Muffa in appartamento: chi paga? Le regole in Ticino

Chi paga, in breve

Paga il locatore quando la muffa nasce dall'edificio: muri freddi e mal isolati, infiltrazioni, un tetto difettoso. Paga Lei quando nasce da come usa l'appartamento, per esempio arieggiando poco o asciugando il bucato in camera. Le piccole tracce sulle fughe del bagno le pulisce comunque Lei. Se le cause sono due, i tribunali ticinesi riconoscono una riduzione della pigione più bassa.

Quasi tutte le pagine in italiano che rispondono a questa domanda spiegano il diritto italiano, con il codice civile e la Cassazione. In Svizzera valgono altre regole: quelle del Codice delle obbligazioni (CO) sui difetti della cosa locata. Le abbiamo messe accanto a sette sentenze del Tribunale d'appello ticinese, dal 1995 al 2018, all'opuscolo sulla muffa dell'Ufficio federale della sanità pubblica e alle regole cantonali sul perito comunale, che in Ticino costa 80 franchi l'ora. Ne esce un percorso preciso: cosa conta come difetto, come si prova la causa, quanto si può ridurre l'affitto e perché non bisogna mai smettere di pagarlo.

Difetto dell'edificio o uso sbagliato: chi paga cosa

La regola generale è semplice. Il locatore deve consegnare l'appartamento in uno stato adatto all'abitazione e mantenerlo così per tutta la locazione (art. 256 CO). Se compare un difetto che non dipende da Lei, può chiedergli di eliminarlo, una riduzione della pigione e il risarcimento dei danni (art. 259a CO). La muffa estesa su pareti e soffitti è un difetto: nelle sentenze ticinesi che abbiamo letto, nessun giudice lo ha messo in dubbio.

Il limite sta in due parole dello stesso articolo: il difetto non deve esserLe "imputabile" né essere "a suo carico". Imputabile vuol dire causato da Lei, per esempio con un uso scorretto. A suo carico vuol dire che rientra nei "piccoli lavori di pulitura o di riparazione" della manutenzione ordinaria, che l'inquilino paga da sé (art. 259 CO). Pulire i puntini neri sul silicone della doccia è manutenzione ordinaria; rifare una parete ammuffita non lo è.

Le cause, nella pratica, sono quelle che ci si aspetta, con un'eccezione importante. L'opuscolo «Muffa nelle abitazioni» dell'Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP), scritto con l'Associazione Svizzera Inquilini, i proprietari fondiari e l'economia immobiliare, mette tra le cause frequenti le pareti esterne mal isolate, che d'inverno si raffreddano e raccolgono umidità negli angoli, e il vapore di doccia, cucina e bucato. Ma, aggiunge, "non sempre il colpevole è l'inquilino che non ha arieggiato a sufficienza": un aspiratore guasto, una cappa sporca, finestre molto piccole o apribili solo a ribalta possono impedire il ricambio d'aria. Più di rado l'acqua entra da fuori, da crepe, tetti o tubi rotti.

Prima di discutere di chi è la colpa, però, conviene capire se quello che vede sul muro è già un difetto.

Quanta muffa conta come difetto

Non ogni macchia dà diritto a qualcosa. L'UFSP distingue tre categorie, che servono anche come linguaggio comune tra inquilino e locatore.

Le tracce della categoria 0, al massimo 10 per 10 centimetri in un solo punto, non sono un problema né per la salute né per l'edificio: si tolgono con acqua e detersivo, ma vanno comunque segnalate. Dalla categoria 1 in su l'UFSP considera la situazione "inaccettabile dal punto di vista della prevenzione sanitaria", e il locatore deve trovare la causa e risanare a regola d'arte. Anche un odore di muffa senza macchie visibili va segnalato, perché può indicare muffa nascosta.

Per una riduzione della pigione serve qualcosa in più della muffa: serve che limiti l'uso dell'appartamento. Lo mostra un caso del Bellinzonese. Nel 1994 un inquilino di un trilocale da 1'100 franchi al mese aveva macchie di muffa in due camere per infiltrazioni d'acqua. Chiedeva il 30%, l'Ufficio di conciliazione gli aveva dato il 20%, il Pretore il 5% per cinque mesi: 275 franchi in tutto. La Camera di cassazione civile ha confermato il 5% con la sentenza del 25 aprile 1995: "non è sufficiente provare l'esistenza di disagi, occorre ancora che questi abbiano impedito o limitato l'uso della cosa". E provarlo tocca all'inquilino, a partire da una lettera.

Prima mossa: la segnalazione scritta

Appena vede la muffa, la segnali al locatore o all'amministrazione per iscritto. Non è solo prudenza, è un obbligo: l'inquilino deve avvisare dei difetti e risponde del danno se non lo fa (art. 257g CO). Se la muffa si allarga mentre Lei tace, il peggioramento può finire sul Suo conto.

