Résidence secondaire au Tessin : location, Lex Weber, taxes

En trois points

Oui, vous pouvez louer un appartement au Tessin comme résidence secondaire, mais trois éléments en fixent les conditions. La durée : jusqu’à trois mois, vous perdez les protections du locataire dans un appartement de vacances. La restriction de la Lex Weber, qui dans 56 communes sur 100 peut réserver les logements récents à ceux qui y habitent. Et la taxe de séjour.

Qui cherche à louer une résidence secondaire au Tessin trouve surtout des annonces, certaines avec la mention « uso esclusivo come residenza secondaria » (usage exclusif comme résidence secondaire), et presque aucune explication de ce que cela signifie pour la personne qui signe. Nous rassemblons ici les règles fédérales et cantonales et deux cas récents, Locarno et Tenero-Contra, avec un lien vers chaque source. Les lois fédérales sont liées dans leur version française ; les lois du canton et les documents des communes n’existent qu’en italien. Ce guide s’adresse aux locataires, pas aux acheteurs.

Location de vacances ou bail ordinaire : la limite des trois mois

La première chose à regarder est la durée, parce qu’elle change le droit applicable. Les dispositions du Code des obligations sur les baux d’habitations « ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins » (art. 253a CO). Un studio à Ascona loué pour juillet et août relève donc d’un contrat bien plus libre qu’une location ordinaire.

En pratique, vous perdez certaines protections que les locataires tiennent pour acquises. Le plafond de trois mois de loyer pour la garantie, la résiliation du bailleur sur formule officielle, la contestation du loyer initial et la prolongation du bail sont toutes des règles écrites pour les « habitations », et elles ne s’appliquent donc pas. Restent les règles générales : le bailleur doit remettre le logement dans un état approprié à l’usage prévu, et vous devez payer le prix convenu. C’est pourquoi, pour une location courte, il vaut la peine d’avoir par écrit le prix total, le détail des charges incluses, les arrhes et les conditions d’annulation.

Au-delà de trois mois, ou si le logement n’est pas un appartement de vacances mais un appartement ordinaire que vous utilisez comme pied-à-terre pour le week-end, tout le droit du bail s’applique. La garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer et doit être versée sur un compte à votre nom, comme nous l’expliquons dans notre guide sur la garantie de loyer. La résiliation suit les délais et les termes du contrat ou de l’usage local, et les détails tessinois se trouvent dans notre guide sur la résiliation du bail. Que l’appartement soit pour vous une résidence secondaire ne vous retire aucune de ces protections.

La durée n’est toutefois que la moitié de la question. L’autre moitié concerne l’appartement lui-même : tous ne peuvent pas servir de résidence secondaire.

Lex Weber : où elle s’applique au Tessin

La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), issue de l’initiative populaire de 2012 et connue sous le nom de Lex Weber, interdit les nouvelles résidences secondaires dans les communes où elles dépassent 20 % des logements (art. 6 LRS). Pour la loi, une résidence secondaire est simplement un logement qui n’est pas une résidence principale : personne n’y habite en ayant cette commune comme commune d’établissement, et il n’entre dans aucun des cas assimilés (art. 2 LRS).

Chaque année, fin mars, l’Office fédéral du développement territorial (ARE) publie la part de résidences secondaires de chaque commune. Dans l’inventaire des logements 2026, avec les données au 31 décembre 2025, 331 communes suisses dépassent le seuil. Au Tessin, selon notre décompte dans le même fichier, 56 communes sur 100 y sont soumises, et elles regroupent 41 % des logements du canton.

Le tableau est net. Les rives du lac Majeur et du lac de Lugano et les vallées dépassent largement le seuil : Brissago compte 72,2 % de résidences secondaires, Gambarogno 62,1 %, Ascona 54,9 %. Lugano (15,2 %), Bellinzone (16,5 %) et Mendrisio (12,5 %) en sont loin. Près de la limite, chaque appartement compte : à Muzzano, sur 466 logements, 94 résidences secondaires suffisent pour atteindre 20,2 %, et avec une de moins la commune passerait sous le seuil.

