Nebenkosten im Tessin: Was Mieter wirklich zahlen müssen

Bevor Sie zahlen

Ihr Vermieter darf Ihnen nur die Nebenkosten belasten, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind, und nur tatsächliche Kosten, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen: Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom. Reparaturen, Zinsen und die Gebäudeversicherung trägt er selbst. Mit Akontozahlungen erhalten Sie mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung und dürfen die Belege einsehen.

Das Thema ist keine Nebensache. Nach dem Anstieg der Energiepreise 2023 hat die Rechtsschutzversicherung AXA-ARAG seit Anfang 2024 rund 20 Prozent mehr Anfragen zu Nebenkosten bearbeitet, meist zur Abrechnung und zu umstrittenen Posten. Wer auf Deutsch sucht, stösst zudem schnell auf Ratgeber zum deutschen Mietrecht, das anders funktioniert. Hier finden Sie die Schweizer Regeln, mit den Details, die im Tessin zählen.

Was der Vermieter verrechnen darf

Nur, was der Mietvertrag klar aufführt. Art. 257a des Obligationenrechts (OR) sagt, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn er dies mit dem Vermieter «besonders vereinbart» hat. Alles, was der Vertrag nicht nennt, ist im Nettomietzins enthalten, und der Vermieter kann es nicht nachträglich mit einem einfachen Brief hinzufügen.

Auch eine Liste im Kleingedruckten der Allgemeinen Geschäftsbedingungen genügt nicht. Im Entscheid BGE 135 III 591 von 2009 hat das Bundesgericht festgehalten, dass die Nebenkosten zulasten des Mieters im Mietvertrag selbst klar und genau umschrieben sein müssen. Allgemeine Geschäftsbedingungen dürfen nur Posten präzisieren, die dort schon genannt sind. Der Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz, Schwesterverband der Tessiner ASI, leitet daraus eine praktische Regel ab: Formulierungen wie «Betriebskosten» oder «übliche Nebenkosten» sind zu vage. Steht im Vertrag «Heiz- und übrige Betriebskosten», müssen Sie nur die Heizung bezahlen.

Die zweite Bedingung betrifft die Art der Kosten. Für Wohnungen lässt Art. 257b OR nur die «tatsächlichen Aufwendungen» für Leistungen zu, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, etwa Heizung und Warmwasser, sowie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Wohnung ergeben. Der Vermieter darf daran nichts verdienen und Ihnen keine Reparaturen und Erneuerungen verrechnen: Diese bezahlen Sie bereits mit dem Mietzins.

Posten	In der Regel verrechenbar, wenn im Vertrag	Nicht verrechenbar
Heizung	Brennstoff, Strom für den Brenner, Kaminfeger, periodische Revision	Reparatur oder Ersatz des Heizkessels, Abschreibung
Hauswart und Reinigung	Reinigung von Treppenhaus und Umgebung, kleine Arbeiten	Wohnungsbesichtigungen und -übergaben, Reparaturen
Lift	Strom, reines Wartungsabonnement	Ersatzteile, Reparaturabonnemente
Übriges	Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Garten, Schneeräumung, Kabelfernsehen	Gebäudeversicherung, Steuern, Strassenbeleuchtung

Die Tabelle fasst das Merkblatt zu zulässigen und unzulässigen Nebenkosten des Mieterverbands zusammen, das auch die Graubereiche nennt: Umstritten sind zum Beispiel Serviceabonnemente für Klima- oder Alarmanlagen. Für die Heizung gelten eigene Regeln, und sie ist fast immer der grösste Posten.

Heizkosten: was in die Abrechnung gehört

Nennt der Vertrag die Heizung, darf der Vermieter alle Kosten ihres Betriebs verrechnen, auch ohne sie einzeln aufzuzählen. Art. 5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zählt sie auf: verbrauchte Brennstoffe und Energie, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung von Heizung und Kamin, periodische Revision der Anlage und des Öltanks, Verbrauchserfassung, Wartung, Versicherungsprämien nur für die Heizungsanlage und Verwaltungsarbeit. Dasselbe gilt für das zentrale Warmwasser, einschliesslich Entkalken des Boilers.