La lettera ha anche un effetto sul denaro. La riduzione della pigione decorre "a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo" (art. 259d CO). Una telefonata è difficile da datare; una raccomandata no. L'UFSP consiglia proprio questo: una raccomandata con una foto o una descrizione, e da quel momento "la responsabilità per ulteriori accertamenti passa così al locatore". Basta poco:

Raccomandata. Oggetto: muffa nell'appartamento di via [...], [piano]. Le segnalo che dal [data] si è formata della muffa nella camera da letto, nell'angolo della parete esterna, su circa 40 per 30 centimetri. Allego tre fotografie. Le chiedo di farne accertare la causa e di eliminarla entro il [data, per esempio 30 giorni da oggi]. Se il difetto non sarà eliminato entro questo termine, depositerò le pigioni future presso l'Ufficio di conciliazione competente (art. 259g CO). Mi riservo di chiedere una riduzione della pigione dal ricevimento di questa lettera.

Conservi una copia, le foto con la data e, se può, la ricevuta della posta. Se il locatore risponde a voce, gli chieda di confermare per iscritto quello che avete deciso.

Un locatore che non reagisce non guadagna nulla aspettando. In un caso deciso dal Tribunale d'appello nel 2015 la locatrice di un esercizio pubblico nel Bellinzonese, informata della muffa al piano superiore, si era limitata a dire di "lasciare passare l'inverno" senza andare a vedere. In causa ha poi sostenuto che la segnalazione era arrivata tardi: per il Pretore era un argomento contrario alla buona fede, e in appello la locatrice non è riuscita a rimetterlo in discussione (sentenza del 23 ottobre 2015). Quella conduttrice ha ottenuto il 10% di riduzione, anche se la muffa era in parte colpa sua. Quanto pesa la colpa dell'inquilino dipende quasi sempre da una cosa: l'aria.

Arieggiare: quando la colpa è dell'inquilino

La prima risposta di molti locatori è che l'inquilino non arieggia. A volte è vero. L'opuscolo dell'UFSP dice cosa ci si può aspettare da chi abita: arieggiare almeno tre volte al giorno aprendo per 5-10 minuti tutte le finestre e le porte, in modo da creare corrente; non tenere le finestre a ribalta tutto il giorno durante il periodo di riscaldamento; lasciare 10 centimetri tra i mobili e le pareti esterne. Nei vecchi edifici mal isolati, soprattutto quelli degli anni '60 e '70, consiglia di non ritardare il riscaldamento e di tenere 20 gradi. In inverno l'umidità relativa dovrebbe restare tra il 30 e il 50%, e nei giorni molto freddi sotto il 40%: un igrometro Le dice dove si trova.

Chi non fa nulla di tutto questo rischia di pagare. Ma la sentenza più istruttiva su questo punto è ticinese e dà torto al locatore. Nel 1991 due inquilini affittano una villetta nel Luganese per 2'600 franchi al mese. Dall'estate del 1992 compaiono umidità e odore di muffa al primo piano. Nel 1994 gli inquilini depositano la pigione all'Ufficio di conciliazione di Massagno e chiedono una riduzione del 60%. Il perito giudiziario dà all'80% la colpa a loro, perché arieggiano poco, e il Pretore respinge tutto: arieggiare, scrive, "fa parte del viver quotidiano".

In appello il quadro cambia. La seconda Camera civile (sentenza del 23 aprile 1996) nota che la muffa non era sparsa per tutto il piano, come sarebbe stato se la causa fosse l'aria viziata, ma solo vicino al tetto. La barriera vapore del tetto non rispettava le norme SIA, e quel tipo di tetto richiedeva più ricambio d'aria del normale. Nessuno l'aveva detto agli inquilini. Conclusione: il difetto non era loro imputabile. Il fatto che arieggiassero meno del normale, perché uno dei due, che lavorava in casa, soffriva di allergia ai pollini, ha pesato solo sulla percentuale: 10% invece del 25% che la Camera riconosceva di solito per un'umidità grave, da agosto 1992 fino alla notifica della perizia, nel settembre 1995.

Da questo caso escono due lezioni pratiche. Conta dove sta la muffa: macchie concentrate in un punto, come qui vicino al tetto, parlano dell'edificio più che delle abitudini di chi ci vive. E un'ipotesi del perito non basta: l'idea che le finestre restassero sempre chiuse la Camera l'ha scartata perché "non provata". Per stabilire la causa, insomma, serve qualcuno che la dimostri.