Locarno est le cas le plus parlant. L’inventaire communal indiquait une proportion légèrement inférieure à 20 %. L’ARE a vérifié, corrigé les données et constaté le 16 février 2026 que le seuil était dépassé, comme l’a annoncé la Municipalité de Locarno. C’est la correction des logements vides qui a fait basculer le chiffre : pour la loi, un logement vacant compte comme résidence principale pendant deux ans au plus, puis comme résidence secondaire (art. 2 al. 3 let. d LRS). Le 26 mars 2026, la Municipalité a renoncé à faire recours et lancé un contrôle de plus de mille logements recensés comme vides, en vue du prochain examen de l’ARE.

Dans son communiqué du 31 mars 2026, l’ARE a cité deux communes tessinoises qui dépassent les 20 % pour la première fois, Muzzano et Tenero-Contra. Elles n’y sont pas encore soumises : une procédure d’examen est en cours, pendant laquelle elles peuvent mettre à jour leurs données. Dans le fichier de l’inventaire, Tenero-Contra figure avec 19,8 %, tandis que la Municipalité, dans une réponse de juin 2026, indique 21 % selon le Registre fédéral des bâtiments et des logements. Sur sa page consacrée aux résidences secondaires, l’ARE écrit que la décision tombe au plus tard fin octobre. Avant de signer dans l’une de ces deux communes, consultez donc la liste à jour.

Qu’est-ce que cela change pour un locataire ? L’interdiction vise les nouveaux permis de construire, pas les appartements existants. Mais dans ces communes, les appartements construits après 2012 portent souvent une restriction, et cette restriction suit l’appartement même lorsqu’il est mis en location.

Comment savoir si l’appartement peut être une résidence secondaire

La réponse dépend de l’histoire du bâtiment, et trois questions permettent de la reconstituer.

Un appartement construit ou autorisé avant le 11 mars 2012, le jour de la votation, est un « logement créé selon l’ancien droit », et son mode d’habitation est libre (art. 10 et 11 LRS). Ces bâtiments peuvent être agrandis de 30 % au plus de leur surface utile principale, et depuis le 1er octobre 2024, on peut aussi créer de nouveaux logements dans cette limite, toujours sans restriction. Les règles cantonales et communales restent réservées : Locarno, par exemple, limite depuis des décennies les résidences secondaires par une disposition de son plan d’affectation, ce que la Municipalité a rappelé dans sa réponse à une question écrite de novembre 2025.

Pour un appartement plus récent dans une commune qui dépassait déjà 20 %, c’est la restriction d’utilisation qui compte. L’autorité l’inscrit dans le permis de construire et la fait mentionner au registre foncier (art. 7 LRS). Si le permis ne dit rien, la restriction de résidence principale est présumée. Deux restrictions sont possibles :

• Résidence principale : quelqu’un dont le domicile est dans cette commune doit y vivre. Pour une résidence secondaire de week-end, cela ne convient pas.
• Logement affecté à l’hébergement touristique : il doit être proposé durablement à des hôtes, uniquement pour de courts séjours et aux prix du marché. Vous pouvez le louer pour des vacances, mais pas avec un bail à l’année comme résidence secondaire.

Le plus simple est de poser la question. Demandez au bailleur l’année de construction et s’il existe au registre foncier une mention selon la LRS, et faites inscrire la réponse dans le contrat. Le risque n’a rien de théorique : quiconque ne respecte pas intentionnellement une restriction d’utilisation est puni d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire (art. 21 LRS), et l’autorité peut impartir un délai au propriétaire, puis mettre l’appartement sous scellés (art. 17 LRS).

