Moisissure dans l'appartement : qui paie ? Règles au Tessin

Qui paie, en bref

Le bailleur paie quand la moisissure vient du bâtiment : murs froids et mal isolés, infiltrations, toit défectueux. Vous payez quand elle vient de la façon dont vous utilisez l'appartement, par exemple si vous aérez peu ou faites sécher le linge dans la chambre. Les petites traces sur les joints de la salle de bain, c'est de toute façon à vous de les nettoyer. Quand il y a deux causes, les tribunaux tessinois accordent une réduction de loyer plus faible.

Presque toutes les pages en italien qui répondent à cette question expliquent le droit italien, avec le code civil et la Cour de cassation de Rome. En Suisse, d'autres règles s'appliquent : celles du Code des obligations (CO) sur les défauts de la chose louée. Nous les avons mises en regard de sept arrêts du Tribunal d'appel du Tessin, de 1995 à 2018, de la brochure sur les moisissures de l'Office fédéral de la santé publique et des règles cantonales sur l'expert communal, qui coûte au Tessin 80 francs l'heure. Il en ressort une marche à suivre précise : ce qui compte comme défaut, comment prouver la cause, de combien baisser le loyer et pourquoi il ne faut jamais cesser de le payer.

Défaut du bâtiment ou mauvais usage : qui paie quoi

La règle de base est simple. Le bailleur doit remettre l'appartement dans un état approprié à l'usage d'habitation et l'entretenir en cet état pendant toute la durée du bail (art. 256 CO). Si un défaut apparaît sans que vous en soyez responsable, vous pouvez exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction de loyer et des dommages-intérêts (art. 259a CO). Une moisissure étendue sur les murs et les plafonds est un défaut : dans les arrêts tessinois que nous avons lus, aucun juge ne l'a mis en doute.

La limite tient en quelques mots du même article : le défaut ne doit pas être « imputable au locataire », et le locataire ne doit pas être « tenu de remédier à ses frais ». Imputable veut dire que vous l'avez causé, par exemple par un mauvais usage. À vos frais vise les « menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose », que le locataire paie lui-même (art. 259 CO). Nettoyer les points noirs sur le silicone de la douche relève de l'entretien courant ; refaire un mur moisi, non.

En pratique, les causes sont celles qu'on attend, avec une exception importante. La brochure « Moisissures dans les habitations » de l'Office fédéral de la santé publique (OFSP), rédigée avec l'Association suisse des locataires, les propriétaires fonciers et l'économie immobilière, cite parmi les causes fréquentes les murs extérieurs mal isolés, qui se refroidissent en hiver et prennent l'humidité dans les angles, et la vapeur de la douche, de la cuisine et du linge. Mais, ajoute-t-elle, « l'habitant n'a pas forcément trop peu aéré » : un ventilateur d'extraction en panne, une hotte sale, des fenêtres très petites ou qui ne s'ouvrent qu'en vasistas peuvent empêcher le renouvellement de l'air. Plus rarement, l'eau vient de l'extérieur, par des fissures, le toit ou des conduites percées.

Avant de discuter de la faute, il vaut toutefois la peine de savoir si ce que vous voyez au mur est déjà un défaut.

À partir de quand la moisissure est-elle un défaut ?

Une tache ne donne pas forcément droit à quoi que ce soit. L'OFSP distingue trois catégories, qui servent aussi de langage commun entre locataire et bailleur.

Les traces de catégorie 0, au plus 10 sur 10 centimètres à un seul endroit, ne posent de problème ni pour la santé ni pour le bâtiment : elles s'enlèvent à l'eau et au produit ménager, mais il faut quand même les signaler. Dès la catégorie 1, l'OFSP juge la situation « inacceptable au sens de la prévention sanitaire », et le bailleur doit trouver la cause et assainir dans les règles de l'art. Une odeur de moisi sans taches visibles se signale aussi, car elle peut trahir une moisissure cachée.