Nicht dazu gehören laut Art. 6 VMWG Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie Verzinsung und Abschreibung. Es gibt eine Ausnahme: Kommt die Wärme aus einer Zentrale ausserhalb der Liegenschaft, etwa aus einem Fernwärmenetz, kann der Vermieter verrechnen, was er dem Lieferanten tatsächlich bezahlt (Art. 6a). Eine leerstehende Wohnung belastet die übrigen Mieter dagegen nicht: Ihre Heizkosten trägt der Vermieter. Hat er sie nur gegen Frost geheizt und gibt es keine individuellen Zähler, übernimmt er in der Regel nur einen Teil des Anteils dieser Wohnung: einen Drittel in einem Zwei- bis Dreifamilienhaus, die Hälfte in einem Vier- bis Achtfamilienhaus, zwei Drittel in grösseren Gebäuden (Art. 7).

Bei einer Ölheizung hängt die Rechnung davon ab, wie viel Öl im Tank war. Art. 8 VMWG gibt Ihnen das Recht, den Bestand zu Beginn und am Ende der Periode zu erfahren. Eine korrekte Abrechnung geht vom Anfangsbestand aus, zählt die Einkäufe dazu und zieht den Endbestand ab. Ohne diese drei Zahlen wissen Sie nicht, ob Sie das verbrannte Öl bezahlen oder jenes, das noch im Keller liegt.

Die Abfallgebühr im Tessin

Im Tessin läuft die Grundgebühr für den Abfall meist nicht über den Vermieter. Das kantonale Einführungsgesetz zum Umweltschutzgesetz (Art. 18a) überbindet sie den Personen, die in der Gemeinde wohnen, ob sie die Dienste nutzen oder nicht. Den nicht verwertbaren Hauskehricht bezahlen Sie dann über die offiziellen Gebührensäcke, also mit der Sackgebühr.

Lugano ist ein gutes Beispiel. Die Stadt stellt die Grundgebühr jedem Haushalt nach den Daten der Einwohnerkontrolle in Rechnung: 2026 sind es 50 Franken für eine Einzelperson und 100 Franken ab zwei Personen, ohne Ermässigungen. Die Beträge sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, das Prinzip ist jenes des kantonalen Gesetzes.

Finden Sie in der Abrechnung einen Posten «Abfall» oder «Entsorgung», fragen Sie deshalb nach, worum es geht. Es kann eine Leistung der Liegenschaft sein, die der Vertrag vorsieht, sie darf aber nicht dieselbe Gebühr sein, die Ihnen die Gemeinde schon in Rechnung gestellt hat. Der Mieterverband hält ausserdem Grundgebühren, die vom Wert der Liegenschaft und nicht vom Verbrauch abhängen, für nicht verrechenbar. Ist geklärt, was verrechnet werden darf, bleibt die Frage, wie Sie bezahlen.

Akonto oder Pauschale: zwei verschiedene Systeme

Der Unterschied entscheidet, ob Sie Ende Jahr eine Abrechnung erhalten. Art. 4 VMWG sieht zwei Wege vor. Mit dem Akonto zahlen Sie jeden Monat einen provisorischen Betrag, und der Vermieter muss mindestens einmal pro Jahr die tatsächlichen Kosten abrechnen: Haben Sie zu viel bezahlt, erhalten Sie die Differenz zurück; haben Sie zu wenig bezahlt, verlangt er eine Nachzahlung. Mit der Pauschale zahlen Sie einen festen Betrag und erhalten keine Abrechnung, also weder Rückzahlung noch Nachforderung. Die Pauschale muss aber auf dem Durchschnitt der Kosten von drei Jahren beruhen.

