, die im Kanton vertreten ist. Am Ende der Miete erhalten Sie es samt Zins zurück; unternimmt der Vermieter innert eines Jahres nichts, zahlt die Bank Ihnen das Depot auch ohne seine Unterschrift aus.

Die Regeln passen in wenige Zeilen. Die Probleme kommen später: ein Konto, das der Vermieter nicht eröffnet, eine Kautionsversicherung, die mehr kostet als gedacht, ein Vermieter, der am Ende die Freigabe nicht unterschreibt. Zu jedem dieser Probleme finden Sie hier die Rechtsgrundlage, den Link zum Nachprüfen und, wo es einen gibt, einen Fall, der vor Gericht gelandet ist.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens drei Monatsmieten, und nur, wenn der Mietvertrag eine Kaution vorsieht. So steht es in Art. 257e des Obligationenrechts (OR), der Bundesnorm, die das ganze Thema regelt: "Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen." Sagt der Vertrag nichts, schulden Sie keine Kaution.

Ob die drei Monatsmieten mit oder ohne Nebenkosten gerechnet werden, lässt das Gesetz offen. In der Praxis rechnet man sie mit: Das Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands nennt "maximal drei Monatszinsen (inkl. Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenakonto)", und das Merkblatt des Tessiner Sozialamts (auf Italienisch) spricht von drei Monatsmieten samt Nebenkosten. Bei einer Miete von 1'500 Franken im Monat inklusive Nebenkosten liegt das Maximum also bei 4'500 Franken. Verlangt Ihr Vermieter weniger, umso besser; mehr darf er nicht.

Die Obergrenze gilt für Wohnungen. Für einen Laden, ein Büro oder ein Lager legt das Gesetz kein Maximum fest. Eine Regel gilt aber für alle Mietverträge: wohin das Geld kommt.

Das Konto muss auf Ihren Namen lauten

Der Vermieter muss die Kaution "bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet", hinterlegen, also auf Ihren Namen. Nicht auf seinem eigenen Konto und nicht als Bargeld in der Schublade der Verwaltung. Das Tessin ergänzt das mit eigenen Regeln im kantonalen Anwendungsgesetz zum Bundesmietrecht (RL 222.100), das es nur auf Italienisch gibt.

Konkret: Erhält der Vermieter Bargeld als Kaution, hat er 10 Tage Zeit, es auf ein Spar- oder Depositenheft auf Ihren Namen einzuzahlen, bei einer Bank mit Sitz oder Geschäftsstelle im Kanton Tessin. Die Bank stellt eine Quittung in zwei Exemplaren aus, auf der der Grund der Hinterlegung steht: eine für den Vermieter, eine für Sie. Diese Regeln lassen sich im Vertrag nicht zu Ihren Ungunsten ändern (Art. 10), und wer sie missachtet, riskiert eine Busse bis 2'000 Franken (Art. 11), ohne Obergrenze, wenn er als Treuhänder oder Verwalter oder mit Gewinnabsicht handelt.

Warum so viel Aufhebens um ein Bankdetail? Weil das Konto auf Ihren Namen das Geld schützt, wenn der Vermieter in Konkurs geht. Im Entscheid BGE 127 III 273 vom 21. März 2001 hatte das Bundesgericht den Fall eines Kurierdienstes zu beurteilen, der 1994 für Büros, Lager und Parkplätze 15'000 Franken Kaution bezahlt hatte. Die Eigentümerin hatte das Geld nie auf ein Konto auf den Namen der Mieterin gelegt und ging 1997 in Konkurs. Die Mieterin wollte die Summe mit den Mieten verrechnen, die sie der Konkursmasse schuldete: Das Bundesgericht lehnte ab. Eine korrekt bei der Bank hinterlegte Kaution bleibt ausserhalb des Konkurses; eine, die mit dem Geld des Vermieters vermischt ist, fällt in die Masse, und der Mieterin bleibt nur eine Forderung gegen den Konkursiten, wie allen anderen Gläubigern auch.

Deshalb ist es, wie die Zürcher Gerichte unter Verweis auf diesen Entscheid festhalten, an Ihnen, zu prüfen, dass die Kaution korrekt bei der Bank liegt. Der Mieterverband ergänzt: Solange kein Sperrkonto eingerichtet ist, müssen Sie die Kaution nicht bezahlen, und eine Barzahlung oder Überweisung auf das Privatkonto des Vermieters dürfen Sie ablehnen. Haben Sie schon bezahlt und eröffnet der Vermieter das Konto auch nach einer Aufforderung nicht, können Sie den Betrag mit künftigen Mieten verrechnen und teilen das per Einschreiben mit. Lassen Sie sich vorher aber vom Mieterverband beraten: Ein Fehler kann Sie hier teuer zu stehen kommen.

