Spese accessorie affitto in Ticino: cosa si paga davvero

Prima di pagare

Il locatore può addebitarLe solo le spese accessorie elencate una per una nel contratto, e solo per costi reali legati all'uso dell'alloggio: riscaldamento, acqua calda, custode, pulizia delle scale, luce delle parti comuni. Riparazioni, interessi e assicurazione dello stabile restano a suo carico. Con l'acconto riceve un conteggio almeno una volta l'anno e ha il diritto di vedere le fatture.

Non è un tema da poco. Dopo il rincaro dell'energia del 2023, la protezione giuridica AXA-ARAG ha trattato da inizio 2024 circa il 20% di casi in più sulle spese accessorie, quasi sempre su conteggi e voci contestate. Molte guide in italiano parlano però di condomini e leggi italiane. Qui trova le regole svizzere, con i dettagli che contano in Ticino.

Cosa può addebitare il locatore

Solo ciò che il contratto elenca in modo chiaro. L'art. 257a del Codice delle obbligazioni (CO) dice che le spese accessorie sono a carico dell'inquilino "soltanto se specialmente pattuito". Tutto ciò che il contratto non nomina è compreso nella pigione netta, e il locatore non può aggiungerlo dopo con una semplice lettera.

Non basta nemmeno una lista nascosta nelle condizioni generali. Nella sentenza DTF 135 III 591 del 2009 il Tribunale federale ha deciso che le spese a carico dell'inquilino devono essere descritte in modo chiaro e preciso nel contratto stesso. Le condizioni generali possono solo dettagliare voci già nominate lì. L'associazione inquilini della Svizzera tedesca, federazione sorella dell'ASI, ne trae una regola pratica: formule come "spese d'esercizio" o "spese usuali" sono troppo vaghe. Se il contratto dice "riscaldamento e altre spese d'esercizio", Lei deve pagare il riscaldamento e basta.

La seconda condizione riguarda la natura del costo. Per le abitazioni l'art. 257b CO ammette solo i "costi effettivamente sostenuti" per prestazioni legate all'uso, come riscaldamento e acqua calda, e i tributi pubblici che nascono dall'uso dell'alloggio. Il locatore non può guadagnarci sopra, e non può farLe pagare riparazioni e rinnovi: quelli li paga già con la pigione.

Voce	Di regola addebitabile, se nel contratto	Non addebitabile
Riscaldamento	Combustibile, corrente del bruciatore, spazzacamino, revisione periodica	Riparazione o sostituzione della caldaia, ammortamento
Custode e pulizie	Pulizia di scale e dintorni, piccoli lavori	Visite e consegne di appartamenti, riparazioni
Ascensore	Corrente, abbonamento di sola manutenzione	Pezzi di ricambio, abbonamenti per riparazioni
Altro	Acqua, acque luride, luce delle parti comuni, giardino, neve, TV via cavo	Assicurazione dello stabile, imposte, illuminazione stradale

La tabella riassume l'elenco delle spese ammesse e non ammesse dell'associazione inquilini, che segnala anche le zone grigie: gli abbonamenti di servizio per impianti come climatizzazione o allarme, per esempio, sono contestati. Il riscaldamento ha regole proprie, ed è quasi sempre la voce più pesante.

Il riscaldamento: cosa entra nel conto

Se il contratto nomina il riscaldamento, il locatore può addebitare tutti i costi legati al suo funzionamento, anche senza elencarli uno per uno. L'art. 5 dell'ordinanza sulla locazione (OLAL) li elenca: combustibile ed energia consumati, corrente per bruciatore e pompe, pulizia della caldaia e del camino, revisione periodica dell'impianto e della cisterna, lettura dei contatori, manutenzione, assicurazione del solo impianto e lavoro amministrativo. Lo stesso vale per l'acqua calda centrale, compresa la decalcificazione del boiler.

