Loyer à Lugano : prix par zone et nombre de pièces (2025)

Les chiffres en bref

Dans les annonces de 2025, un appartement à Lugano coûtait en médiane 21,3 francs le mètre carré par mois, charges non comprises. Cela va de 17,1 francs le m² dans la zone nord à 25 francs à Lugano Est. Un 3 pièces coûtait 19,6 francs le m² : pour 75 m², cela fait environ 1 470 francs net et 1 700 charges comprises. Qui a déjà un bail paie moins : en 2023, près d’un cinquième de moins au mètre carré.

Ces chiffres viennent de sources publiques récentes. La principale est le rapport de la Ville de Lugano sur le marché immobilier 2025 (en italien), paru en octobre 2026, qui analyse les annonces publiées en ligne de 2019 à 2025. Pour les loyers que les ménages paient vraiment, nous utilisons l’Observatoire cantonal du logement et l’Office cantonal de la statistique (Ustat), qui s’appuient sur le relevé structurel de l’Office fédéral de la statistique. Beaucoup de pages que l’on trouve en cherchant les prix des loyers à Lugano citent des données de 2012 ou de 2023, une seule taille d’appartement et aucune zone. Ici, chaque chiffre est accompagné de son année et de sa source.

Combien coûte un loyer à Lugano ?

La réponse courte : 21,3 francs le mètre carré par mois, hors frais accessoires (les charges). C’est la médiane des annonces de 2025 : la moitié des appartements proposés coûtait plus, l’autre moitié moins. Avec les charges, c’est-à-dire le loyer brut, la médiane monte à 24,2 francs le m².

Les données viennent des annonces immobilières fournies à la Ville par une société spécialisée, Meta-Sys. Elles mesurent donc l’offre, le prix demandé aux personnes qui cherchent un logement, et non ce que paient les locataires installés depuis des années. La différence compte, et nous y revenons plus bas.

En six ans, le prix a nettement augmenté. En 2019, la médiane nette était de 18,8 francs le m², en 2025 de 21,3 : une hausse de 13,4 %. Le sommet a été atteint en 2024, avec 21,8 francs ; 2025 a connu une baisse de 2,0 %, la première après trois ans de hausse. Le rapport relie cette évolution au taux hypothécaire de référence, le taux qui sert en Suisse à adapter les loyers. Quand il était à 1,25 %, entre 2020 et 2022, les nouvelles annonces étaient au plus bas (17,8 francs le m² net en 2021). En 2024, avec un taux à 1,75 %, elles ont atteint 22,0 francs.

Pour passer de la médiane à un loyer mensuel, il suffit de la multiplier par la surface. Mieux vaut d’abord regarder où se trouve l’appartement, car d’un quartier à l’autre le prix change beaucoup.

Les prix par zone, de Lugano Nord à Lugano Est

La Ville divise son territoire en cinq zones, et l’écart entre la plus chère et la moins chère atteint presque huit francs le mètre carré. Sur un appartement de 80 m², cela représente environ 630 francs par mois.

Lugano Est (Aldesago, Brè, Cureggia, Castagnola et Gandria) est la zone la plus chère, à 25,0 francs le m². C’est aussi celle qui a le plus bougé : en 2024, elle était à 29,3 francs et elle a perdu 14,7 % en un an. Le rapport n’en donne pas la raison, et une baisse aussi forte en une seule année est à prendre avec prudence avant de compter sur des prix plus bas. Lugano Centre (Centro, Molino Nuovo, Viganello, Cassarate et Pregassona) suit avec 22,4 francs, presque inchangé par rapport à 2024.

Trois zones restent sous la médiane de la ville. Lugano Ouest (Besso, Breganzona et Loreto) coûte 19,7 francs et c’est la seule où les prix ont augmenté en 2025, de 3,5 %. Lugano Sud (Pazzallo, Pambio-Noranco, Carona, Carabbia et Barbengo) est à 17,6 francs, Lugano Nord (Davesco-Soragno, Cadro, Sonvico, Villa Luganese et Val Colla) à 17,1.

À l’intérieur des zones, les écarts restent grands. Selon la Ville, les quartiers aux loyers nets les plus bas sont Bogno, Val Colla, Barbengo, Villa Luganese, Davesco-Soragno, Cimadera et Certara ; les plus chers sont Pambio-Noranco, Loreto, Cassarate, Centro, Castagnola et Gandria. Pambio-Noranco en est un bon exemple : il se trouve dans une zone bon marché, mais compte parmi les quartiers les plus chers. Le rapport ne publie les quartiers que sous forme de carte en classes de couleur, de 8,3 à 32,5 francs le m² net, sans valeur pour chacun.

