Schimmel in der Mietwohnung: Wer zahlt? Die Regeln im Tessin

Wer zahlt, kurz gesagt

Der Vermieter zahlt, wenn der Schimmel vom Gebäude kommt: kalte, schlecht gedämmte Wände, eindringendes Wasser, ein undichtes Dach. Sie zahlen, wenn er auf Ihr Wohnverhalten zurückgeht, etwa weil Sie wenig lüften oder die Wäsche im Schlafzimmer trocknen. Kleine Spuren in den Fugen im Bad reinigen Sie ohnehin selbst. Gibt es beide Ursachen, gewähren Tessiner Gerichte eine kleinere Herabsetzung des Mietzinses.

Im Tessin gilt nicht das italienische Recht, das fast alle italienischsprachigen Seiten zu dieser Frage erklären, sondern das Obligationenrecht (OR) mit seinen Regeln zu Mängeln der Mietsache. Wir haben diese Regeln mit sieben Entscheiden des Tessiner Appellationsgerichts von 1995 bis 2018 abgeglichen, mit der Schimmel-Broschüre des Bundesamts für Gesundheit und mit den kantonalen Regeln zum Gemeindeexperten, der im Tessin 80 Franken pro Stunde kostet. Daraus ergibt sich ein klarer Weg: was als Mangel zählt, wie man die Ursache beweist, wie stark sich die Miete senken lässt und warum Sie nie aufhören sollten, sie zu bezahlen.

Mangel am Gebäude oder falsches Verhalten: Wer zahlt was

Die Grundregel ist einfach. Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und sie während der ganzen Mietdauer so erhalten (Art. 256 OR). Entsteht ein Mangel, der nicht von Ihnen kommt, können Sie verlangen, dass er ihn beseitigt, den Mietzins herabsetzt und Schadenersatz leistet (Art. 259a OR). Ausgedehnter Schimmel an Wänden und Decken ist ein Mangel: In den Tessiner Entscheiden, die wir gelesen haben, hat das kein Richter bezweifelt.

Die Grenze steckt in einer Formulierung desselben Artikels: Sie dürfen den Mangel weder "zu verantworten" noch "auf eigene Kosten zu beseitigen" haben. Zu verantworten heisst, dass Sie ihn verursacht haben, etwa durch falschen Gebrauch. Auf eigene Kosten beseitigen müssen Sie Mängel, die sich durch "kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen" beheben lassen (Art. 259 OR). Schwarze Pünktchen auf dem Silikon der Dusche zu entfernen ist gewöhnlicher Unterhalt; eine verschimmelte Wand zu sanieren nicht.

Die Ursachen sind in der Praxis die erwarteten, mit einer wichtigen Ausnahme. Die Broschüre «Schimmel in Wohnräumen» des Bundesamts für Gesundheit (BAG), entstanden mit dem Mieterinnen- und Mieterverband, dem Hauseigentümerverband und dem Verband der Immobilienwirtschaft SVIT, nennt als häufige Ursachen schlecht gedämmte Aussenwände, die im Winter auskühlen und in den Ecken feucht werden, und den Dampf vom Duschen und Kochen. Aber: "Nicht immer hat der Bewohner hierbei zu wenig gelüftet." Defekte Abluftanlagen, verschmutzte Dampfabzüge, sehr kleine Fenster oder reine Kippfenster können den Luftaustausch verhindern. Seltener dringt Wasser von aussen ein, durch Risse, defekte Dächer oder lecke Leitungen.

Bevor man über die Schuld streitet, lohnt sich aber die Frage, ob das, was Sie an der Wand sehen, schon ein Mangel ist.

Wie viel Schimmel ist ein Mangel?

Nicht jeder Fleck gibt Ihnen ein Recht. Das BAG unterscheidet drei Kategorien, die auch als gemeinsame Sprache zwischen Mieter und Vermieter dienen.

Spuren der Kategorie 0, höchstens 10 mal 10 Zentimeter an einer einzigen Stelle, sind weder für die Gesundheit noch für das Gebäude ein Problem: Sie lassen sich mit Wasser und Haushaltreiniger entfernen, sollen aber trotzdem gemeldet werden. Ab Kategorie 1 ist die Situation für das BAG "im Sinne der Gesundheitsvorsorge inakzeptabel", und der Vermieter muss die Ursache klären und fachgerecht sanieren. Auch Schimmelgeruch ohne sichtbare Flecken sollten Sie melden, denn er kann auf versteckten Schimmel hindeuten.

