Residenza secondaria in Ticino: affitto, Lex Weber e tasse

In tre punti

Sì, in Ticino può prendere in affitto un appartamento come residenza secondaria, ma tre cose decidono come. La durata: fino a tre mesi in una casa di vacanza perde le tutele dell'inquilino. Il vincolo della Lex Weber, che in 56 Comuni su 100 può riservare gli appartamenti recenti a chi vi abita. E la tassa di soggiorno.

Chi cerca "residenza secondaria Ticino affitto" trova soprattutto annunci, qualcuno con la formula "uso esclusivo come residenza secondaria", e quasi nessuna spiegazione di che cosa significhi per chi firma. Qui mettiamo insieme le regole federali, quelle cantonali e due casi recenti, Locarno e Tenero-Contra, con il link a ogni fonte. La guida è pensata per chi prende in affitto, non per chi compra.

Affitto breve o contratto lungo: la soglia dei tre mesi

La prima cosa da guardare è la durata, perché cambia il diritto che si applica. Le norme del Codice delle obbligazioni sulla locazione di abitazioni "non si applicano alle abitazioni di vacanza locate per tre mesi al massimo" (art. 253a CO). Un monolocale ad Ascona preso per luglio e agosto è quindi un contratto molto più libero di un normale affitto.

In pratica perde alcune protezioni che danno per scontate gli inquilini. Il tetto di tre mesi di pigione per il deposito, la disdetta del locatore su modulo ufficiale, la contestazione della pigione iniziale e la protrazione del contratto sono tutte regole scritte per i "locali d'abitazione", e quindi escluse. Restano le regole generali: il locatore deve consegnare l'alloggio in stato idoneo all'uso e Lei deve pagare il prezzo pattuito. Per questo, in un affitto breve, conviene avere per iscritto il prezzo totale, le spese incluse, la caparra e le condizioni di annullamento.

Sopra i tre mesi, o se l'alloggio non è una casa di vacanza ma un normale appartamento preso come base per i fine settimana, vale tutto il diritto della locazione. Il deposito non può superare tre pigioni e va versato su un conto a Suo nome, come spieghiamo nella guida al deposito di garanzia. La disdetta segue i termini e le scadenze del contratto o dell'uso locale, e i dettagli ticinesi sono nella guida alla disdetta del contratto. Che l'appartamento sia per Lei una seconda casa non toglie nessuna di queste tutele.

La durata però è solo metà della domanda. L'altra metà riguarda l'appartamento stesso: non tutti possono essere usati come seconda casa.

Lex Weber: dove conta in Ticino

La legge federale sulle abitazioni secondarie, nata dall'iniziativa popolare del 2012 e nota come Lex Weber, vieta nuove residenze secondarie nei Comuni dove queste superano il 20% delle abitazioni (art. 6 LASec). Per la legge una residenza secondaria è semplicemente un'abitazione che non è primaria: cioè dove non abita nessuno che ha lì il proprio Comune di residenza, e che non rientra nei casi equiparati (art. 2 LASec).

Ogni anno, a fine marzo, l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) pubblica la quota di ogni Comune. Nell'inventario 2026, con i dati al 31 dicembre 2025, i Comuni svizzeri sopra la soglia sono 331. In Ticino, secondo il nostro conteggio sullo stesso file, ne sono soggetti 56 su 100, e insieme contano il 41% delle abitazioni del Cantone.

Il quadro è netto. Le rive del Verbano e del Ceresio e le valli superano la soglia di molto: Brissago ha il 72,2% di abitazioni secondarie, Gambarogno il 62,1%, Ascona il 54,9%. Lugano (15,2%), Bellinzona (16,5%) e Mendrisio (12,5%) ne sono lontane. Sul confine il conto si fa sul singolo appartamento: a Muzzano, su 466 abitazioni, ne bastano 94 secondarie per arrivare al 20,2%, e con una in meno il Comune starebbe sotto la soglia.

Locarno è il caso più istruttivo. L'inventario comunale indicava una quota di poco inferiore al 20%. L'ARE ha fatto verifiche, ha corretto i dati e il 16 febbraio 2026 ha accertato il superamento della soglia, come ha comunicato il Municipio di Locarno. A far scattare il limite è stata la correzione delle abitazioni vuote: per la legge un'abitazione sfitta conta come primaria solo per due anni, poi conta come secondaria (art. 2 cpv. 3 lett. d LASec). Il 26 marzo 2026 il Municipio ha rinunciato al ricorso e ha avviato un controllo di oltre mille abitazioni che risultano vuote, in vista del prossimo esame dell'ARE.

Nel comunicato del 31 marzo 2026 l'ARE ha indicato due Comuni ticinesi saliti per la prima volta oltre il 20%, Muzzano e Tenero-Contra. Non sono ancora soggetti: sono in una procedura d'esame, durante la quale possono aggiornare i propri dati. Nel file dell'inventario Tenero-Contra figura con il 19,8%, mentre il Municipio, in una risposta del giugno 2026, indica il 21% secondo il Registro federale degli edifici e delle abitazioni. Sulla sua pagina dedicata alle abitazioni secondarie l'ARE scrive che la decisione definitiva arriva entro fine ottobre, quindi prima di firmare in uno di questi due Comuni vale la pena guardare l'elenco aggiornato.