Die Zinsen gehören Ihnen

Die Kaution bleibt Ihr Geld, auch solange sie gesperrt ist, und die Zinsen ebenso. Den Zinssatz legt nicht das Gesetz fest, sondern die Bank, und er kann sehr tief sein: Die Produktinformation der Migros Bank vom 1. Mai 2025 etwa nennt für das Mietzinsdepot einen Habenzins von 0,000 %, bei kostenloser Eröffnung und Kontoführung.

Im Tessin kommt ein Vorteil dazu. Laut Mieterverband betrachten viele Banken auch den Zins als gesperrt, und die Migros Bank verlangt für den Bezug von Kapital und Zinsertrag ebenfalls die Freigabe durch Mieter und Vermieter. Das Tessiner Gesetz ist dagegen klar (Art. 8 Abs. 2): Für den Bezug der aufgelaufenen Zinsen genügt die Unterschrift des Mieters allein. Jedes Jahr schickt Ihnen die Bank einen Auszug mit der Zinsabrechnung: Bewahren Sie ihn auf, Sie brauchen ihn am Ende der Miete.

Ein gesperrtes Depot ohne Zins kostet Sie nichts, bindet aber eine grosse Summe genau dann, wenn beim Umzug die Ausgaben ohnehin anfallen. Hier kommt die Alternative ins Spiel.

Kautionsversicherung statt Depot: was sie kostet

Das Tessiner Gesetz lässt Ersatzsicherheiten zu ("garanzie sostitutive"). In der Praxis sind das Anbieter, die dem Vermieter statt des Geldes eine Bürgschaftsurkunde ausstellen, gegen eine Jahresprämie, die Sie bezahlen. Der Vermieter muss aber einverstanden sein, denn meist steht die Art der Sicherheit im Vertrag: Auch SwissCaution verlangt, zuerst die Zustimmung des Vermieters einzuholen, bevor ein Bankdepot ersetzt wird.

Diese Preise veröffentlichen drei Anbieter:

Angebot	Jahresprämie	Zusatzkosten	Gut zu wissen
SwissCaution über die Post	5 % der Kaution	20 Franken Gebühr, 5 % Stempelsteuer	Treuerabatt: 10 % ab 2, 30 % ab 4 vollen Jahren
Firstcaution	5 % (5,5 % bei Monatsraten)	20 Franken Verwaltung, eidg. Stempelsteuer	Erstes Jahr pauschal; unter bestimmten Bedingungen 20 % der Prämien zurück
Helvetia	4 %	Keine Verwaltungsgebühr	Kaution höchstens 18'000 Franken

Für die Kaution aus unserem Beispiel, 4'500 Franken, ergeben 5 % plus Gebühr und Stempel rund 257 Franken im Jahr. 4 % sind 180 Franken: Die Seite von Helvetia sagt nicht, ob der Stempel inbegriffen ist; falls nicht, sind es 189. Das klingt nach wenig, fällt aber jedes Jahr an und kommt nie zurück.

Nach fünf Jahren haben Sie zwischen 900 und rund 1'286 Franken ausgegeben, ohne Treuerabatt oder Cashback, die die Rechnung senken können. Eines sagt der Preis aber nicht: Die Kautionsversicherung ist keine Haftpflichtversicherung. Verlangt der Vermieter Geld und zahlt der Anbieter, fordert er es danach von Ihnen zurück. Die Post schreibt es deutlich: "Sie müssen dann den an Ihren Vermieter vorgeleisteten Betrag an SwissCaution zurückzahlen."

Dazu kommt das Vertragsende. Die Versicherung endet nicht von selbst, wenn Sie ausziehen: Laut den FAQ von SwissCaution braucht es das datierte und unterschriebene Zertifikat des Vermieters, der bis zu 12 Monate Zeit hat, die Kaution freizugeben, und die Jahresprämie ist zu zahlen, bis die Kaution freigegeben ist. Kündigen Sie bei Helvetia im ersten Versicherungsjahr, wird Ihnen trotzdem die ganze Jahresprämie verrechnet.