Für eine Herabsetzung des Mietzinses braucht es mehr als Schimmel: Er muss den Gebrauch der Wohnung einschränken. Das zeigt ein Fall aus der Region Bellinzona. 1994 hatte ein Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung für 1'100 Franken im Monat Schimmelflecken in zwei Zimmern, weil Wasser eindrang. Er verlangte 30%, die Schlichtungsbehörde gab ihm 20%, das Bezirksgericht 5% für fünf Monate: 275 Franken insgesamt. Die Zivilkassationskammer bestätigte die 5% mit dem Entscheid vom 25. April 1995 (auf Italienisch): Es genüge nicht, Unannehmlichkeiten zu beweisen, sie müssten den Gebrauch der Sache verhindert oder eingeschränkt haben. Und das zu beweisen ist Sache des Mieters, angefangen mit einem Brief.

Der erste Schritt: die schriftliche Meldung

Sobald Sie Schimmel sehen, melden Sie ihn dem Vermieter oder der Verwaltung schriftlich. Das ist nicht nur klug, sondern Pflicht: Der Mieter muss Mängel melden und haftet für den Schaden, wenn er es unterlässt (Art. 257g OR). Breitet sich der Schimmel aus, während Sie schweigen, kann die Verschlimmerung auf Ihre Rechnung gehen.

Der Brief wirkt sich auch auf das Geld aus. Die Herabsetzung gilt "vom Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels" (Art. 259d OR). Ein Telefonanruf lässt sich schwer datieren, ein Einschreiben nicht. Genau das rät auch das BAG: den Schaden beschreiben oder fotografieren und den Brief per Einschreiben schicken. Ab dann gilt: "Für weitere Abklärungen ist der Vermieter oder Verwalter zuständig." Da Vermieter und Verwaltungen im Tessin auf Italienisch arbeiten, hier eine kurze Vorlage auf Italienisch. Sinngemäss steht darin: Seit dem genannten Datum hat sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet, drei Fotos liegen bei; bitte lassen Sie die Ursache bis zum genannten Datum klären und beheben, sonst hinterlege ich die künftigen Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde; eine Herabsetzung ab Empfang dieses Briefs behalte ich mir vor.

Raccomandata. Oggetto: muffa nell'appartamento di via [Strasse], [Stockwerk]. Le segnalo che dal [Datum] si è formata della muffa nella camera da letto, nell'angolo della parete esterna, su circa 40 per 30 centimetri. Allego tre fotografie. Le chiedo di farne accertare la causa e di eliminarla entro il [Datum, zum Beispiel in 30 Tagen]. Se il difetto non sarà eliminato entro questo termine, depositerò le pigioni future presso l'Ufficio di conciliazione competente (art. 259g CO). Mi riservo di chiedere una riduzione della pigione dal ricevimento di questa lettera.

Bewahren Sie eine Kopie auf, die datierten Fotos und, wenn möglich, die Aufgabequittung der Post. Antwortet der Vermieter mündlich, bitten Sie ihn, das Vereinbarte schriftlich zu bestätigen.

Ein Vermieter, der nicht reagiert, gewinnt durch Warten nichts. In einem Fall, den das Appellationsgericht 2015 entschied, hatte die Vermieterin eines Gastbetriebs in der Region Bellinzona vom Schimmel im Obergeschoss erfahren und nur gesagt, man solle den Winter abwarten, ohne sich die Sache anzusehen. Im Prozess machte sie dann geltend, die Meldung sei zu spät gekommen: Für das Bezirksgericht verstiess dieses Argument gegen Treu und Glauben, und im Berufungsverfahren konnte die Vermieterin den Punkt nicht mehr aufrollen (Entscheid vom 23. Oktober 2015, auf Italienisch). Die Mieterin erhielt 10% Herabsetzung, obwohl der Schimmel teilweise ihre Schuld war. Wie schwer die Schuld des Mieters wiegt, hängt fast immer von einem ab: vom Lüften.

Lüften: Wann der Mieter schuld ist

Die erste Antwort vieler Vermieter lautet, der Mieter lüfte nicht. Manchmal stimmt das. Die Broschüre des BAG sagt, was man von Bewohnern erwarten darf: mindestens dreimal täglich 5 bis 10 Minuten querlüften, also alle Fenster und Türen öffnen, damit Durchzug entsteht; während der Heizperiode nicht dauernd die Fenster gekippt lassen; zwischen Möbeln und Aussenwänden 10 Zentimeter Abstand halten. In älteren, billig gebauten Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren rät es, den Heizbeginn nicht hinauszuzögern und die Räume auf etwa 20 Grad zu heizen. Im Winter sollte die relative Luftfeuchtigkeit zwischen 30 und 50% liegen, an sehr kalten Tagen nicht über 40%: Ein Hygrometer zeigt Ihnen, wo Sie stehen.