Si vous travaillez ou étudiez au Tessin pendant la semaine

Ici, la loi vous aide. Les logements « occupés durablement pour les besoins d’une activité lucrative ou d’une formation » sont assimilés à des résidences principales (art. 2 al. 3 let. a LRS). Si vous êtes domicilié à Zurich mais travaillez à Locarno du lundi au vendredi, ou étudiez à l’USI à Lugano, vous pouvez donc louer aussi un appartement soumis à la restriction de résidence principale. Dites-le toutefois au bailleur et inscrivez-le dans le contrat, car c’est lui qui répond de la restriction devant la commune.

Une fois établi que l’appartement peut être utilisé ainsi, reste à savoir combien il coûte en plus du loyer. Au Tessin, le poste principal est la taxe de séjour.

Taxe de séjour : 2 francs par nuit ou un forfait annuel

La taxe est due par toute personne qui passe la nuit comme hôte dans un hébergement situé hors de sa commune de domicile, y compris les appartements et maisons loués à usage touristique (art. 21 LTur). La loi cantonale sur le tourisme (LTur) fixe une fourchette de 0,50 à 4,50 francs par nuit ; le Conseil d’État fixe ensuite le montant pour chaque catégorie d’hébergement.

Pour un appartement de vacances, la taxe de séjour est de 2 francs par personne et par nuit, le même montant que pour les hébergements proposés sur des plateformes en ligne qui encaissent directement la taxe (arrêté exécutif sur les taxes touristiques). Le bailleur doit la facturer à part, séparément du prix du logement, et la reverser à l’organisation touristique régionale (art. 12 RLTur). Deux adultes pendant deux semaines paient donc 56 francs. Les enfants de moins de 14 ans ne paient rien. La taxe de promotion touristique, 1,25 franc par nuit, est en revanche à la charge de l’hébergeur selon la loi (art. 23 LTur).

Le calcul change quand la location dure plus longtemps. Qui loue des chambres, des appartements ou des maisons à usage touristique pour trois mois ou plus paie, comme les propriétaires de résidences de vacances, un forfait annuel à la place de la taxe par nuit (art. 21 al. 7 LTur). Le montant va de 15 à 100 francs par lit et par année, selon l’accessibilité et l’offre touristique du lieu, et chacune des quatre organisations touristiques régionales fixe le sien. Pour les maisons situées à plus de 15 minutes à pied de la dernière route carrossable, c’est le minimum de 15 francs qui s’applique. Le forfait doit être payé au plus tard le 30 avril de l’année de taxation (art. 13 RLTur).

Situation	Ce que l’on paie	Qui le verse
Vacances en appartement, moins de 3 mois	2 francs par personne et par nuit	Le bailleur l’encaisse auprès de vous
Location touristique de 3 mois ou plus	Forfait annuel de 15 à 100 francs par lit	Propriétaire et hôte, au plus tard le 30 avril
Propriétaire et famille dans leur propre résidence de vacances	Forfait annuel par lit	Le propriétaire

Sur un point, la loi reste vague : un bail annuel ordinaire pour un appartement utilisé comme résidence secondaire. Le texte parle d’hébergements « loués à usage touristique », et toutes les locations longues ne le sont pas. Avant de signer, demandez à l’organisation touristique de la région si l’appartement est inscrit au forfait, et précisez dans le contrat qui le paie.

Le numéro d’identification dans l’annonce

Tout hébergement loué à des touristes doit avoir un numéro d’identification délivré par la plateforme de l’agence touristique tessinoise (Agenzia turistica ticinese), et la commune doit confirmer que le logement s’y prête. Aucune annonce, en ligne ou hors ligne, ne peut être publiée sans ce numéro (art. 21a LTur), et les infractions sont punies d’une amende jusqu’à 10 000 francs (art. 36 LTur). Pour qui cherche un appartement de vacances, c’est un contrôle simple : une annonce touristique sans numéro est un signal d’alarme. Les demandes passent par la commune, qui les valide ou les refuse. À Tenero-Contra, selon la réponse de la Municipalité citée plus haut, 45 résidences secondaires avaient une autorisation active en juin 2026.