Pour une réduction de loyer, il faut plus que de la moisissure : il faut qu'elle restreigne l'usage de l'appartement. Un cas de la région de Bellinzone le montre. En 1994, le locataire d'un 3 pièces à 1 100 francs par mois avait des taches de moisissure dans deux chambres, à cause d'infiltrations d'eau. Il demandait 30 %, l'autorité de conciliation lui avait accordé 20 %, le juge de première instance (le préteur, au Tessin) 5 % pendant cinq mois : 275 francs en tout. La Chambre de cassation civile a confirmé les 5 % dans son arrêt du 25 avril 1995 (en italien) : prouver des désagréments ne suffit pas, encore faut-il qu'ils aient empêché ou restreint l'usage de la chose. Et c'est au locataire de le prouver, à commencer par une lettre.

Premier réflexe : le signalement écrit

Dès que vous voyez de la moisissure, signalez-la par écrit au bailleur ou à la gérance. Ce n'est pas seulement de la prudence, c'est une obligation : le locataire doit signaler les défauts et répond du dommage s'il ne le fait pas (art. 257g CO). Si la moisissure s'étend pendant que vous vous taisez, l'aggravation risque d'être mise à votre charge.

La lettre a aussi des conséquences financières. La réduction de loyer court « à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier » (art. 259d CO). Un appel téléphonique est difficile à dater ; une lettre recommandée, non. C'est exactement ce que conseille l'OFSP : un recommandé avec une photo ou une description, après quoi « le bailleur ou le gérant est, dès lors, responsable de la suite des investigations ». Au Tessin, bailleurs et gérances travaillent en italien ; voici donc un court modèle en italien. Il dit : depuis la date indiquée, de la moisissure s'est formée dans la chambre à coucher, dans l'angle du mur extérieur, sur environ 40 sur 30 centimètres, trois photos sont jointes ; merci d'en faire établir la cause et de l'éliminer dans le délai fixé, faute de quoi je consignerai les loyers futurs auprès de l'autorité de conciliation ; je me réserve de demander une réduction de loyer dès la réception de cette lettre.

Raccomandata. Oggetto: muffa nell'appartamento di via [rue], [étage]. Le segnalo che dal [date] si è formata della muffa nella camera da letto, nell'angolo della parete esterna, su circa 40 per 30 centimetri. Allego tre fotografie. Le chiedo di farne accertare la causa e di eliminarla entro il [date, par exemple 30 jours plus tard]. Se il difetto non sarà eliminato entro questo termine, depositerò le pigioni future presso l'Ufficio di conciliazione competente (art. 259g CO). Mi riservo di chiedere una riduzione della pigione dal ricevimento di questa lettera.

Gardez une copie, les photos datées et, si possible, le récépissé de la poste. Si le bailleur vous répond de vive voix, demandez-lui de confirmer par écrit ce que vous avez convenu.

Un bailleur qui ne réagit pas ne gagne rien à attendre. Dans une affaire jugée par le Tribunal d'appel en 2015, la bailleresse d'un café-restaurant de la région de Bellinzone, informée de moisissures à l'étage, s'était contentée de dire qu'il fallait laisser passer l'hiver, sans venir voir. Au procès, elle a ensuite soutenu que le signalement était arrivé trop tard : pour le préteur, cet argument était contraire à la bonne foi, et en appel la bailleresse n'est pas parvenue à le remettre en cause (arrêt du 23 octobre 2015, en italien). La locataire a obtenu 10 % de réduction, alors même que la moisissure était en partie de sa faute. Le poids de la faute du locataire dépend presque toujours d'une seule chose : l'aération.

Aérer : quand la faute revient au locataire

La première réponse de beaucoup de bailleurs, c'est que le locataire n'aère pas. C'est parfois vrai. La brochure de l'OFSP dit ce qu'on peut attendre des habitants : aérer au moins trois fois par jour en ouvrant toutes les fenêtres et les portes pendant cinq à dix minutes, pour faire un courant d'air ; ne pas laisser les fenêtres en vasistas toute la journée pendant la période de chauffage ; laisser 10 centimètres entre les meubles et les murs extérieurs. Dans les vieux bâtiments mal isolés, surtout ceux des années 1960 et 1970, elle conseille de ne pas retarder le chauffage et de garder 20 degrés. En hiver, l'humidité relative devrait rester entre 30 et 50 %, et sous 40 % les jours très froids : un hygromètre vous dit où vous en êtes.