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) nennt das Akonto mit jährlicher Abrechnung die häufigste Form; die Periode dauert oft von Juli bis Juni. Halten Sie Ihre Pauschale für zu hoch, können Sie den Vermieter fragen, wie er sie berechnet hat. Und spricht der Vertrag von Nebenkosten, ohne zu sagen, ob Akonto oder Pauschale gemeint ist, gehen viele Juristen vom Akonto aus. Laut Mieterverband lässt sich aber auch die für Sie günstigere Lesart vertreten, weil ein unklarer Vertrag zulasten dessen ausgelegt wird, der ihn verfasst hat.

Beim Akonto kommt ein Posten dazu: die Verwaltungskosten für das Erstellen der Abrechnung. Art. 4 VMWG lässt sie «nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze» zu. Oft sind sie ein Prozentsatz des Totals. Der Mieterverband schreibt, mehr als 2 bis 3 Prozent seien nicht zu akzeptieren, und verweist auf kantonale Entscheide und eine Mitteilung des BWO, wonach die üblichen Ansätze höchstens 3 Prozent betragen.

Was die Abrechnung zeigen muss

Mit einer seriösen Abrechnung können Sie die Berechnung selbst nachvollziehen. Das Gesetz schreibt kein Muster vor, aber der Mieterverband sagt, was die Abrechnung enthalten muss: die Periode, jeder Posten mit seinen Gesamtkosten für die Liegenschaft, der Verteilschlüssel, nach dem das Total auf die Wohnungen verteilt wird, Ihr Anteil, die geleisteten Akontozahlungen und der Saldo. Ein einziges Total für «Wasser, Strom und Hauswart» genügt nicht.

Nehmen Sie den Mietvertrag und vergleichen Sie Posten für Posten: Jeder muss auch dort stehen, möglichst unter demselben Namen. Vergleichen Sie die Abrechnung dann mit jener des Vorjahres. Höhere Heizkosten nach einem kalten Winter oder einem Anstieg der Energiepreise sind normal. Ein neuer Posten oder ein anderer Verteilschlüssel hingegen nicht, denn der Vermieter darf sie nur mit dem amtlichen Formular einführen. Fehlen die Details, verlangen Sie sie: Für Heizung und Warmwasser schreibt Art. 8 VMWG vor, dass die Jahresrechnung, wenn sie die detaillierte Abrechnung nicht schon enthält, ausdrücklich darauf hinweisen muss, dass Sie diese verlangen können.

Das Recht, die Belege einzusehen

Der Vermieter muss Ihnen die Belege zeigen, wenn Sie es verlangen: So steht es in Art. 257b Abs. 2 OR, und das Gesetz setzt dafür keine Frist. Viele Abrechnungen enthalten den Satz, Einwände seien innert 30 Tagen anzubringen. Laut Mieterverband hat diese Frist keine gesetzliche Grundlage: Sie können die Belege auch später noch einsehen, auch wenn es sich lohnt, nicht zu lange zu warten.

In der Praxis, so der Verband, darf der Vermieter Sie bitten, die Unterlagen in seinem Büro einzusehen, sofern es nicht weit von Ihrem Wohnort entfernt ist. Wollen Sie Kopien, bezahlen Sie diese in der Regel selbst. Achten Sie vor allem auf allgemeine Posten wie «Service» oder «Abonnemente». Ein Servicevertrag, der auch Reparaturen und Ersatzteile abdeckt, darf nicht vollständig in den Nebenkosten landen: Der Reparaturanteil ist Unterhalt, und den bezahlt der Vermieter.