Sur la durée, c’est le centre qui a le plus augmenté : de 2019 à 2025, plus 15,9 % pour le loyer net, contre 3,6 % pour Lugano Nord. Le quartier n’est pas qu’une affaire de goût. Selon la loi, un loyer n’est en règle générale pas abusif s’il se situe « dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier » (art. 269a CO). Savoir combien coûte un logement dans votre zone vous sert aussi à cela. Mais la zone ne suffit pas : le nombre de pièces compte aussi.

Combien coûte un appartement selon le nombre de pièces ?

Plus l’appartement est petit, plus il coûte cher au mètre carré. En 2025, un 1 pièce (studio) coûtait en médiane 26,7 francs le m² net, un 4 pièces ou plus 19,1. Une explication probable : un studio a lui aussi une cuisine et une salle de bains, qui pèsent plus lourd sur peu de mètres carrés.

Sur la dernière année, les types de logement ont évolué dans des sens différents. Les 2 pièces sont les seuls à avoir augmenté, de 3,4 %. Les 3 pièces ont perdu 7,4 %, les studios 1,2 %, les 4 pièces sont restés stables. Depuis 2019, en revanche, tous ont augmenté : plus 15,9 % pour les appartements de 4 pièces et plus, plus 12,0 % pour les 2 pièces, plus 9,9 % pour les studios, plus 8,8 % pour les 3 pièces.

Avec ces médianes, vous pouvez estimer le loyer d’une annonce que vous regardez. Voici quatre exemples calculés par nos soins, avec des surfaces choisies pour l’exemple et les frais accessoires médians du même rapport :

• studio de 35 m² : 35 × 26,7 = environ 935 francs net, environ 1 055 avec 120 francs de charges ;
• 2 pièces de 55 m² : 55 × 23,1 = environ 1 270 francs net, environ 1 450 avec 180 francs de charges ;
• 3 pièces de 75 m² : 75 × 19,6 = 1 470 francs net, 1 700 avec 230 francs de charges ;
• 4 pièces de 95 m² : 95 × 19,1 = environ 1 815 francs net, environ 2 130 avec 315 francs de charges.

Si une annonce demande beaucoup plus que votre calcul, l’écart devrait avoir une raison visible : vue sur le lac, construction récente, place de parc comprise. Gardez en tête qu’en Suisse les annonces comptent aussi la demi-pièce (un « 3½ pièces »), alors que le rapport parle de 1, 2, 3 et 4 pièces sans préciser comment il les regroupe.

Les frais accessoires

Les frais accessoires ont augmenté plus vite que les loyers. En 2025, la médiane des nouvelles annonces était de 120 francs par mois pour un studio, 180 pour un 2 pièces, 230 pour un 3 pièces et 315 pour un appartement de 4 pièces et plus. Par rapport à 2019, c’est plus 20 % pour les studios et les 2 pièces, plus 15 % pour les 3 pièces et plus 16,7 % pour les plus grands. Au mètre carré, ils baissent avec la taille, de 3,2 francs pour un studio à 2,5 pour un 4 pièces.

C’est pourquoi, pour comparer deux annonces, regardez le loyer brut. Un loyer net bas avec de gros acomptes de charges peut coûter autant qu’un loyer plus cher aux charges modestes. Et jusqu’ici, nous n’avons parlé que d’annonces : qui a signé son bail il y a des années paie un autre montant.

Annonces et baux en cours : deux prix différents

Les personnes qui cherchent un logement paient plus que celles qui sont déjà installées. C’est ce que montrent les données de l’Observatoire cantonal du logement (en italien), dont les rapports sont rédigés par la SUPSI, la haute école spécialisée de la Suisse italienne, pour le canton. L’Observatoire compare les annonces (données de la société Wüest & Partner) et les loyers des baux en cours (tirés du relevé structurel fédéral).

En 2023, dernière année pour laquelle on dispose des deux chiffres, les annonces à Lugano demandaient 240 francs le m² par an, soit 20,0 par mois. Les baux en cours coûtaient 197 francs par an, 16,4 par mois : 18 % de moins. À l’inverse, qui cherchait un logement trouvait des prix 22 % plus élevés, le chiffre du graphique. À Paradiso, l’écart était encore plus grand, à Massagno un peu plus petit. Les chiffres de l’Observatoire ne coïncident pas avec ceux de la Ville, parce qu’ils viennent d’une autre collecte d’annonces, et le rapport ne précise pas s’ils incluent les frais accessoires. Ils vont pourtant dans le même sens.

La raison tient au droit suisse du bail. Pendant le bail, le loyer ne peut changer que pour des motifs précis, comme une variation du taux de référence ou des coûts, et au moyen de la formule officielle. Au changement de locataire, le bailleur se réaligne sur les prix du marché. Qui habite le même appartement depuis dix ans peut payer bien moins que le voisin qui vient d’arriver.