Qui ne fait rien de tout cela risque de payer. Mais l'arrêt le plus instructif sur ce point est tessinois, et il donne tort au bailleur. En 1991, deux locataires louent une villa dans la région de Lugano pour 2 600 francs par mois. Dès l'été 1992, de l'humidité et une odeur de moisi apparaissent au premier étage. En 1994, ils consignent le loyer auprès de l'autorité de conciliation de Massagno et demandent une réduction de 60 %. L'expert judiciaire leur attribue 80 % de la faute, parce qu'ils aèrent peu, et le préteur rejette tout : aérer, écrit-il, fait partie de la vie quotidienne.

En appel, le tableau change. La IIe Chambre civile (arrêt du 23 avril 1996, en italien) relève que la moisissure n'était pas répandue sur tout l'étage, comme elle l'aurait été si l'air vicié en était la cause, mais seulement près du toit. Le pare-vapeur de la toiture ne respectait pas les normes SIA, et ce type de toit demandait plus de renouvellement d'air que la normale. Personne ne l'avait dit aux locataires. Conclusion : le défaut ne leur était pas imputable. Le fait qu'ils aient moins aéré que la normale, parce que l'un d'eux, qui travaillait à la maison, souffrait d'une allergie aux pollens, n'a pesé que sur le pourcentage : 10 % au lieu des 25 % que la Chambre accordait d'habitude pour une humidité grave, d'août 1992 jusqu'à la notification de l'expertise, en septembre 1995.

On en tire deux leçons pratiques. L'emplacement de la moisissure compte : des taches concentrées à un endroit, comme ici près du toit, parlent du bâtiment plus que des habitudes de ceux qui y vivent. Et une hypothèse de l'expert ne suffit pas : l'idée que les fenêtres restaient toujours fermées, la Chambre l'a écartée parce qu'elle n'était pas prouvée. Pour établir la cause, il faut donc quelqu'un qui la démontre.

L'expertise : qui la demande et qui la paie

Le Tessin connaît une fonction conçue précisément pour ces litiges : l'expert communal des immeubles locatifs (perito comunale degli immobili locativi). Chaque commune en désigne un, avec un suppléant, pour conseiller et faire des constats sur place, surtout sur les dégâts et les défauts des logements loués. Il doit être indépendant de la municipalité et connaître la construction ; c'est ce que prévoient les art. 12 et 13 de la loi cantonale d'application en matière de bail (en italien).

Vous pouvez l'appeler, tout comme le bailleur ou l'autorité de conciliation. Selon la page du pouvoir judiciaire (en italien), le tarif est de 80 francs l'heure TVA comprise, avec un minimum de 80 francs par intervention, plus les débours, et c'est celui qui demande l'intervention qui paie. Si l'autorité de conciliation l'ordonne, c'est l'État qui paie. Le nom de l'expert compétent pour votre commune vous est donné par les autorités de conciliation ; la liste paraît chaque année dans la Feuille officielle.

Le procès-verbal de l'expert communal est un document neutre et daté, et l'association des locataires le cite parmi les preuves utiles, avec les photos et les témoignages. Il a pourtant une limite : l'expert constate, il ne tranche pas. Dans une affaire du Mendrisiotto en 2000 (en italien), le Tribunal d'appel a ignoré les phrases du procès-verbal qui étaient des appréciations et non des constats, car sans photos ni éléments vérifiables elles ne pouvaient pas lier le juge. Quand la cause de la moisissure est vraiment contestée, l'OFSP recommande au bailleur de mandater un spécialiste des dégâts d'eau et de la physique du bâtiment. Si l'affaire va jusqu'au tribunal, c'est le juge qui ordonne l'expertise, comme dans le cas de la villa.

Une fois la cause établie, reste la question qui intéresse le plus : combien vaut, en francs, un mur moisi.

Moisissure : quelle réduction de loyer ?