Ein eingeschriebener Brief genügt:

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe die Nebenkostenabrechnung für die Periode vom [...] bis [...] für die Wohnung an der [...] erhalten. Gestützt auf Art. 257b Abs. 2 OR und Art. 8 VMWG bitte ich Sie um Einsicht in die Originalbelege der Posten [...] und in den verwendeten Verteilschlüssel sowie, für die Ölheizung, um Angabe des Bestands zu Beginn und am Ende der Periode. Bis dahin bezahle ich den Teil des Saldos, den ich nicht bestreite. Freundliche Grüsse

Oft erklären die Belege alles. Manchmal liegt das Problem aber nicht bei einem falschen Posten, sondern bei der Schlusszahl.

Hohe Nebenkostennachzahlung: Müssen Sie zahlen?

In der Regel ja, auch wenn sie sehr hoch ist. Stehen die Posten im Vertrag und sind die Kosten tatsächlich angefallen, war das Akonto nur eine Vorauszahlung und keine Obergrenze. Das hat das Bundesgericht im Entscheid BGE 132 III 24 vom 31. August 2005 festgehalten.

Im Fall ging es um ein Ehepaar, das seit 1997 eine 5-Zimmer-Wohnung für 2'950 Franken netto im Monat mietete, mit einem Akonto von 150 Franken für Heizung, Warmwasser, Hauswart, Lift, Wasser, Allgemeinstrom und weitere Posten. Die effektiven Kosten waren jedes Jahr mehr als doppelt so hoch wie das Akonto. Die beiden bezahlten und forderten dann für fünf Perioden 10'143 Franken zurück, also den Teil der Kosten, der das Akonto um mehr als 20 Prozent überstieg. Das Bundesgericht sagte Nein: Wer einen Vertrag mit Akonto und Abrechnung unterschreibt, weiss, dass er nach Verbrauch bezahlt, und kann ohne Zusicherung des Vermieters nicht darauf zählen, dass das Akonto reicht.

Derselbe Entscheid lässt eine Tür offen: Hat Ihnen der Vermieter zugesichert, dass das Akonto die Kosten deckt, sieht es anders aus. Das BWO fasst es so zusammen, mit dem Beispiel einer schriftlichen Zustimmung:

Es lohnt sich, schon vor der Unterschrift daran zu denken. Verlangen Sie die Abrechnungen der letzten Jahre für die Wohnung oder zumindest das Total der Nebenkosten, die der Vormieter bezahlt hat: Liegt das vorgeschlagene Akonto deutlich darunter, wissen Sie schon, was auf Sie zukommt. Wie hoch die Nebenkosten in den Inseraten in Lugano sind, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den Mieten in Lugano. Und fürchten Sie eine hohe Nachzahlung, können Sie ein höheres Akonto vorschlagen: Laut Mieterverband verlieren Sie dabei nichts, weil Sie den Überschuss Ende Jahr zurückerhalten.

Neue Nebenkosten während der Mietdauer

Der Vermieter kann nicht mitten im Mietverhältnis mit einem Brief einen Posten hinzufügen. Neue Nebenkosten einführen, eine Pauschale erhöhen oder den Verteilschlüssel ändern ist eine Vertragsänderung zu Ihren Lasten. Art. 269d Abs. 3 OR verlangt dafür dieselben Regeln wie für eine Mietzinserhöhung: amtliches Formular, Begründung, Mitteilung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Ohne Formular ist die Änderung nichtig. Im Tessin erinnert die kantonale Justiz daran, dass die Formulare des Dipartimento delle istituzioni zu verwenden sind.

Erhalten Sie das Formular, haben Sie 30 Tage Zeit, die Änderung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (Art. 270b OR). Anders ist es bei einem Brief, der Ihnen vorschlägt, das Akonto zu erhöhen, und Sie bittet, zur Zustimmung zu unterschreiben: Laut Mieterverband und auch laut der Branchenempfehlung des Immobilienverbands SVIT ist das nur ein Angebot. Unterschreiben Sie nicht, ändert sich nichts. Wie bei der Kündigung durch den Vermieter ist im Tessin eine Mitteilung ohne das vorgeschriebene Formular nichtig: Mehr dazu im Ratgeber zur Kündigung im Tessin.

