Animali domestici in affitto: cosa può vietare il locatore

La risposta breve

In Svizzera decide il contratto. Pesci, criceti, porcellini d'India e uccellini in gabbia sono quasi sempre ammessi, anche quando il contratto vieta gli animali. Per cani e gatti serve il consenso del locatore se il contratto lo chiede, e oggi il locatore può rifiutarlo senza spiegare perché. Una volta dato, però, non può ritirarlo per capriccio.

Molte pagine in italiano su questo tema spiegano il diritto italiano, con il suo codice civile e la riforma del condominio. In Svizzera quelle regole non valgono. Qui la legge sulla locazione non dice una parola sugli animali, e le risposte vengono da tre fonti: il contratto, l'obbligo di diligenza dell'inquilino e una manciata di sentenze. Le abbiamo lette, dallo Yorkshire di Losanna all'husky di una cooperativa vodese, per capire dove sta il limite e quanto costa superarlo.

Cosa dice la legge svizzera

Niente di specifico. Il Codice delle obbligazioni chiede solo che Lei usi l'appartamento con diligenza e abbia "riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini" (art. 257f CO). Il resto lo stabilisce il contratto.

Il Tribunale superiore del Canton Zurigo l'ha riassunto bene in una sentenza del 16 giugno 2015: dal 2003 gli animali non sono più cose per il diritto svizzero, ma il diritto di locazione non è stato adattato. Per questo l'inquilino non ha un diritto generale di tenere animali, salvo i piccoli animali che fanno parte dell'uso normale di un'abitazione. Per tutti gli altri il contratto può fare quattro cose: vietarli, chiedere il consenso preventivo del locatore, permetterli espressamente o non dire nulla.

E se il contratto tace? Secondo l'associazione inquilini della Svizzera tedesca in quel caso gli animali sono di regola ammessi, salvo quelli che possono disturbare molto o essere pericolosi, come pappagalli, serpenti velenosi o un gran numero di animali. In Ticino l'ASI, l'associazione inquilini della Svizzera italiana, invita alla prudenza. Nel 2022 una famiglia di Stabio, in una casetta con giardino, ha preso un cagnolino convinta che il contratto non lo vietasse, e lo ha detto al locatore. Pochi giorni dopo è arrivata la disdetta. In realtà, riferisce tio.ch, il contratto aveva una postilla: animali vietati salvo autorizzazione scritta. La segretaria generale dell'ASI ha commentato che anche un contratto che non dice nulla sul tema "non rappresenta un'attenuante" e che conviene sempre dirlo prima.

C'è poi un dettaglio ticinese. Secondo l'ASI, le condizioni generali della CATEF, la Camera ticinese dell'economia fondiaria, che sono le più usate nei contratti del Cantone, vietano di tenere animali domestici (tio.ch, 2023). Il testo non è pubblicato liberamente: la CATEF vende i suoi moduli di contratto e le condizioni generali. Se il Suo contratto rimanda a condizioni generali, le legga prima di firmare, perché è lì che di solito si trova la clausola sugli animali.

Quali piccoli animali sono ammessi comunque

Quelli che vivono in gabbia, in un terrario o in un acquario, in numero abituale e senza creare problemi. L'associazione inquilini cita criceti, porcellini d'India, cocorite e pesci d'acquario, e precisa che sono ammessi qualunque cosa dica il contratto, purché non siano tanti e nessuno si lamenti. Il contratto discusso a Zurigo lo scriveva in chiaro: senza consenso "piccoli animali come criceti, canarini e pesci ornamentali", entro i limiti abituali.

Cosa significa "numero abituale" dipende dalla specie. Per l'ordinanza federale sulla protezione degli animali gli animali delle specie sociali devono avere contatti adeguati con i propri simili, e l'Ufficio federale della sicurezza alimentare e di veterinaria scrive che i porcellini d'India devono vivere in gruppi di almeno due. Due porcellini d'India sono quindi il minimo, non un eccesso. Il criceto dorato invece è solitario e va tenuto da solo.