S’annoncer à la commune

Une résidence secondaire ne vous oblige pas à changer de domicile, mais un long séjour doit être annoncé. La loi fédérale appelle « commune de séjour » celle où une personne réside dans un but particulier, sans intention d’y vivre durablement, pendant au moins trois mois consécutifs ou répartis sur une même année (art. 3 LHR). Au Tessin, un citoyen suisse qui doit être enregistré, parce qu’il est établi ou en séjour dans la commune, s’annonce au contrôle des habitants (Ufficio controllo abitanti) dans les 8 jours suivant son arrivée (art. 12 du règlement cantonal). Les personnes de nationalité étrangère s’annoncent aussi à l’autorité cantonale des migrations, avec leurs propres délais (art. 13).

Le bailleur a lui aussi une obligation. Il doit annoncer au contrôle des habitants, dans les 8 jours, tout locataire qui loue un appartement pour plus de 30 jours sur une période de 360 jours (art. 16). La commune peut en outre tenir un registre séparé des personnes qui occupent des résidences secondaires. Pour les vacances courtes, une autre annonce s’applique : selon la Municipalité de Tenero-Contra, qui loue un appartement à des touristes doit annoncer ses hôtes sur le portail de la police cantonale dans les 24 heures suivant leur arrivée.

Si vous voulez louer aux touristes le logement où vous habitez

Le cas inverse existe aussi : habiter au Tessin et louer son appartement à des touristes en son absence. En zone à bâtir, aucun permis de construire n’est nécessaire si le logement ne relève pas de la loi cantonale sur l’hôtellerie et la restauration et qu’il est loué à des fins touristiques pendant 90 jours au plus par année civile, après annonce à la Municipalité (art. 3 RLE). Au-delà de 90 jours, rappelle la Municipalité de Locarno, il faut une demande de permis de construire pour changement d’affectation, et la commune vérifie si le nouvel usage est conforme. Les communes peuvent avoir des règles plus strictes.

À Locarno, depuis 2020, 205 unités locatives ont obtenu un permis de construire pour devenir des chambres d’hôtes (affittacamere). Les annonces de locations de moins de 90 jours sont en revanche passées d’environ 150 en 2023 à environ 50 en 2025, selon la même réponse de la Municipalité. Et si vous êtes vous-même locataire, louer à des tiers est une sous-location et demande le consentement du bailleur (art. 262 CO), en plus du numéro d’identification et de la taxe de séjour.

Avant de signer

Le contrat est le moment de mettre au clair ce qu’aucune annonce ne dit. Outre le loyer et les charges, demandez que soient écrits la durée, l’usage comme résidence secondaire et qui paie le forfait touristique. Une clause comme celle-ci suffit :

Le bailleur déclare que le logement a été autorisé avant le 11 mars 2012, ou qu’il n’est grevé d’aucune restriction d’utilisation selon l’art. 7 LRS, et que le locataire peut l’utiliser comme résidence secondaire. L’éventuel forfait annuel de taxe de séjour est à la charge du [bailleur / locataire].

Si votre bail est rédigé en italien, comme c’est l’usage au Tessin, la même clause se lit ainsi : « Il locatore dichiara che l’abitazione è stata autorizzata prima dell’11 marzo 2012, oppure che non è gravata da una limitazione d’uso secondo l’art. 7 LASec, e che può essere utilizzata dal conduttore come residenza secondaria. L’eventuale tassa di soggiorno forfettaria annua è a carico del [locatore / conduttore]. »

Si le bailleur hésite à la signer, c’est aussi une information utile. Dans les communes sous les 20 %, comme Lugano, Bellinzone et Mendrisio, la Lex Weber n’entre pas en jeu et seules les règles cantonales et communales s’appliquent. Dans les communes du lac et des vallées, en revanche, posez les questions de ce guide avant de tomber amoureux de la vue.

Si vous cherchez maintenant, vous trouverez les annonces de tout le canton sur notre page des appartements à louer au Tessin, et celles de la région de Locarno sur la page des appartements à louer à Locarno.