Wann sich was lohnt

Haben Sie das Geld, ist das gesperrte Depot günstiger: Am Ende der Miete erhalten Sie alles zurück, samt Zins. Die Versicherung ist sinnvoll, wenn Ihnen die Summe tatsächlich fehlt oder Sie sie für den Umzug brauchen, und eher für kurze Zeit. Der Mieterverband rät von Kautionsversicherungen ab und empfiehlt, wenn das Geld fehlt, eher ein privates Darlehen. Auch das Tessiner Sozialamt prüft, wenn es jemandem helfen muss, zuerst die Versicherungslösung: Für Menschen ohne Ersparnisse kann sie der einzige Weg zum Mietvertrag sein.

Rückzahlung: was nach der Schlüsselübergabe passiert

Der normale Weg ist einfach: Sie und der Vermieter unterschreiben gemeinsam einen Freigabeauftrag und schicken ihn der Bank. Art. 257e Abs. 3 OR sieht es so vor: Die Bank darf die Sicherheit "nur mit Zustimmung beider Parteien" herausgeben, oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Ist alles in Ordnung, kann die Zustimmung zur Freigabe schon im Abnahmeprotokoll stehen, wie der Mieterverband empfiehlt.

Bei der Rückgabe muss der Vermieter die Wohnung prüfen und Ihnen Mängel, für die Sie einstehen müssen, "sofort melden", sagt Art. 267a OR. Tut er das nicht, sind Sie entlastet, ausser bei Mängeln, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren. Sind Reparaturen nötig, hält der Mieterverband etwa drei Monate für angemessen, damit der Vermieter die Rechnungen sammeln und Ihnen die Schlussabrechnung schicken kann. Sie haben das Recht, die Rechnungen einzusehen.

Unterschreiben Sie den Freigabeauftrag nur, wenn Sie mit dem Betrag einverstanden sind. Lässt sich der Vermieter Zeit oder behält er zu viel zurück, genügt ein kurzer eingeschriebener Brief, um eine Frist zu setzen:

Ich bitte Sie, innert 30 Tagen den Freigabeauftrag für das Mietzinsdepot von CHF 4'500, Konto Nr. [...] bei der [Bank], samt aufgelaufenen Zinsen zu unterzeichnen. Die in Ihrer Abrechnung vom [Datum] aufgeführten Kosten bestreite ich aus folgenden Gründen: [...]. Erhalte ich keine Antwort, wende ich mich an die Schlichtungsbehörde.

Hilft auch das nicht, bleiben zwei Wege: der Gang zur Schlichtungsbehörde oder Abwarten. Und das Warten hat eine klare Frist.

Die Ein-Jahres-Regel

Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Ende der Miete "keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht", können Sie das Depot direkt von der Bank zurückverlangen, ohne seine Unterschrift. So steht es im letzten Satz von Art. 257e Abs. 3 OR. Ein Jahr ist lang, und so lange liegt das Geld still, aber der Vermieter kann diese Frist nicht verlängern, indem er schweigt.

Drei Punkte zählen. Erstens das Datum: Das Jahr beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses, nicht mit dem Tag, an dem Sie die Schlüssel abgegeben haben, falls die beiden Daten auseinanderfallen. Zweitens, was als rechtliches Vorgehen gilt: laut Mieterverband eine Betreibung, ein Gesuch bei der Schlichtungsbehörde oder eine Klage vor Gericht. Ein blosser Brief, in dem er etwas beanstandet, gehört nicht dazu. Drittens die Praxis: Um ohne Unterschrift des Vermieters auszuzahlen, verlangt die Bank in der Regel das Kündigungsschreiben und das Abnahmeprotokoll. Bewahren Sie beides auf.

Ist der Vermieter rechtzeitig aktiv geworden, wartet die Bank, bis das Verfahren abgeschlossen ist. Und hier wird der Zahlungsbefehl zum entscheidenden Moment.

Wenn ein Zahlungsbefehl kommt

Legen Sie ihn nicht beiseite. Mit dem Zahlungsbefehl leitet ein Gläubiger beim Betreibungsamt die Betreibung ein. Sind Sie nicht einverstanden, müssen Sie Rechtsvorschlag erheben, sofort bei der Person, die ihn überbringt, oder innert zehn Tagen beim Betreibungsamt, mündlich oder schriftlich (Art. 74 SchKG). Ohne Rechtsvorschlag wird der Zahlungsbefehl rechtskräftig, und die Bank darf den Vermieter mit Ihrem Depot bezahlen.