La perizia: chi la chiede e chi la paga

In Ticino c'è una figura pensata proprio per queste liti: il perito comunale degli immobili locativi. Ogni Comune ne designa uno, con un supplente, per dare consulenza e fare constatazioni sul posto, soprattutto su danni e difetti degli appartamenti in affitto. Deve essere indipendente dal Municipio e conoscere l'edilizia; lo prevedono gli art. 12 e 13 della legge cantonale di applicazione sulla locazione.

Lo può chiamare Lei, il locatore o l'Ufficio di conciliazione. Secondo la pagina del Potere giudiziario la tariffa è di 80 franchi l'ora IVA inclusa, con un minimo di 80 franchi per intervento più le spese vive, e la paga chi chiede l'intervento. Se lo ordina l'Ufficio di conciliazione, paga lo Stato. Il nome del perito competente per il Suo Comune lo danno gli Uffici di conciliazione; la lista esce ogni anno nel Foglio ufficiale.

Il verbale del perito comunale è un documento neutro e datato, e l'associazione inquilini lo cita tra le prove utili, con fotografie e testimonianze. Ha però un limite: il perito constata, non decide. In una causa del Mendrisiotto del 2000 il Tribunale d'appello ha ignorato le frasi del verbale che erano giudizi invece di constatazioni, perché senza foto o riscontri "non può ancora vincolare il giudice". Quando la causa della muffa è contestata davvero, l'UFSP raccomanda al locatore di incaricare uno specialista in danni dell'acqua e fisica della costruzione. Se si arriva in tribunale, la perizia la ordina il giudice, come nel caso della villetta.

Con la causa accertata resta la domanda che interessa di più: quanto vale, in franchi, una parete ammuffita.

Quanto si riduce la pigione

Non esiste una tabella di legge. Il Tribunale federale ha fissato il metodo nella sentenza DTF 130 III 504: si confronta il valore dell'appartamento con il difetto e senza, e quando il calcolo è difficile il giudice decide secondo equità, con buon senso ed esperienza dei casi precedenti. Per questo i casi precedenti contano tanto.

Il Tribunale d'appello ticinese, in una sentenza del 26 novembre 2018, riassume così la casistica: per infiltrazioni, umidità e muffa la riduzione va dal 5% nei casi lievi al 40-50% nei casi gravi. Nei casi ticinesi che abbiamo letto si resta però tra il 5 e il 25%. In una sentenza del 5 novembre 2007 su un appartamento nel Luganese la Camera ha dato il 10% per muffa leggera in bagno e in un armadio, crepe e pareti annerite, e ha ordinato al locatore di rifare l'intonaco e tinteggiare tutto. Citava un caso di Basilea Campagna in cui un po' di muffa in due angoli di una stanza, in un 4 locali e mezzo, valeva già il 10%. Il 25% la Camera lo ha dato quando l'umidità comprometteva l'abitabilità.

Due cose si notano nel grafico. Chi chiede molto ottiene raramente molto: 30% chiesto e 5% ottenuto nel 1995, 50% e 10% nel 2015. E la riduzione dura solo finché dura il difetto, dal giorno della segnalazione alla riparazione. Su un affitto di 1'500 franchi, il 10% fa 150 franchi al mese: una somma che vale la pena di chiedere, con le prove in mano. La riduzione, però, si ottiene solo seguendo la strada giusta.

Non smetta di pagare: depositi la pigione

L'errore più caro è trattenere l'affitto da soli. Se Lei è in mora, il locatore può fissarLe un termine di almeno 30 giorni e poi disdire con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese (art. 257d CO). E per una disdetta data per mora non vale la protezione contro le disdette durante una procedura di conciliazione o nei tre anni successivi (art. 271a cpv. 3 CO). L'associazione inquilini lo scrive senza mezzi termini nel suo promemoria sui difetti: sospendere il pagamento "è sempre sbagliato".

Un caso del 1997 mostra quanto costa. L'inquilino di una casa nel Luganese, 1'200 franchi al mese, smette di pagare nell'ottobre 1995 per muffa estesa su pareti e soffitti e compensa con i mobili rovinati. Il Pretore gli dà ragione: riduzione del 50%, poi del 100%. La Camera di cassazione civile (sentenza del 1° ottobre 1997) giudica quelle percentuali arbitrarie e scende al 25%. Risultato: l'inquilino deve 3'000 franchi più interessi, e l'opposizione al precetto esecutivo è rigettata in via definitiva.

