Affitto a Lugano: i prezzi per zona e locali (dati 2025)

I numeri in breve

Negli annunci del 2025 un appartamento a Lugano costava in mediana 21,3 franchi al metro quadro al mese, spese escluse. Si va da 17,1 franchi al m² nella zona nord a 25 a Lugano est. Un trilocale costava 19,6 franchi al m²: per 75 m² fanno circa 1'470 franchi netti e 1'700 con le spese. Chi ha già un contratto paga meno: nel 2023 quasi un quinto in meno al metro quadro.

Le cifre vengono da fonti pubbliche recenti. La principale è il rapporto della Città di Lugano sul mercato immobiliare 2025, uscito nell'ottobre 2026, che analizza gli annunci pubblicati online dal 2019 al 2025. Per le pigioni che le economie domestiche pagano davvero usiamo l'Osservatorio cantonale sull'alloggio e l'Ufficio di statistica cantonale (Ustat), che si basano sulla Rilevazione strutturale dell'Ufficio federale di statistica. Molte pagine che si trovano cercando i prezzi degli affitti a Lugano citano dati del 2012 o del 2023, una sola taglia di appartamento e nessuna zona. Qui trova per ogni cifra l'anno e la fonte.

Quanto costa un affitto a Lugano

La risposta breve è 21,3 franchi al metro quadro al mese, al netto delle spese accessorie. È la mediana degli annunci del 2025: metà degli appartamenti offerti costava di più, metà di meno. Con le spese, cioè la pigione lorda, la mediana sale a 24,2 franchi al m².

I dati vengono dagli annunci immobiliari forniti alla Città da una società specializzata, Meta-Sys. Misurano quindi l'offerta, il prezzo chiesto a chi cerca casa, non quello che pagano gli inquilini che abitano lì da anni. La differenza conta, e ci torniamo più avanti.

In sei anni il prezzo è salito parecchio. Nel 2019 la mediana netta era di 18,8 franchi al m², nel 2025 di 21,3: più 13,4%. Il punto più alto è stato il 2024, con 21,8 franchi; nel 2025 c'è stato un calo del 2,0%, il primo dopo tre anni di crescita. Il rapporto collega l'andamento al tasso ipotecario di riferimento, il tasso su cui in Svizzera si calcolano gli adeguamenti delle pigioni. Quando era all'1,25%, tra il 2020 e il 2022, i nuovi annunci erano ai minimi (17,8 franchi al m² netti nel 2021). Nel 2024, con il tasso all'1,75%, hanno toccato i 22,0 franchi.

Per tradurre la mediana in un affitto mensile basta moltiplicarla per la superficie. Prima però conviene guardare dove si trova l'appartamento, perché tra un quartiere e l'altro il prezzo cambia di molto.

I prezzi per zona: da Lugano nord a Lugano est

La Città divide il suo territorio in cinque aree, e il divario tra la più cara e la più economica è di quasi otto franchi al metro quadro. Su un appartamento di 80 m² sono circa 630 franchi al mese.

Lugano est (Aldesago, Brè, Cureggia, Castagnola e Gandria) è la zona più cara, con 25,0 franchi al m². È anche quella che si è mossa di più: nel 2024 era a 29,3 franchi e in un anno ha perso il 14,7%. Il rapporto non ne spiega il motivo, e un calo così forte in un solo anno va preso con prudenza prima di contare su prezzi più bassi. Lugano centro (Centro, Molino Nuovo, Viganello, Cassarate e Pregassona) segue con 22,4 franchi, quasi fermo rispetto al 2024.

Sotto la mediana cittadina ci sono tre aree. Lugano ovest (Besso, Breganzona e Loreto) costa 19,7 franchi ed è l'unica dove nel 2025 i prezzi sono saliti, del 3,5%. Lugano sud (Pazzallo, Pambio-Noranco, Carona, Carabbia e Barbengo) è a 17,6 franchi, Lugano nord (Davesco-Soragno, Cadro, Sonvico, Villa Luganese e Val Colla) a 17,1.

Dentro le aree le differenze restano grandi. Secondo la Città i quartieri con le pigioni nette più basse sono Bogno, Val Colla, Barbengo, Villa Luganese, Davesco-Soragno, Cimadera e Certara; i più cari sono Pambio-Noranco, Loreto, Cassarate, Centro, Castagnola e Gandria. Pambio-Noranco è un buon esempio: sta in un'area economica, ma è tra i quartieri più cari. Il rapporto pubblica i quartieri solo come mappa a fasce di colore, da 8,3 a 32,5 franchi al m² netti, senza un valore per ciascuno.