Restano fuori, secondo l'art. 6 OLAL, la riparazione e il rinnovo degli impianti, gli interessi e l'ammortamento. C'è un'eccezione: se il calore arriva da una centrale esterna, come una rete di teleriscaldamento, il locatore può mettere in conto quanto paga davvero al fornitore (art. 6a). Un appartamento sfitto invece non pesa sugli altri inquilini: il suo riscaldamento lo paga il locatore. Se lo ha scaldato solo quanto basta contro il gelo e non ci sono contatori individuali, paga di regola solo una parte della quota di quell'appartamento: un terzo in una casa da due o tre famiglie, la metà da quattro a otto, due terzi negli stabili più grandi (art. 7).

Con il riscaldamento a olio, il conto dipende da quanto olio c'era nella cisterna. L'art. 8 OLAL Le dà il diritto di chiedere la scorta all'inizio e alla fine del periodo. Il conteggio corretto parte dalla scorta iniziale, aggiunge gli acquisti e toglie la scorta finale. Senza questi tre numeri non può sapere se paga l'olio bruciato o quello rimasto in cantina.

La tassa rifiuti in Ticino

In Ticino la tassa base sui rifiuti di solito non passa dal locatore. La legge cantonale di applicazione della legge sulla protezione dell'ambiente (art. 18a) la mette a carico delle persone residenti nel Comune, che usino o no i servizi. I rifiuti domestici non riciclabili si pagano poi con i sacchi ufficiali, cioè con la tassa sul sacco.

Lugano è un buon esempio. La Città fattura la tassa base a ogni economia domestica in base ai dati del controllo abitanti: per il 2026, 50 franchi per una persona sola e 100 franchi da due persone in su, senza riduzioni. Gli importi cambiano da Comune a Comune, ma il principio è quello della legge cantonale.

Se nel conteggio trova una voce "rifiuti" o "smaltimento", chieda quindi di che cosa si tratta. Può riguardare un servizio dello stabile previsto dal contratto, ma non deve essere la stessa tassa che il Comune Le ha già fatturato. L'associazione inquilini della Svizzera tedesca considera comunque non addebitabili le tasse di base legate al valore dell'immobile e non al consumo. Una volta chiarito cosa si può mettere in conto, resta da vedere come si paga.

Acconto o forfait: due sistemi diversi

La differenza decide se a fine anno riceve un conto. L'art. 4 OLAL prevede due modi. Con l'acconto Lei versa ogni mese un importo provvisorio e il locatore deve allestire un conteggio dei costi reali almeno una volta l'anno: se ha pagato troppo, Le restituisce la differenza; se ha pagato poco, Le chiede un conguaglio. Con il forfait paga un importo fisso e non riceve conteggi, né rimborsi né richieste. Il forfait però deve basarsi sulla media dei costi di tre anni.

L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) indica l'acconto con conteggio annuale come la forma più comune; il periodo va spesso da luglio a giugno. Se pensa che il Suo forfait sia troppo alto, può chiedere al locatore come lo ha calcolato. E se il contratto parla di spese accessorie senza dire se si tratta di acconto o forfait, molti giuristi presumono l'acconto, ma secondo l'associazione inquilini si può sostenere la lettura più favorevole a Lei, perché un contratto poco chiaro si interpreta contro chi l'ha scritto.

Con l'acconto c'è una voce in più: le spese amministrative per preparare il conteggio. L'art. 4 OLAL le ammette secondo il lavoro effettivo o "nell'ambito delle aliquote usuali". Spesso sono una percentuale del totale. L'associazione inquilini scrive che più del 2 o 3% non va accettato e cita decisioni cantonali e una comunicazione dell'UFAB secondo cui le percentuali usuali arrivano al massimo al 3%.

Cosa deve mostrare il conteggio

Un conteggio serio Le permette di rifare il calcolo. La legge non fissa un modello, ma l'associazione inquilini indica cosa ci deve essere: il periodo, ogni voce con il suo costo totale per lo stabile, la chiave con cui il totale è diviso tra gli appartamenti, la Sua quota, gli acconti versati e il saldo. Un totale unico per "acqua, luce e custode" non basta.