La strada corretta è il deposito della pigione (art. 259g CO). Funziona in quattro passi:

1. Lei chiede per iscritto al locatore di eliminare il difetto entro un termine ragionevole e lo avverte che, se non lo fa, depositerà le pigioni. L'associazione inquilini indica 30 giorni come esempio.
2. Se il termine scade, versa le pigioni non ancora scadute all'Ufficio di conciliazione e avvisa il locatore per iscritto. Con l'affitto anticipato, l'associazione consiglia di pagare tra il 25 e il 28 del mese prima.
3. Le pigioni depositate valgono come pagate: nessuna mora.
4. Entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata deve rivolgersi all'Ufficio di conciliazione con le Sue richieste: eliminazione, riduzione, eventuale risarcimento. Se non lo fa, il denaro va al locatore (art. 259h CO).

In Ticino il depositario è l'Ufficio di conciliazione del Suo comprensorio. A Lugano, per esempio, il conto deposito pigioni non ha costi di gestione e non matura interessi. La procedura di conciliazione è gratuita, ricorda anche l'UFSP; come si svolge l'udienza lo spieghiamo nel nostro articolo sulla disdetta in Ticino.

Mobili rovinati, salute e casi gravi

La riduzione compensa l'appartamento che vale meno. I danni alle Sue cose sono un'altra voce: il locatore li risarcisce "ove non provi che nessuna colpa gli incombe" (art. 259e CO), quindi qui l'onere della prova è suo. Nel caso del 1997 l'inquilino aveva solo un elenco firmato da un testimone, senza fatture né foto, e il giudice gli ha comunque riconosciuto 2'400 franchi per gli oggetti buttati. Con le foto sarebbe stato più facile.

Sulla salute l'UFSP è chiaro: più muffa c'è, più crescono i rischi. Le muffe irritano occhi, pelle e vie respiratorie, a volte compaiono allergie e, con il tempo, bronchite cronica e asma. Chi ha un'asma allergica grave o difese immunitarie indebolite rischia malattie serie. Nella categoria 2 l'UFSP consiglia di chiudere le stanze colpite e di non usarle, e di non accendere mai un deumidificatore prima che la muffa sia stata tolta.

Quando la muffa rende l'appartamento inabitabile o ne limita molto l'uso, e il locatore non la elimina entro un termine adeguato, la legge permette perfino di disdire il contratto senza preavviso (art. 259b CO). L'associazione inquilini lo considera possibile "in presenza di importante umidità che rende insalubre l'alloggio", ma avverte che i rischi sono "non indifferenti" e che prima conviene consultare un esperto.

A fine contratto: la muffa nel verbale

La muffa torna in discussione il giorno della riconsegna. L'inquilino restituisce l'appartamento "nello stato risultante da un uso conforme al contratto" (art. 267 CO), e il locatore deve controllarlo e segnalare subito i difetti di cui Lei risponde (art. 267a CO).

La causa del Mendrisiotto già citata mostra come ragionano i giudici. Il locatore chiedeva all'ex inquilina di un 4 locali oltre 12'000 franchi tra ripristini e affitti. Per la muffa dietro un armadio, scoperta solo spostando il mobile, non ha ottenuto nulla: non era visibile e poteva esserci già all'inizio. Per la muffa sulle pareti del bagno sopra le piastrelle, invece, il tribunale ha messo a carico dell'inquilina un quarto della fattura per la pittura antimuffa, 63 franchi, perché nessun inquilino avrebbe accettato all'inizio un bagno ammuffito. Chi ha segnalato la muffa durante la locazione, con lettere e foto, arriva alla riconsegna con la prova che non era colpa sua. Sul resto, deposito di garanzia compreso, trova le regole nel nostro articolo sul deposito di garanzia in Ticino.

Prima di firmare: guardi gli angoli

Il momento migliore per evitare la lite è la visita. Guardi gli angoli delle pareti esterne, il soffitto del bagno, i bordi delle finestre e il retro degli armadi a muro; annusi le stanze chiuse. Se vede tracce di muffa o di ritinteggiatura recente, chieda da dove venivano e cosa è stato fatto. L'UFSP ricorda che una parete ridipinta con prodotto antimuffa senza eliminare la causa non è un risanamento.

Se la muffa c'è già quando entra, i diritti per i difetti restano anche per quelli presenti alla consegna (art. 258 CO). Ma la faccia mettere nel verbale d'entrata, con le foto, e chieda per iscritto che venga eliminata, oppure faccia fare un sopralluogo al perito comunale: un intervento da 80 franchi in su vale più di qualunque discussione cinque anni dopo. Per un parere sul Suo caso, l'Associazione Svizzera Inquilini della Svizzera italiana (ASI) dà consulenza ai soci, con una quota di 120 franchi il primo anno, e gli Uffici di conciliazione danno informazioni gratuite a inquilini e locatori.

Se sta cercando un appartamento più asciutto, trova gli annunci di tutto il Cantone nella nostra pagina degli appartamenti in affitto in Ticino.