Sul lungo periodo il centro è cresciuto più di tutti: dal 2019 al 2025 più 15,9% per la pigione netta, contro il 3,6% di Lugano nord. Il quartiere non è solo una questione di gusto. Per la legge una pigione di regola non è abusiva se resta "nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere" (art. 269a CO). Sapere quanto si paga nella Sua zona Le serve anche per questo. La zona però non basta: conta anche quante stanze cerca.

Quanto costa per numero di locali

Più l'appartamento è piccolo, più costa al metro quadro. Nel 2025 un monolocale costava in mediana 26,7 franchi al m² netti, un quadrilocale o più 19,1. Una spiegazione probabile: cucina e bagno ci sono anche nei monolocali, e su pochi metri quadri pesano di più.

Nell'ultimo anno le tipologie si sono mosse in direzioni diverse. I bilocali sono gli unici aumentati, del 3,4%. I trilocali hanno perso il 7,4%, i monolocali l'1,2%, i quadrilocali sono rimasti fermi. Dal 2019, invece, sono cresciuti tutti: più 15,9% gli appartamenti da quattro locali in su, più 12,0% i bilocali, più 9,9% i monolocali, più 8,8% i trilocali.

Con queste mediane può stimare l'affitto di un annuncio che sta guardando. Ecco quattro esempi fatti da noi, con superfici scelte come esempio e le spese accessorie mediane dello stesso rapporto:

• monolocale di 35 m²: 35 × 26,7 = circa 935 franchi netti, circa 1'055 con 120 franchi di spese;
• bilocale di 55 m²: 55 × 23,1 = circa 1'270 franchi netti, circa 1'450 con 180 franchi di spese;
• trilocale di 75 m²: 75 × 19,6 = 1'470 franchi netti, 1'700 con 230 franchi di spese;
• quadrilocale di 95 m²: 95 × 19,1 = circa 1'815 franchi netti, circa 2'130 con 315 franchi di spese.

Se un annuncio chiede molto più del Suo calcolo, la differenza dovrebbe avere un motivo visibile: vista lago, costruzione recente, posteggio compreso. Tenga presente che in Svizzera gli annunci contano anche il mezzo locale (un "3,5 locali"), mentre il rapporto parla di monolocali, bilocali, trilocali e quadrilocali senza precisare come li raggruppa.

Le spese accessorie

Le spese accessorie sono cresciute più degli affitti. Nel 2025 la mediana dei nuovi annunci era di 120 franchi al mese per un monolocale, 180 per un bilocale, 230 per un trilocale e 315 per un appartamento da quattro locali in su. Rispetto al 2019 sono più 20% per monolocali e bilocali, più 15% per i trilocali e più 16,7% per i più grandi. Al metro quadro scendono con la taglia, da 3,2 franchi per un monolocale a 2,5 per un quadrilocale.

Per questo, quando confronta due annunci, guardi la pigione lorda. Un affitto netto basso con acconti spese alti può costare quanto uno più caro con spese contenute. E finora abbiamo parlato solo di annunci: chi ha firmato il contratto anni fa paga un'altra cifra.

Annunci e contratti in corso: due prezzi diversi

Chi cerca casa paga più di chi ci abita già. Lo mostrano i dati dell'Osservatorio cantonale sull'alloggio, i cui rapporti sono redatti dalla SUPSI per il Cantone. L'Osservatorio mette a confronto gli annunci (dati della società Wüest & Partner) e le pigioni dei contratti in corso (dalla Rilevazione strutturale federale).

Nel 2023, l'ultimo anno in cui si hanno entrambe le cifre, a Lugano gli annunci chiedevano 240 franchi al m² all'anno, cioè 20,0 al mese. I contratti in corso costavano 197 franchi all'anno, 16,4 al mese: il 18% in meno. Detto al contrario, chi cercava casa trovava prezzi del 22% più alti, la cifra del grafico. A Paradiso la distanza era ancora più ampia, a Massagno un po' minore. Le cifre dell'Osservatorio non coincidono con quelle della Città perché vengono da un'altra raccolta di annunci, e il rapporto non precisa se comprendono le spese accessorie. Raccontano però la stessa cosa.

Il motivo sta nel diritto svizzero della locazione. Durante il contratto la pigione può cambiare solo per motivi precisi, come una variazione del tasso di riferimento o dei costi, e con il modulo ufficiale. Al cambio di inquilino il locatore riparte dal mercato. Chi abita nello stesso appartamento da dieci anni può pagare molto meno del vicino appena arrivato.