Il n'existe pas de barème légal. Le Tribunal fédéral a fixé la méthode dans l'ATF 130 III 504 : on compare la valeur de l'appartement avec et sans le défaut, et quand le calcul n'est pas aisé, le juge peut procéder à « une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique ». C'est pourquoi les cas précédents pèsent autant.

Dans un arrêt du 26 novembre 2018 (en italien), le Tribunal d'appel tessinois résume ainsi la jurisprudence : pour les infiltrations, l'humidité et la moisissure, la réduction va de 5 % dans les cas légers à 40-50 % dans les cas graves. Dans les affaires tessinoises que nous avons lues, on reste pourtant entre 5 et 25 %. Dans un arrêt du 5 novembre 2007 (en italien) sur un appartement de la région de Lugano, la Chambre a accordé 10 % pour une moisissure légère dans la salle de bain et dans une armoire, des fissures et des murs noircis, et a ordonné au bailleur de refaire le crépi et de tout repeindre. Elle citait un cas de Bâle-Campagne où un peu de moisissure dans deux angles d'une pièce, dans un 4,5 pièces, valait déjà 10 %. Les 25 %, la Chambre les a accordés quand l'humidité compromettait l'habitabilité.

Deux choses ressortent du graphique. Qui demande beaucoup obtient rarement beaucoup : 30 % demandés et 5 % obtenus en 1995, 50 % et 10 % en 2015. Et la réduction ne dure que tant que dure le défaut, du jour du signalement à la réparation. Sur un loyer de 1 500 francs, 10 % font 150 francs par mois : une somme qui vaut la peine d'être demandée, preuves en main. Encore faut-il suivre le bon chemin pour l'obtenir.

N'arrêtez pas de payer : consignez le loyer

L'erreur la plus coûteuse, c'est de retenir le loyer de votre propre chef. Si vous êtes en demeure, le bailleur peut vous fixer un délai d'au moins 30 jours, puis résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d CO). Et pour un congé donné en raison de la demeure, la protection contre les congés pendant une procédure de conciliation ou dans les trois ans qui suivent ne s'applique pas (art. 271a al. 3 CO). L'association des locataires le dit sans détour dans son aide-mémoire sur les défauts (en italien) : suspendre le paiement est toujours une erreur.

Un cas de 1997 montre ce que cela coûte. Le locataire d'une maison de la région de Lugano, 1 200 francs par mois, cesse de payer en octobre 1995 à cause d'une moisissure étendue sur les murs et les plafonds, et invoque en compensation le dommage à ses meubles abîmés. Le préteur lui donne raison : réduction de 50 %, puis de 100 %. La Chambre de cassation civile (arrêt du 1er octobre 1997, en italien) juge ces pourcentages arbitraires et ramène la réduction à 25 %. Résultat : le locataire doit 3 000 francs plus les intérêts, et la mainlevée définitive de son opposition au commandement de payer est prononcée.

La bonne voie, c'est la consignation du loyer (art. 259g CO). Elle se fait en quatre étapes :

1. Vous demandez par écrit au bailleur de réparer le défaut dans un délai raisonnable et vous l'avertissez que, sinon, vous consignerez les loyers. L'association des locataires cite 30 jours en exemple.
2. Si le délai expire, vous versez les loyers à échoir à l'autorité de conciliation et vous en avisez le bailleur par écrit. Avec un loyer payable d'avance, l'association conseille de payer entre le 25 et le 28 du mois précédent.
3. Les loyers consignés sont réputés payés : vous n'êtes pas en demeure.
4. Dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, vous devez saisir l'autorité de conciliation de vos prétentions : réparation, réduction, dommages-intérêts éventuels. Sinon, l'argent revient au bailleur (art. 259h CO).

Au Tessin, l'office de consignation est l'autorité de conciliation (en italien) de votre arrondissement. À Lugano, par exemple, le compte de consignation des loyers n'entraîne aucuns frais de gestion et ne produit pas d'intérêts. La procédure de conciliation est gratuite, rappelle aussi l'OFSP ; comment se déroule l'audience, nous l'expliquons dans notre article sur la résiliation du bail au Tessin.