Che cosa cambia per un inquilino? Il divieto riguarda le nuove autorizzazioni edilizie, non gli appartamenti già esistenti. Ma gli appartamenti costruiti dopo il 2012 in questi Comuni portano spesso con sé un vincolo, e quel vincolo segue l'appartamento anche quando viene dato in affitto.

Come capire se l'appartamento può essere una seconda casa

La risposta dipende dalla storia dell'edificio, e si ricostruisce con tre domande.

Un appartamento costruito o autorizzato prima dell'11 marzo 2012, la data del voto, è un'abitazione "realizzata in virtù del diritto anteriore", e il suo uso è libero (art. 10 e 11 LASec). Questi edifici possono essere ampliati fino al 30% della superficie utile principale, e dal 1° ottobre 2024 entro quel limite si possono ricavare anche nuove abitazioni, sempre senza vincolo. Restano riservate le regole cantonali e comunali: Locarno, per esempio, limita da decenni le residenze secondarie con una norma del proprio piano regolatore, che il Municipio ha ricordato nella risposta a un'interrogazione del novembre 2025.

Per un appartamento più recente in un Comune che era già sopra il 20%, conta la limitazione d'uso. L'autorità la scrive nella licenza edilizia e la fa menzionare nel registro fondiario (art. 7 LASec). Se la licenza non dice nulla, si presume il vincolo di abitazione primaria. I vincoli possibili sono due:

• Abitazione primaria: ci deve vivere qualcuno con la residenza in quel Comune. Come seconda casa per i fine settimana non va bene.
• Abitazione sfruttata a scopi turistici: deve essere offerta in modo duraturo a ospiti, solo per soggiorni brevi e a prezzi di mercato. Lei può affittarla per una vacanza, ma non con un contratto annuale come residenza secondaria.

Il modo più semplice per saperlo è chiederlo. Domandi al locatore l'anno di costruzione e se nel registro fondiario c'è una menzione secondo la LASec, e si faccia mettere la risposta nel contratto. Il rischio non è teorico: chi non rispetta intenzionalmente una limitazione d'uso è punito con una pena detentiva fino a tre anni o con una pena pecuniaria (art. 21 LASec), e l'autorità può fissare un termine al proprietario e poi sigillare l'appartamento (art. 17 LASec).

Chi lavora o studia in Ticino durante la settimana

Qui la legge aiuta. Le abitazioni "occupate in modo permanente a scopo di lavoro o di formazione" sono equiparate alle abitazioni primarie (art. 2 cpv. 3 lett. a LASec). Chi ha il domicilio a Zurigo ma lavora a Locarno dal lunedì al venerdì, o studia all'USI a Lugano, può quindi prendere in affitto anche un appartamento vincolato come abitazione primaria. Conviene però dirlo al locatore e scriverlo nel contratto, perché è lui a dover rispondere del vincolo davanti al Comune.

Chiarito se l'appartamento si può usare così, resta da capire quanto costa in più rispetto all'affitto. In Ticino la voce principale è la tassa di soggiorno.

Tassa di soggiorno: 2 franchi a notte o un forfait annuo

La tassa la paga chi pernotta come ospite in un alloggio fuori dal Comune del proprio domicilio, compresi appartamenti e case dati in locazione a uso turistico (art. 21 LTur). La legge cantonale fissa una forbice da 0,50 a 4,50 franchi per notte; il Consiglio di Stato fissa poi l'importo per ogni categoria di alloggio.

Per un appartamento di vacanza la tassa di soggiorno è di 2 franchi per persona e per notte, la stessa cifra prevista per gli alloggi offerti su portali online che incassano direttamente la tassa (decreto esecutivo sulle tasse turistiche). Il locatore deve addebitarla a parte, separata dal prezzo dell'alloggio, e riversarla all'organizzazione turistica regionale (art. 12 RLTur). Due adulti per due settimane pagano quindi 56 franchi. I bambini sotto i 14 anni non pagano. La tassa di promozione, 1,25 franchi a notte, la legge la mette invece a carico del datore di alloggio (art. 23 LTur).

Il conto cambia quando l'affitto dura di più. Chi prende in locazione camere, appartamenti o case a uso turistico per tre mesi o più paga, come i proprietari di case di vacanza, un importo annuale fisso al posto della tassa per notte (art. 21 cpv. 7 LTur). L'importo va da 15 a 100 franchi per posto letto all'anno, a seconda dell'accessibilità e dell'offerta turistica del luogo, e lo fissa ognuna delle quattro organizzazioni turistiche regionali. Per le case a più di 15 minuti a piedi dall'ultima strada carrozzabile vale il minimo di 15 franchi. La scadenza per pagarlo è il 30 aprile dell'anno di tassazione (art. 13 RLTur).