Prenda il contratto e confronti le voci una per una: ognuna deve comparire anche lì, possibilmente con lo stesso nome. Poi confronti il conteggio con quello dell'anno prima. Un aumento del riscaldamento dopo un inverno freddo o un rincaro dell'energia è normale. Una voce nuova o una chiave di ripartizione diversa invece non lo sono, perché il locatore può introdurle solo con il modulo ufficiale. Se manca il dettaglio, lo chieda: per il riscaldamento e l'acqua calda l'art. 8 OLAL prevede che la fattura annua, se non contiene già il conteggio dettagliato, dica espressamente che Lei può esigerlo.

Il diritto di vedere le fatture

Il locatore deve mostrarLe i giustificativi se Lei lo chiede: lo stabilisce l'art. 257b cpv. 2 CO, e la legge non fissa un termine. Molti conteggi scrivono che le contestazioni vanno fatte entro 30 giorni. Secondo l'associazione inquilini questo termine non ha base legale: può chiedere di vedere le fatture anche più tardi, anche se conviene non aspettare troppo.

In pratica, l'associazione indica che il locatore può chiederLe di consultare i documenti nei suoi uffici, purché non siano lontani da dove Lei abita. Se vuole le copie, di regola le paga Lei. Guardi soprattutto le voci generiche come "servizi" o "abbonamenti". Un contratto di servizio che copre anche riparazioni e pezzi di ricambio non può finire per intero nelle spese accessorie: la parte di riparazione è manutenzione, e la paga il locatore.

Una richiesta per lettera raccomandata basta:

Gentile signora, gentile signore, ho ricevuto il conteggio delle spese accessorie per il periodo dal [...] al [...] relativo all'appartamento di via [...]. Le chiedo, come previsto dall'art. 257b cpv. 2 CO e dall'art. 8 OLAL, di poter consultare le fatture originali delle voci [...], la chiave di ripartizione utilizzata e, per il riscaldamento a olio, la scorta all'inizio e alla fine del periodo. Fino ad allora pago la parte del saldo che non contesto. Cordiali saluti.

Spesso le fatture spiegano tutto. A volte però il problema non è una voce sbagliata, ma la cifra finale.

Un conguaglio a sorpresa: va pagato?

Di regola sì, anche se è molto alto. Se le voci sono nel contratto e i costi sono reali, l'acconto era solo un anticipo, non un tetto. Lo ha detto il Tribunale federale nella sentenza DTF 132 III 24 del 31 agosto 2005.

Il caso riguardava una coppia che dal 1997 affittava un appartamento di 5 locali per 2'950 franchi netti al mese, con un acconto di 150 franchi per riscaldamento, acqua calda, custode, ascensore, acqua, corrente comune e altre voci. Le spese reali sono state ogni anno più del doppio dell'acconto. I due hanno pagato, poi hanno chiesto indietro 10'143 franchi per cinque periodi, cioè la parte delle spese che superava gli acconti di oltre il 20%. Il Tribunale federale ha detto di no: chi firma un contratto con acconto e conteggio sa che pagherà secondo il consumo, e senza una garanzia del locatore non può contare sul fatto che l'acconto basti.

La stessa sentenza lascia aperta una porta: se il locatore Le ha garantito che l'acconto copriva le spese, il discorso cambia. L'UFAB lo riassume così, con l'esempio di un consenso scritto:

Conviene pensarci prima di firmare. Chieda i conteggi degli ultimi anni per l'appartamento, o almeno il totale delle spese pagate dall'inquilino precedente: se l'acconto proposto è molto più basso, saprà già cosa La aspetta. Quanto costano le spese negli annunci di Lugano lo trova nella nostra guida agli affitti a Lugano. E se teme un conguaglio alto, può chiedere di versare un acconto più alto: secondo l'associazione inquilini non ci perde nulla, perché a fine anno l'eccedenza Le torna indietro.