Wer nichts davon tut, riskiert zu zahlen. Der aufschlussreichste Entscheid zu diesem Punkt kommt aber aus dem Tessin und gibt dem Vermieter unrecht. 1991 mieten zwei Personen ein Einfamilienhaus in der Region Lugano für 2'600 Franken im Monat. Ab dem Sommer 1992 tauchen im ersten Stock Feuchtigkeit und Schimmelgeruch auf. 1994 hinterlegen die Mieter den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde in Massagno und verlangen eine Herabsetzung um 60%. Der Gerichtsgutachter sieht die Schuld zu 80% bei ihnen, weil sie wenig lüften, und das Bezirksgericht weist alles ab: Lüften, schreibt es, gehöre zum Alltag.

Im Berufungsverfahren dreht sich das Bild. Die II. Zivilkammer (Entscheid vom 23. April 1996, auf Italienisch) stellt fest, dass der Schimmel nicht im ganzen Stockwerk verteilt war, wie es bei verbrauchter Luft zu erwarten wäre, sondern nur in der Nähe des Dachs. Die Dampfsperre im Dach entsprach nicht den SIA-Normen, und diese Art von Dach brauchte mehr Luftaustausch als üblich. Das hatte den Mietern niemand gesagt. Ergebnis: Der Mangel war ihnen nicht anzulasten. Dass sie weniger lüfteten als üblich, weil einer der beiden zu Hause arbeitete und an einer Pollenallergie litt, wirkte sich nur auf den Prozentsatz aus: 10% statt der 25%, welche die Kammer für starke Feuchtigkeit sonst gewährte, von August 1992 bis zur Zustellung des Gutachtens im September 1995.

Aus diesem Fall lassen sich zwei praktische Lehren ziehen. Es zählt, wo der Schimmel sitzt: Flecken, die sich an einer Stelle häufen, wie hier beim Dach, sagen mehr über das Gebäude als über die Gewohnheiten der Bewohner. Und eine Vermutung des Gutachters genügt nicht: Die Annahme, die Fenster seien immer geschlossen geblieben, verwarf die Kammer als nicht bewiesen. Um die Ursache festzustellen, braucht es also jemanden, der sie nachweist.

Das Gutachten: Wer es verlangt und wer es bezahlt

Das Tessin kennt eine Stelle, die genau für solche Streitigkeiten gedacht ist: den Gemeindeexperten für Mietobjekte (perito comunale degli immobili locativi). Jede Gemeinde bezeichnet einen Experten und eine Stellvertretung, die beraten und vor Ort Feststellungen machen, vor allem zu Schäden und Mängeln an Mietwohnungen. Der Experte muss vom Gemeinderat unabhängig sein und sich im Bauwesen auskennen; so steht es in Art. 12 und 13 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Mietrecht (auf Italienisch).

Beiziehen können ihn Sie, der Vermieter oder die Schlichtungsbehörde. Laut der Seite der Tessiner Justiz (Potere giudiziario, auf Italienisch) beträgt der Tarif 80 Franken pro Stunde inklusive MWST, mindestens 80 Franken pro Einsatz, dazu kommen die Barauslagen, und bezahlen muss, wer den Einsatz verlangt. Ordnet ihn die Schlichtungsbehörde an, zahlt der Kanton. Den Namen des für Ihre Gemeinde zuständigen Experten erfahren Sie bei den Schlichtungsbehörden; die Liste erscheint jedes Jahr im kantonalen Amtsblatt.

Das Protokoll des Gemeindeexperten ist ein neutrales, datiertes Dokument, und der Mieterverband nennt es neben Fotos und Zeugenaussagen als nützlichen Beweis. Es hat aber eine Grenze: Der Experte stellt fest, er entscheidet nicht. In einem Fall aus dem Mendrisiotto von 2000 (auf Italienisch) liess das Appellationsgericht jene Sätze des Protokolls beiseite, die Wertungen statt Feststellungen waren, weil sie ohne Fotos oder andere Belege den Richter nicht binden könnten. Ist die Ursache des Schimmels wirklich umstritten, empfiehlt das BAG dem Vermieter, eine Fachperson für Bauschäden und Bauphysik zu beauftragen. Kommt es zum Prozess, ordnet das Gericht das Gutachten an, wie im Fall des Einfamilienhauses.