Situazione	Che cosa si paga	Chi lo versa
Vacanza in appartamento, meno di 3 mesi	2 franchi per persona e notte	Il locatore lo incassa da Lei
Locazione turistica di 3 mesi o più	Forfait annuo da 15 a 100 franchi per posto letto	Proprietario e ospite, entro il 30 aprile
Proprietario e famiglia nella propria casa di vacanza	Forfait annuo per posto letto	Il proprietario

Su un aspetto la legge resta generica: un contratto di locazione annuale ordinario per un appartamento usato come seconda casa. Il testo parla di alloggi "dati in locazione a uso turistico", e non tutti gli affitti lunghi lo sono. Prima di firmare chieda all'organizzazione turistica della regione se l'appartamento è iscritto al forfait, e scriva nel contratto chi lo paga.

Il numero identificativo nell'annuncio

Ogni alloggio affittato a turisti deve avere un numero identificativo rilasciato dalla piattaforma dell'Agenzia turistica ticinese, e il Comune deve confermare che la struttura è idonea. "Nessun annuncio online e offline può essere pubblicato senza numero identificativo" (art. 21a LTur), e le infrazioni sono punite con una multa fino a 10'000 franchi (art. 36 LTur). Per chi cerca una casa di vacanza è un controllo semplice: un annuncio turistico senza numero è un segnale d'allarme. Le richieste passano dal Comune, che le convalida o le respinge: a Tenero-Contra, secondo la risposta del Municipio citata sopra, nel giugno 2026 le residenze secondarie con un'autorizzazione attiva erano 45.

Annunciarsi al Comune

Una seconda casa non La obbliga a cambiare domicilio, ma un soggiorno lungo va annunciato. La legge federale chiama "Comune di soggiorno" quello in cui una persona dimora per uno scopo determinato almeno tre mesi di fila, o tre mesi nell'arco di un anno, senza l'intenzione di stabilirvisi (art. 3 LArRa). In Ticino un cittadino svizzero che deve essere registrato, perché risiede o dimora nel Comune, si annuncia all'Ufficio controllo abitanti entro 8 giorni dall'arrivo (art. 12 del regolamento cantonale). Chi è straniero si annuncia anche all'autorità cantonale della migrazione, con termini propri (art. 13).

Anche il locatore ha un obbligo suo. Deve notificare all'Ufficio controllo abitanti, entro 8 giorni, ogni inquilino che prende in locazione un appartamento per più di 30 giorni nell'arco di 360 giorni (art. 16). Il Comune può inoltre tenere un registro separato di chi occupa residenze secondarie. Per le vacanze brevi c'è un'altra notifica: secondo il Municipio di Tenero-Contra, chi affitta un appartamento ai turisti deve annunciare gli ospiti sul portale della Polizia cantonale entro 24 ore dall'arrivo.

Se vuole affittare ai turisti la casa in cui abita

Capita anche il caso opposto: abitare in Ticino e affittare ai turisti il proprio appartamento quando si è via. In zona edificabile non serve una licenza edilizia se l'alloggio non rientra nella legge sugli esercizi alberghieri e viene affittato a scopo turistico per un massimo di 90 giorni per anno civile, previo annuncio al Municipio (art. 3 RLE). Oltre i 90 giorni, ricorda il Municipio di Locarno, serve una domanda di costruzione per cambiamento di destinazione, e il Comune verifica se il nuovo uso è conforme. I Comuni possono avere norme più severe.

A Locarno, dal 2020, 205 unità locative hanno ottenuto la licenza edilizia per diventare affittacamere. Gli annunci sotto i 90 giorni sono invece scesi da circa 150 nel 2023 a circa 50 nel 2025, secondo la stessa risposta del Municipio. Se Lei è inquilino, poi, affittare a terzi è una sublocazione e richiede il consenso del locatore (art. 262 CO), oltre al numero identificativo e alla tassa di soggiorno.

Prima di firmare

Il contratto è il momento in cui mettere in chiaro le cose che nessun annuncio dice. Oltre alla pigione e alle spese, chieda che siano scritti la durata, l'uso come residenza secondaria e chi paga il forfait turistico. Una clausola come questa basta:

Il locatore dichiara che l'abitazione è stata autorizzata prima dell'11 marzo 2012, oppure che non è gravata da una limitazione d'uso secondo l'art. 7 LASec, e che può essere utilizzata dal conduttore come residenza secondaria. L'eventuale tassa di soggiorno forfettaria annua è a carico del [locatore / conduttore].

Se il locatore esita a firmarla, è un'informazione utile anche quella. Nei Comuni sotto il 20%, come Lugano, Bellinzona e Mendrisio, la Lex Weber non entra in gioco e restano le regole cantonali e comunali. Nei Comuni del lago e delle valli conviene invece fare le domande di questa guida prima di innamorarsi della vista.

Se sta cercando adesso, trova gli annunci di tutto il Cantone nella nostra pagina degli appartamenti in affitto in Ticino, e quelli del Locarnese nella pagina degli appartamenti in affitto a Locarno.