Meubles abîmés, santé et cas graves

La réduction compense un appartement qui vaut moins. Les dégâts à vos affaires sont un autre poste : le bailleur doit des dommages-intérêts « s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable » (art. 259e CO), et c'est donc à lui d'apporter la preuve. Dans le cas de 1997, le locataire n'avait qu'une liste signée par un témoin, sans factures ni photos, et le juge lui a tout de même reconnu 2 400 francs pour les objets jetés. Avec des photos, cela aurait été plus facile.

Sur la santé, l'OFSP est clair : plus il y a de moisissure, plus les risques augmentent. Les moisissures irritent les yeux, la peau et les voies respiratoires, des allergies apparaissent parfois et, avec le temps, une bronchite chronique et de l'asthme. Les personnes souffrant d'un asthme allergique grave ou d'une faiblesse immunitaire risquent des maladies sérieuses. En catégorie 2, l'OFSP conseille de fermer les pièces touchées et de ne plus les utiliser, et de ne jamais allumer un déshumidificateur avant que la moisissure ait été enlevée.

Quand la moisissure rend l'appartement inhabitable ou en entrave considérablement l'usage, et que le bailleur ne la fait pas disparaître dans un délai convenable, la loi permet même de résilier le bail avec effet immédiat (art. 259b CO). L'association des locataires l'admet en cas d'humidité importante qui rend le logement insalubre, mais elle avertit que les risques ne sont pas négligeables et qu'il vaut mieux consulter un spécialiste avant.

À la fin du bail : la moisissure dans l'état des lieux

La moisissure revient sur la table le jour de la remise des clés. Le locataire doit restituer l'appartement « dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat » (art. 267 CO), et le bailleur doit vérifier son état et vous aviser immédiatement des défauts dont vous répondez (art. 267a CO).

L'affaire du Mendrisiotto déjà citée montre comment raisonnent les juges. Le bailleur réclamait à son ancienne locataire d'un 4 pièces plus de 12 000 francs de remises en état et de loyers. Pour la moisissure derrière une armoire, découverte seulement en déplaçant le meuble, il n'a rien obtenu : elle n'était pas visible et pouvait déjà être là au début du bail. Pour la moisissure sur les murs de la salle de bain au-dessus du carrelage, en revanche, le tribunal a mis à la charge de la locataire un quart de la facture de peinture antimoisissure, 63 francs, car aucun locataire n'aurait accepté au départ une salle de bain moisie. Qui a signalé la moisissure pendant le bail, lettres et photos à l'appui, arrive à l'état des lieux de sortie avec la preuve qu'il n'y est pour rien. Pour le reste, garantie de loyer comprise, vous trouverez les règles dans notre article sur la garantie de loyer au Tessin.

Avant de signer : regardez dans les coins

Le meilleur moment pour éviter le litige, c'est la visite. Regardez les angles des murs extérieurs, le plafond de la salle de bain, le pourtour des fenêtres et l'arrière des armoires encastrées ; sentez l'odeur des pièces restées fermées. Si vous voyez des traces de moisissure ou de peinture fraîche, demandez d'où elles venaient et ce qui a été fait. L'OFSP rappelle qu'un mur simplement repeint avec un produit antimoisissure, sans que la cause ait été supprimée, n'est pas un assainissement.

Si la moisissure est déjà là quand vous emménagez, vos droits en cas de défaut valent aussi pour ceux qui existaient à la remise de l'appartement (art. 258 CO). Mais faites-la inscrire dans l'état des lieux d'entrée, avec des photos, et demandez par écrit qu'elle soit éliminée, ou faites passer l'expert communal : une intervention à partir de 80 francs vaut mieux que n'importe quelle discussion cinq ans plus tard. Pour un avis sur votre cas, l'association des locataires de Suisse italienne (ASI) conseille ses membres, pour une cotisation de 120 francs la première année, et les autorités de conciliation renseignent gratuitement locataires et bailleurs.

Si vous cherchez un appartement plus sec, vous trouverez les annonces de tout le canton sur notre page des appartements à louer au Tessin.