Ist die Ursache geklärt, bleibt die Frage, die am meisten interessiert: Was ist eine verschimmelte Wand in Franken wert?

Wie viel Mietzinsreduktion gibt es bei Schimmel?

Eine gesetzliche Tabelle gibt es nicht. Das Bundesgericht hat die Methode in BGE 130 III 504 (Entscheid auf Französisch) festgelegt: Man vergleicht den Wert der Wohnung mit und ohne Mangel, und wo die Berechnung schwierig ist, entscheidet das Gericht nach Billigkeit, mit gesundem Menschenverstand und Erfahrung aus früheren Fällen. Deshalb zählen die früheren Fälle so viel.

Das Tessiner Appellationsgericht fasst die Praxis in einem Entscheid vom 26. November 2018 (auf Italienisch) so zusammen: Bei Wassereintritt, Feuchtigkeit und Schimmel reicht die Herabsetzung von 5% in leichten bis 40 oder 50% in schweren Fällen. In den Tessiner Fällen, die wir gelesen haben, bleibt es aber zwischen 5 und 25%. In einem Entscheid vom 5. November 2007 (auf Italienisch) zu einer Wohnung in der Region Lugano gewährte die Kammer 10% für leichten Schimmel im Bad und in einem Schrank, Risse und geschwärzte Wände, und verpflichtete den Vermieter, den Verputz zu erneuern und alles neu zu streichen. Sie verwies auf einen Fall aus Basel-Landschaft, in dem etwas Schimmel in zwei Zimmerecken einer 4½-Zimmer-Wohnung bereits 10% wert war. 25% gab die Kammer, wenn die Feuchtigkeit die Bewohnbarkeit beeinträchtigte.

Zwei Dinge fallen in der Grafik auf. Wer viel verlangt, bekommt selten viel: 30% verlangt und 5% erhalten 1995, 50% und 10% 2015. Und die Herabsetzung dauert nur so lange wie der Mangel, vom Tag der Meldung bis zur Reparatur. Bei einer Miete von 1'500 Franken machen 10% 150 Franken im Monat aus: ein Betrag, den es sich zu verlangen lohnt, mit Beweisen in der Hand. Die Herabsetzung erhalten Sie aber nur, wenn Sie den richtigen Weg gehen.

Zahlen Sie weiter: Hinterlegen Sie den Mietzins

Der teuerste Fehler ist, die Miete auf eigene Faust zurückzubehalten. Sind Sie im Rückstand, kann Ihnen der Vermieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und danach mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Und bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands gilt der Kündigungsschutz während eines Schlichtungsverfahrens und in den drei Jahren danach nicht (Art. 271a Abs. 3 OR). Der Mieterverband der italienischen Schweiz (Associazione Svizzera Inquilini, ASI) schreibt in seinem Merkblatt zu Mängeln (auf Italienisch) unmissverständlich, dass es immer falsch ist, die Zahlung einzustellen.

Ein Fall von 1997 zeigt, was das kostet. Der Mieter eines Hauses in der Region Lugano, 1'200 Franken im Monat, hört im Oktober 1995 wegen grossflächigen Schimmels an Wänden und Decken auf zu zahlen und verrechnet die Miete mit dem Schaden an seinen Möbeln. Das Bezirksgericht gibt ihm recht: Herabsetzung um 50%, später um 100%. Die Zivilkassationskammer (Entscheid vom 1. Oktober 1997, auf Italienisch) hält diese Prozentsätze für willkürlich und geht auf 25% hinunter. Ergebnis: Der Mieter schuldet 3'000 Franken plus Zins, und dem Vermieter wird die definitive Rechtsöffnung erteilt, der Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl fällt also weg.

Der richtige Weg ist die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g OR). Sie funktioniert in vier Schritten:

1. Sie setzen dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist, um den Mangel zu beseitigen, und kündigen an, dass Sie sonst die Mietzinse hinterlegen. Die ASI nennt 30 Tage als Beispiel.
2. Läuft die Frist ab, zahlen Sie die noch nicht fälligen Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde ein und teilen das dem Vermieter schriftlich mit. Bei Vorauszahlung der Miete rät die ASI, zwischen dem 25. und dem 28. des Vormonats zu zahlen.
3. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt: kein Rückstand.
4. Innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses müssen Sie Ihre Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen: Beseitigung, Herabsetzung, allenfalls Schadenersatz. Tun Sie das nicht, fällt das Geld an den Vermieter (Art. 259h OR).