Due casi restano incerti. Il primo è l'acquario grande: se richiede lavori nell'appartamento serve il consenso scritto del locatore, e l'associazione inquilini consiglia un'assicurazione di responsabilità civile per i danni d'acqua. Il secondo è il gatto che non esce mai. Secondo l'associazione inquilini la tendenza oggi è trattarlo come un piccolo animale, ma la questione non è chiusa. Con un gatto, insomma, conviene comportarsi come con un cane e chiedere.

Il locatore può dire di no al cane o al gatto?

Sì, se il contratto subordina gli animali al suo consenso, secondo la giurisprudenza attuale. Il caso più chiaro è proprio quello di Zurigo. Un'inquilina viveva dal 2005 in un bilocale al piano terra di una cooperativa, con un affitto netto di 530 franchi. Le condizioni generali permettevano i piccoli animali, mentre per "animali domestici più grandi come gatti, conigli, cani, pappagalli, rettili" serviva il consenso scritto. Nel 2013 lei ha chiesto di poter tenere il cane del compagno, che partiva a lungo per l'estero. Ha allegato il consenso scritto della maggior parte degli inquilini e un accordo tipo sulla detenzione dei cani. Il consiglio della cooperativa ha detto no all'unanimità: voleva trattare tutti allo stesso modo.

L'inquilina ha fatto causa e ha perso due volte. Il Tribunale superiore ha stabilito che con quella clausola il consenso dipende dal "libero apprezzamento" del locatore, e che l'unico limite è l'abuso di diritto. La corte ha dato atto che la maggior parte della dottrina chiede un motivo serio per rifiutare, ma ha letto la clausola com'era scritta: non fissava condizioni, quindi il locatore poteva decidere liberamente. Per il solo ricorso in seconda istanza ha dovuto pagare 1'450 franchi di spese e 1'371.60 franchi di indennità alla cooperativa.

La lezione pratica è che il momento giusto per chiedere è prima della firma, quando il locatore sta scegliendo e può ancora scrivere un'eccezione nel contratto. Dopo, ha tutte le carte in mano. Una richiesta breve e concreta funziona meglio di una lunga:

Gentile signora, egregio signore, Le chiedo il consenso scritto per tenere nell'appartamento [indirizzo] il mio cane [razza, età, peso], vaccinato e assicurato con una responsabilità civile che copre i danni all'alloggio. Le propongo di indicare nel contratto la specie e il numero degli animali ammessi. Allego il certificato dell'assicurazione.

Se il locatore accetta, faccia scrivere nel contratto la specie e il numero degli animali. Una promessa a voce è difficile da provare, come ricordava già nel 2023 la segretaria generale dell'ASI.

Il consenso dato non si ritira per capriccio

Una volta dato, il consenso si può revocare solo per un motivo importante. Lo dice la stessa sentenza zurighese: la revoca non può essere arbitraria, perché l'inquilino ha fatto affidamento sul permesso. La fondazione Tier im Recht, che si occupa di animali e diritto, aggiunge che un semplice cambio d'umore del locatore non basta. Un motivo valido sono invece lamentele dei vicini per disturbi che superano davvero ciò che è ragionevole sopportare, oppure un animale tenuto in modo non adatto alla sua specie.

Più delicato è il caso dell'animale tollerato senza un sì scritto. L'associazione inquilini considera tacitamente ammesso un animale di cui il locatore sapeva, e cita l'esempio di un cane tenuto da tre anni. La fondazione Tier im Recht è più cauta: anche anni di tolleranza silenziosa non valgono per forza come consenso. Le due letture convivono, e un giudice potrebbe seguire l'una o l'altra. Per questo il consiglio è lo stesso di prima: anche se il locatore sa del gatto da anni, un'email di conferma oggi può evitarLe una causa domani.