Spese nuove durante la locazione

Il locatore non può aggiungere una voce a metà contratto con una lettera. Introdurre nuove spese accessorie, aumentare un forfait o cambiare la chiave di ripartizione è una modifica del contratto a Suo svantaggio. L'art. 269d cpv. 3 CO chiede le stesse regole di un aumento di pigione: modulo ufficiale, motivazione, comunicazione almeno dieci giorni prima dell'inizio del preavviso. Senza modulo, la modifica è nulla. In Ticino il Potere giudiziario ricorda che vanno usati i moduli del Dipartimento delle istituzioni.

Se il modulo arriva, ha 30 giorni per contestare la modifica davanti all'Ufficio di conciliazione (art. 270b CO). Diverso il caso di una lettera che Le propone di alzare l'acconto e Le chiede di firmare per accettare: secondo l'associazione inquilini, e anche secondo la raccomandazione dell'associazione degli amministratori SVIT, è solo una proposta. Se non firma, non cambia nulla. Come per la disdetta da parte del locatore, in Ticino una comunicazione senza il modulo prescritto è nulla: ne parliamo nella guida alla disdetta in Ticino.

Se non è d'accordo con il conteggio

Paghi la parte che non contesta e contesti il resto per iscritto. È il punto più delicato: le spese accessorie rientrano nelle somme per cui il locatore può fissarLe un termine di 30 giorni e poi disdire il contratto se non paga (art. 257d CO). Secondo l'associazione inquilini, chi rifiuta in buona fede una cifra che ha motivo di ritenere sbagliata è protetto, ma la parte non contestata va pagata comunque. Se riceve una diffida con minaccia di disdetta, chieda subito consiglio.

Nella lettera di contestazione indichi le voci che non accetta e il motivo: voce non prevista dal contratto, riparazione messa tra le spese, chiave sbagliata, spese amministrative troppo alte. Chieda un conteggio corretto entro una data precisa. Il tempo, del resto, gioca anche a favore del locatore: secondo l'associazione inquilini può chiedere un conguaglio fino a cinque anni dopo la fine del periodo (art. 128 CO), quindi anche un conteggio che arriva in ritardo va preso sul serio.

Se la lettera non basta, la strada è l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione del Suo comprensorio. Il Potere giudiziario ticinese cita proprio i "conguagli spese accessorie" tra le liti che si portano lì. Per le controversie di locazione la procedura di conciliazione non costa spese processuali (art. 113 CPC), e per una somma fino a 2'000 franchi chi presenta l'istanza può chiedere all'Ufficio di decidere direttamente (art. 212 CPC). Gli Uffici devono anche dare consulenza alle parti, al di fuori di una lite.

Per un parere prima di scrivere, il Centro InfoAlloggio dell'ASI, l'associazione inquilini della Svizzera italiana, risponde allo 091 966 82 72 il lunedì e il martedì dalle 9.30 alle 12.30 e il giovedì dalle 10 alle 12, anche a chi non è socio, per domande generali. Nel 2024 ha ricevuto 4'350 chiamate, di cui 180 sui conteggi, secondo il rapporto d'attività. Per far esaminare il Suo conteggio servono i documenti e un appuntamento in uno degli uffici regionali. L'adesione all'ASI è libera ma consigliata: la quota è di 120 franchi il primo anno e 70 franchi per i rinnovi, e i nuovi soci si impegnano per tre anni.

Quando arriva il prossimo conteggio

Tenga in una cartella il contratto, i conteggi degli anni passati e le ricevute degli acconti. Quando arriva la busta, faccia tre confronti: voci del conteggio contro voci del contratto, totale contro anno precedente, acconti registrati contro acconti pagati. Se qualcosa non torna, chieda le fatture prima di pagare il saldo contestato, e paghi intanto il resto. Le spese accessorie contano anche quando firma un nuovo contratto: secondo l'associazione inquilini le tre mensilità del deposito di garanzia si calcolano con l'acconto o il forfait compresi.

Se sta cercando casa, guardi negli annunci la pigione lorda e chieda sempre quanto è stato l'ultimo conguaglio. Gli annunci disponibili sono nella nostra pagina degli appartamenti in affitto in Ticino.

A Bellinzona e nel Bellinzonese gli annunci sono raccolti qui.