Pour les loyers payés, l’Ustat publie des moyennes par nombre de pièces, mais seulement pour tout le canton, pas pour Lugano. En 2024, un logement loué au Tessin coûtait en moyenne 1 245 francs net par mois, contre 1 485 en Suisse (tableau T_050401_05C, en italien). Par nombre de pièces :

Pièces	Tessin, loyer net moyen 2024
1	797 francs
2	1 043 francs
3	1 249 francs
4	1 472 francs
5	1 830 francs

L’âge de l’immeuble compte aussi. Un 3 pièces construit entre 2021 et 2024 coûtait en moyenne 1 695 francs net, contre 1 152 francs pour un 3 pièces construit dans les années 1960. Notre exemple de 3 pièces de 75 m² à Lugano, 1 470 francs net aux prix des annonces 2025, se situe donc au-dessus de la moyenne cantonale, mais en dessous de celle d’un 3 pièces neuf.

Ces moyennes ne disent pas combien vous paierez. Elles disent quelle marge il y a pour négocier et à partir de quel montant on sort des prix du marché. Pour juger de cette marge, il vaut la peine de regarder aussi à quelle vitesse les appartements trouvent preneur.

Combien de temps un appartement reste-t-il libre à Lugano ?

Peu. En 2025, une annonce de location à Lugano restait en ligne 48 jours en moyenne, selon le rapport de la Ville. En 2021, quand les loyers étaient au plus bas, on dépassait les 80 jours. Les appartements se louent plus vite qu’il y a quelques années : pour la Ville, c’est le signe d’un marché plus dynamique, où un logement reste disponible moins longtemps.

Les logements vacants sont eux aussi en recul. Au 1er juin 2025, le taux de logements vacants à Lugano était de 2,08 % (Ustat, thème 09, en italien). Au 1er juin 2026, il est descendu à 1,78 % pour l’ensemble du Tessin, le niveau le plus bas depuis 2017, et Lugano reste un peu au-dessus de la moyenne cantonale (bulletin statistique Ustat 2026-31, en italien). Ces taux comprennent aussi les résidences secondaires, très nombreuses au Tessin, et l’Ustat prévient que pour cette raison ils tendent à être plus bas.

En pratique : si une annonce vous paraît correcte par rapport aux valeurs ci-dessus, n’attendez pas trop. Si elle vous paraît chère, vous avez deux outils avant de signer.

Avant de signer : demandez le loyer précédent

Vous avez le droit de savoir combien payait le locataire avant vous. L’art. 256a al. 2 du Code des obligations le prévoit : « le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué ». Le Code permet aux cantons, en cas de pénurie de logements, d’imposer une formule officielle qui indique dès la conclusion du bail le loyer précédent (art. 270 al. 2 CO) ; au Tessin, la loi cantonale sur le bail (en italien) laisse ce choix au Conseil d’État (art. 4). Si le bail qu’on vous propose n’arrive pas avec cette formule, c’est à vous de poser la question, de préférence par écrit :

Madame, Monsieur, en vue de la signature du bail pour l’appartement situé [rue], n° [...], [étage], je vous prie de me communiquer, conformément à l’art. 256a al. 2 CO, le montant du loyer net et des acomptes de frais accessoires payés par le locataire précédent. En vous remerciant d’avance, je vous adresse mes meilleures salutations.

Si le nouveau loyer est bien plus élevé que le précédent, vous avez un second outil : vous pouvez contester le loyer initial comme abusif devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la remise de l’appartement (art. 270 al. 1 CO). La loi le permet si le bailleur a « sensiblement augmenté » le loyer par rapport au précédent, ou si vous avez dû signer par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local. Le délai est court et la procédure a ses règles : avant de vous lancer, demandez conseil à une association de locataires.

À la signature, on vous demandera presque certainement aussi une garantie de loyer, jusqu’à trois mois de loyer. Nous expliquons comment elle fonctionne au Tessin dans notre guide sur la garantie de loyer.

Comment utiliser ces chiffres dans votre recherche

Partez de la zone et du nombre de pièces, pas de la médiane de toute la ville. Multipliez la surface de l’annonce par la médiane de votre type de logement, ajoutez les frais accessoires médians et comparez le résultat au loyer brut demandé. Si le calcul tombe juste, l’annonce est dans les prix du marché de 2025. S’il ne tombe pas juste, demandez le loyer précédent avant de signer.

Gardez en tête que les chiffres de la Ville portent sur 2025. Le taux de référence est de 1,25 % et l’Office fédéral du logement le publiera à nouveau le 1er décembre 2026 : s’il change, les loyers des baux en cours peuvent être adaptés, à la hausse comme à la baisse.

Les appartements disponibles en ville se trouvent sur notre page des appartements à louer à Lugano : choisissez une annonce et faites tout de suite le calcul.

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