Animale senza permesso: diffida, disdetta e cosa decide il giudice

Se tiene un animale vietato o non autorizzato, rischia la disdetta, ma la strada più rapida per il locatore ha regole precise. Per la disdetta straordinaria servono tre cose (art. 257f cpv. 3 CO): una diffida scritta, Lei che continua nonostante la diffida, e una situazione che il locatore o gli altri abitanti della casa non possono più ragionevolmente sopportare. Il preavviso è di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Il locatore può anche scegliere la disdetta ordinaria, con i termini normali.

Tre sentenze del Tribunale federale mostrano come va a finire in pratica. Una fondazione di Losanna affittava dal 1995 un quattro locali sovvenzionato con una clausola netta: niente cani nell'immobile. Nel marzo 1999 la gerenza ha scoperto lo Yorkshire degli inquilini e ha fissato un termine al 9 aprile per separarsene. Gli inquilini non l'hanno fatto e il 15 aprile è arrivata la disdetta per il 1° giugno. Il Tribunale delle locazioni vodese ha ritenuto che mancassero le condizioni della disdetta immediata, l'ha trattata come disdetta ordinaria e ha concesso una proroga di due anni. Il Tribunale federale ha confermato la proroga il 6 febbraio 2001.

Vale la pena leggere le parole della corte. Il cane non aveva causato "ni nuisances ni dégradations", era "guère plus gros qu'un chat", e agli inquilini si rimproverava una "violation purement formelle du contrat". Per il figlio maggiore della coppia, inoltre, l'animale era un fattore di stabilità. Conta però l'esito: la disdetta è rimasta valida. Gli inquilini hanno ottenuto tempo, non il diritto di restare.

Il secondo caso finisce in modo opposto. Un inquilino di una cooperativa vodese, in un bilocale da 685 franchi, aveva un contratto che vietava i cani. Nel 2007 la cooperativa aveva cambiato gli statuti, e lui aveva scelto di diventare semplice inquilino soggetto alle regole locative del Canton Vaud, che ammettono i cani se non disturbano e non sporcano. Nel 2015 ha preso un husky e ha ricevuto la disdetta. I vicini hanno confermato due volte di non essere disturbati. Il Tribunale federale, il 28 giugno 2018, ha lasciato in piedi la decisione vodese: disdetta inefficace. Quelle regole locative valgono solo nel Canton Vaud, ma il caso mostra quanto conti leggere tutto ciò che il contratto richiama.

C'è infine una sentenza più vecchia, del 21 febbraio 1994, nota attraverso la decisione zurighese. Un inquilino aveva chiesto il permesso per un cane, aveva ricevuto un no motivato, aveva ritirato la sua contestazione e poi aveva preso il cane comunque. Non lo ha dato via entro i dieci giorni chiesti dal locatore ed è stato disdetto. Per il Tribunale federale la disdetta non era abusiva, qualunque fosse il motivo del rifiuto.

Se riceve una disdetta, il termine conta più di tutto. Ha 30 giorni dal ricevimento per contestarla all'Ufficio di conciliazione o chiedere una protrazione (art. 273 CO). Il locatore deve usare il modulo ufficiale del Cantone, altrimenti la disdetta è nulla. E attenzione: se la disdetta è una disdetta straordinaria valida per violazione grave dell'obbligo di diligenza, la protrazione è esclusa (art. 272a CO). Le scadenze e i passi della procedura in Ticino li trova nella nostra guida alla disdetta del contratto.

Danni: cosa paga Lei e cosa no

Paga i danni che vanno oltre l'usura normale, ma solo per il valore che l'elemento danneggiato aveva ancora. La legge Le chiede di restituire l'appartamento "nello stato risultante da un uso conforme al contratto" (art. 267 CO). Se il locatore ha autorizzato un cane, l'usura normale fa parte di quell'uso. Una porta graffiata a fondo o una moquette sporcata dall'animale vanno oltre: di quei danni, ricorda la fondazione Tier im Recht, risponde l'inquilino.