Wenn Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind

Bezahlen Sie den unbestrittenen Teil und bestreiten Sie den Rest schriftlich. Das ist der heikelste Punkt: Nebenkosten gehören zu den Beträgen, für die der Vermieter Ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen setzen und danach kündigen kann, wenn Sie nicht zahlen (Art. 257d OR). Laut Mieterverband ist geschützt, wer in gutem Glauben einen Betrag verweigert, den er mit Grund für falsch hält; der unbestrittene Teil muss aber trotzdem bezahlt werden. Erhalten Sie eine Mahnung mit Kündigungsandrohung, holen Sie sofort Rat ein.

Nennen Sie im Brief die Posten, die Sie nicht akzeptieren, und den Grund: Posten nicht im Vertrag, Reparatur unter den Nebenkosten, falscher Schlüssel, zu hohe Verwaltungskosten. Verlangen Sie eine korrigierte Abrechnung bis zu einem bestimmten Datum. Die Zeit spielt übrigens auch für den Vermieter: Laut Mieterverband kann er eine Nachzahlung bis zu fünf Jahre nach Ende der Periode verlangen (Art. 128 OR), deshalb ist auch eine verspätete Abrechnung ernst zu nehmen.

Reicht der Brief nicht, führt der Weg zur Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die für Ihre Gemeinde zuständig ist, im Tessin das Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Die Tessiner Justiz nennt ausdrücklich die «conguagli spese accessorie», also Nachzahlungen bei Nebenkosten, unter den Streitigkeiten, die dorthin gehören. Bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohnungen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 ZPO), und bis zu einem Streitwert von 2'000 Franken kann die klagende Partei beantragen, dass die Behörde direkt entscheidet (Art. 212 ZPO). Die Schlichtungsbehörden müssen die Parteien auch ausserhalb eines Verfahrens beraten.

Möchten Sie vor dem Schreiben eine Einschätzung, beantwortet das Centro InfoAlloggio der ASI, des Mieterverbands der italienischen Schweiz, allgemeine Fragen unter 091 966 82 72, montags und dienstags von 9.30 bis 12.30 Uhr und donnerstags von 10 bis 12 Uhr, auch für Nichtmitglieder. 2024 gingen dort laut Tätigkeitsbericht 4'350 Anrufe ein, 180 davon zu Abrechnungen. Wollen Sie Ihre Abrechnung prüfen lassen, brauchen Sie die Unterlagen und einen Termin in einer der Regionalstellen. Die Mitgliedschaft bei der ASI ist freiwillig, aber empfohlen: Der Mitgliederbeitrag beträgt 120 Franken im ersten Jahr und 70 Franken für jede Erneuerung, und neue Mitglieder verpflichten sich für drei Jahre.

Wenn die nächste Abrechnung kommt

Bewahren Sie den Mietvertrag, die Abrechnungen der vergangenen Jahre und die Belege der Akontozahlungen in einem Ordner auf. Trifft die neue Abrechnung ein, machen Sie drei Vergleiche: Posten der Abrechnung mit den Posten im Vertrag, Total mit dem Vorjahr, verbuchte mit bezahlten Akontozahlungen. Stimmt etwas nicht, verlangen Sie die Belege, bevor Sie den bestrittenen Saldo bezahlen, und bezahlen Sie den Rest bereits. Die Nebenkosten zählen auch, wenn Sie einen neuen Vertrag unterschreiben: Laut Mieterverband werden die drei Monatsmieten für das Mietzinsdepot einschliesslich Akonto oder Pauschale berechnet.

Suchen Sie eine Wohnung, achten Sie in den Inseraten auf den Bruttomietzins und fragen Sie immer, wie hoch die letzte Nachzahlung war. Die aktuellen Angebote finden Sie auf unserer Seite mit Mietwohnungen im Tessin.

Für Bellinzona und Umgebung finden Sie die Inserate hier.