Per le pigioni pagate l'Ustat pubblica le medie per numero di locali, ma solo per tutto il Cantone, non per Lugano. Nel 2024 un'abitazione in affitto in Ticino costava in media 1'245 franchi netti al mese, contro 1'485 in Svizzera (tabella T_050401_05C). Per numero di locali:

Locali	Ticino, pigione netta media 2024
1	797 franchi
2	1'043 franchi
3	1'249 franchi
4	1'472 franchi
5	1'830 franchi

Contano anche gli anni dell'edificio. Un'abitazione di 3 locali costruita tra il 2021 e il 2024 costava in media 1'695 franchi netti, una costruita negli anni Sessanta 1'152. Il nostro esempio di trilocale di 75 m² a Lugano, 1'470 franchi netti ai prezzi degli annunci 2025, sta quindi sopra la media cantonale, ma sotto quella di un trilocale nuovo.

Queste medie non dicono quanto pagherà Lei. Dicono quanto spazio c'è per trattare e quale cifra è fuori mercato. Per capire quanto spazio c'è, conviene guardare anche quanto in fretta si affittano gli appartamenti.

Quanto resta libero un appartamento a Lugano

Poco. Nel 2025 un annuncio di affitto a Lugano restava pubblicato in media 48 giorni, secondo il rapporto della Città. Nel 2021, quando le pigioni erano ai minimi, si superavano gli 80 giorni. Gli appartamenti si affittano più in fretta di qualche anno fa: per la Città è il segno di un mercato più dinamico, dove un'abitazione resta disponibile meno a lungo.

Anche le abitazioni vuote sono in calo. Al 1° giugno 2025 il tasso di abitazioni vuote a Lugano era del 2,08% (Ustat, tema 09). Al 1° giugno 2026 in tutto il Ticino è sceso all'1,78%, il valore più basso dal 2017, e Lugano resta poco sopra la media cantonale (Notiziario statistico Ustat 2026-31). Questi tassi comprendono anche le residenze secondarie, molto numerose in Ticino, e per questo l'Ustat avverte che tendono a risultare più bassi.

In pratica: se un annuncio Le sembra corretto rispetto ai valori sopra, non aspetti troppo. Se invece Le sembra caro, prima di firmare ha due strumenti.

Prima di firmare: chieda la pigione precedente

Ha il diritto di sapere quanto pagava l'inquilino prima di Lei. Lo prevede l'art. 256a cpv. 2 del Codice delle obbligazioni: "Il conduttore può altresì chiedere che gli sia comunicato l'ammontare del corrispettivo del precedente rapporto di locazione". Il Codice permette ai cantoni di imporre, in caso di penuria di abitazioni, un modulo ufficiale che già alla firma del contratto riporta la pigione precedente (art. 270 cpv. 2 CO); in Ticino la legge cantonale sulla locazione lascia questa scelta al Consiglio di Stato (art. 4). Se il contratto che Le propongono non arriva con quel modulo, la domanda deve farla Lei, meglio per iscritto:

Gentile signora, gentile signore, in vista della firma del contratto per l'appartamento di via [...], n. [...], piano [...], Le chiedo, come previsto dall'art. 256a cpv. 2 CO, di comunicarmi l'importo della pigione netta e degli acconti per le spese accessorie pagati dal precedente inquilino. Grazie e cordiali saluti.

Se la nuova pigione è molto più alta della precedente, ha un secondo strumento: può contestare la pigione iniziale come abusiva davanti all'Ufficio di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell'appartamento (art. 270 cpv. 1 CO). La legge lo permette se il locatore ha aumentato "in modo rilevante" la pigione rispetto a quella precedente, oppure se Lei ha dovuto firmare per necessità personale o familiare o per la situazione del mercato locale. Il termine è breve e la procedura ha le sue regole, quindi prima di muoversi chieda un parere a un'associazione di inquilini.

Al momento della firma Le verrà quasi certamente chiesto anche un deposito di garanzia, fino a tre mesi di pigione. Come funziona in Ticino lo spieghiamo nella guida al deposito di garanzia per l'affitto.

Come usare questi numeri nella ricerca

Parta dalla zona e dal numero di locali, non dalla mediana di tutta la città. Moltiplichi la superficie dell'annuncio per la mediana della Sua tipologia, aggiunga le spese mediane e confronti il risultato con la pigione lorda chiesta. Se il conto torna, l'annuncio è in linea con il mercato del 2025. Se non torna, chieda la pigione precedente prima di firmare.

Tenga presente che le cifre della Città si riferiscono al 2025. Il tasso di riferimento è all'1,25% e l'Ufficio federale delle abitazioni lo pubblicherà di nuovo il 1° dicembre 2026: se cambia, le pigioni dei contratti in corso possono essere adeguate, verso l'alto o verso il basso.

Gli appartamenti disponibili in città li trova nella nostra pagina degli appartamenti in affitto a Lugano: scelga un annuncio e provi subito il calcolo.

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