Anche allora non si paga il nuovo. Inquilini e proprietari, cioè l'associazione inquilini e l'associazione dei proprietari HEV, hanno concordato una tabella della durata di vita degli elementi di un alloggio. L'associazione inquilini spiega il calcolo con una moquette di qualità media, che dura 10 anni: se ne ha 6, ne restano 4, e Lei paga il 40% di una moquette nuova. Se la durata è già scaduta, non paga nulla. Una scheda di RaiffeisenCasa e Beobachter indica altre durate tipiche: 10 anni per la sigillatura del parquet, 40 per il parquet massello, 8 per la pittura a dispersione delle pareti.

Il grafico mostra perché lo stesso graffio può costare molto o quasi nulla. Graffi profondi su un parquet massello di 6 anni restano in gran parte a Suo carico. Le pareti dipinte 8 anni fa, invece, il locatore le avrebbe ridipinte comunque. Il punto di vista dei proprietari lo ha dato la segretaria cantonale della CATEF a tio.ch: "Ho visto giardini devastati e porte graffiate", con il problema che per una porta di 20 anni la responsabilità civile dell'inquilino rimborsa solo un quinto del costo a nuovo. La differenza resta al proprietario, ed è uno dei motivi per cui molti locatori sono prudenti.

Due regole proteggono Lei. La prima: alla riconsegna il locatore deve controllare l'alloggio e segnalarLe subito i difetti di cui Lei risponde, altrimenti Lei è liberato, salvo per difetti che un controllo normale non poteva scoprire (art. 267a CO). La seconda: una clausola che La obbliga in anticipo a pagare, a fine locazione, un importo che non serve solo a coprire un eventuale danno è nulla (art. 267 cpv. 2 CO). Un "forfait animali" fisso da pagare comunque alla partenza rientra in questo schema. In pratica, prima di pagare chieda il preventivo o la fattura della riparazione e controlli che il conto tenga conto dell'età dell'elemento.

Poi c'è l'assicurazione, ed è il punto che molti scoprono troppo tardi. Una responsabilità civile privata non copre per forza i danni dell'animale all'appartamento in affitto. AXA, per fare un esempio, li offre come copertura aggiuntiva "Danni di animali domestici ad appartamenti in locazione", con l'esempio dei graffi del gatto sulla porta e la precisazione che vale anche in presenza di usura. Controlli la Sua polizza prima di firmare il contratto, non alla riconsegna delle chiavi. Per i cani, in Ticino, la responsabilità civile è comunque obbligatoria (legge sui cani, art. 5).

Il deposito: niente supplemento oltre i tre mesi

Il locatore non può chiederLe un deposito più alto per il cane se così supera il tetto. Per un'abitazione la garanzia non può superare l'equivalente di tre pigioni mensili, in totale (art. 257e CO). Un "deposito animali" separato si somma al deposito ordinario e deve stare dentro lo stesso limite.

Neanche a fine locazione il locatore può servirsi da solo. Il conto è bloccato e la banca paga solo con la firma di entrambi, oppure dopo un precetto esecutivo o una sentenza passati in giudicato. Se Lei contesta un conteggio per danni dell'animale, non firmi lo svincolo per l'intero importo. Come funzionano il conto, la restituzione e la regola dell'anno lo spieghiamo nella guida al deposito di garanzia in Ticino.

Prima di firmare con un animale

Il momento in cui si decide tutto è la firma. Dica subito al locatore che animale ha, chieda di leggere le condizioni generali e il regolamento della casa, e faccia scrivere nel contratto la specie e il numero degli animali ammessi. Verifichi che la Sua responsabilità civile copra i danni dell'animale all'alloggio. Il giorno della consegna fotografi porte, pavimenti e pareti e faccia annotare nel verbale ogni difetto già presente: a fine contratto saranno le Sue prove.

Se sta cercando casa con un animale, qui sotto trova gli appartamenti e le case in affitto in tutto il Ticino. Ogni annuncio è un contratto diverso: la domanda sull'animale va fatta a ogni locatore, ogni volta.