Der Rechtsvorschlag erledigt die Sache nicht, aber nun ist der Gläubiger am Zug: Er muss beim Gericht verlangen, dass der Rechtsvorschlag beseitigt wird. Hat er ein von Ihnen unterschriebenes Dokument, in dem Sie eine bestimmte Summe als Schuld anerkennen, kann er die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 SchKG), ein schnelles Verfahren, in dem das Gericht nur die Unterlagen anschaut. Darum ist so wichtig, was Sie am Tag der Wohnungsabgabe unterschreiben.

Ein Fall aus dem Kanton Waadt zeigt das gut, und er betrifft ausgerechnet eine Kautionsversicherung. Im Januar 2019 verlässt ein Paar eine 4½-Zimmer-Wohnung in Mont-sur-Rolle. Das Abnahmeprotokoll, auf einem Tablet unterschrieben, enthält eine Klausel, die "als Schuldanerkennung gilt" und die Verwaltung ermächtigt, 7'350 Franken aus der Kaution zu beziehen. Der Bürgschaftsanbieter zahlt den Vermieter, verlangt das Geld dann von den Mietern zurück und schickt der Ehefrau einen Zahlungsbefehl; sie erhebt Rechtsvorschlag. Das Friedensgericht und danach das Kantonsgericht Waadt mit Urteil vom 14. Februar 2020 (auf Französisch) verweigern die provisorische Rechtsöffnung: Die Unterschrift auf dem Tablet war keine qualifizierte elektronische Signatur, und die Mieter bestritten, diese Schuld anerkannt zu haben.

Gewonnen haben die Mieter diesen Schritt vor allem wegen der Form der Unterschrift, und das Gericht hält fest, dass dieses Verfahren nicht klärt, wer bei der Forderung recht hat. Mit einer Unterschrift von Hand auf demselben Protokoll hätte es anders ausgehen können. Die Lehre gilt mit oder ohne Versicherung: Unterschreiben Sie bei der Wohnungsabgabe keine Schuldanerkennung, wenn Sie mit dem Betrag nicht einverstanden sind.

Wenn der Vermieter nicht reagiert: die Schlichtungsbehörde

Sie müssen nicht ein Jahr warten. Unterschreibt der Vermieter die Freigabe nicht und schulden Sie Ihrer Ansicht nach nichts, können Sie bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen, die für Ihre Gemeinde zuständig ist (im Tessin: Ufficio di conciliazione in materia di locazione), ein Gesuch einreichen und die Rückzahlung der Kaution verlangen. Bei Mietstreitigkeiten fallen im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten an (Art. 113 ZPO), und das Tessiner Gesetz verweist für Streit um die Kaution genau auf dieses Verfahren (Art. 8 Abs. 3).

Für eine Einschätzung, bevor Sie aktiv werden, hat die ASI (Associazione Svizzera Inquilini), der Mieterverband der italienischen Schweiz, Büros in Massagno, Balerna, Locarno und Bellinzona; in Biasca empfängt sie am Freitagvormittag nach Terminvereinbarung. Der Verband bietet seinen Mitgliedern Auskunft und Unterstützung bei Streitigkeiten: Der Mitgliederbeitrag beträgt 120 Franken im ersten Jahr und 70 Franken für jede Verlängerung, wobei sich neue Mitglieder für drei Jahre verpflichten. Bei einer Kaution von einigen tausend Franken ist dieser Betrag schnell wieder hereingeholt, wenn der Vermieter mehr als nötig zurückbehält.

Vor dem nächsten Mietvertrag

Geschützt wird die Kaution nicht bei der Wohnungsabgabe, sondern bei der Unterschrift. Prüfen Sie, dass der Betrag drei Monatsmieten nicht übersteigt, dass das Konto auf Ihren Namen bei einer Bank im Tessin eröffnet wird und dass Sie die Quittung innert weniger Tage erhalten. Falls Sie eine Versicherung in Betracht ziehen, rechnen Sie mit dem Diagramm oben über mehrere Jahre und fragen Sie den Vermieter schriftlich, ob er sie akzeptiert. Danach legen Sie Mietvertrag, Quittung, Jahresauszüge und später Kündigung und Abnahmeprotokoll in einen einzigen Ordner: Genau diese Unterlagen wird die Bank von Ihnen verlangen.

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