Im Tessin nimmt die Schlichtungsbehörde (auf Italienisch) Ihres Bezirks die Mietzinse entgegen. In Lugano zum Beispiel verursacht das Mietzinsdepotkonto keine Verwaltungskosten und wirft keine Zinsen ab. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos, wie auch das BAG festhält; wie die Verhandlung abläuft, erklären wir in unserem Artikel zur Kündigung im Tessin.

Beschädigte Möbel, Gesundheit und schwere Fälle

Die Herabsetzung gleicht aus, dass die Wohnung weniger wert ist. Schäden an Ihren Sachen sind ein anderer Posten: Der Vermieter ersetzt sie, "wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft" (Art. 259e OR), die Beweislast liegt hier also bei ihm. Im Fall von 1997 hatte der Mieter nur eine von einem Zeugen unterschriebene Liste, ohne Rechnungen oder Fotos, und das Gericht sprach ihm trotzdem 2'400 Franken für die weggeworfenen Gegenstände zu. Mit Fotos wäre es einfacher gewesen.

Zur Gesundheit ist das BAG deutlich: Je mehr Schimmel, desto grösser die Risiken. Schimmelpilze reizen Augen, Haut und Atemwege, gelegentlich treten Allergien auf, und mit der Zeit können sich eine chronische Bronchitis und Asthma entwickeln. Wer an schwerem allergischem Asthma leidet oder ein geschwächtes Immunsystem hat, riskiert ernste Erkrankungen. Bei Kategorie 2 rät das BAG, die betroffenen Räume geschlossen zu halten und nicht zu benutzen, und Entfeuchtungsgeräte keinesfalls vor der Beseitigung des Schimmels einzuschalten.

Macht der Schimmel die Wohnung unbewohnbar oder schränkt er ihren Gebrauch erheblich ein, und beseitigt ihn der Vermieter nicht innert angemessener Frist, erlaubt das Gesetz sogar, fristlos zu kündigen (Art. 259b OR). Die ASI hält das bei starker Feuchtigkeit, welche die Wohnung gesundheitsschädlich macht, für möglich, warnt aber, die Risiken seien nicht unerheblich und man solle sich vorher von einer Fachperson beraten lassen.

Bei Mietende: Schimmel im Abgabeprotokoll

Am Tag der Wohnungsabgabe kommt der Schimmel wieder auf den Tisch. Sie müssen die Wohnung "in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt" (Art. 267 OR), und der Vermieter muss sie prüfen und Mängel, für die Sie einzustehen haben, sofort melden (Art. 267a OR).

Der bereits erwähnte Fall aus dem Mendrisiotto zeigt, wie die Gerichte denken. Der Vermieter verlangte von der früheren Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung über 12'000 Franken für Instandstellung und Mietzinse. Für den Schimmel hinter einem Schrank, der erst beim Verschieben des Möbels zum Vorschein kam, erhielt er nichts: Er war nicht sichtbar und konnte schon zu Beginn da gewesen sein. Für den Schimmel an den Badezimmerwänden über den Plättli dagegen belastete das Gericht die Mieterin mit einem Viertel der Rechnung für den Anstrich mit Antischimmelfarbe, 63 Franken, weil kein Mieter zu Beginn ein verschimmeltes Bad akzeptiert hätte. Wer den Schimmel während der Mietdauer mit Briefen und Fotos gemeldet hat, kommt mit dem Beweis zur Rückgabe, dass er nicht schuld war. Zum Rest, die Mietkaution eingeschlossen, finden Sie die Regeln in unserem Artikel zur Mietkaution im Tessin.

Vor der Unterschrift: Schauen Sie in die Ecken

Der beste Moment, um Streit zu vermeiden, ist die Besichtigung. Schauen Sie sich die Ecken der Aussenwände an, die Decke im Bad, die Fensterlaibungen und die Rückseite der Einbauschränke; achten Sie in geschlossenen Räumen auf den Geruch. Sehen Sie Schimmelspuren oder frisch gestrichene Stellen, fragen Sie, woher sie kamen und was gemacht wurde. Das BAG hält fest, dass eine Wand, die nur mit Antischimmelfarbe überstrichen wurde, ohne die Ursache zu beheben, keine fachgerechte Sanierung ist.

Ist der Schimmel schon beim Einzug da, bleiben Ihre Rechte wegen Mängeln auch für Mängel bestehen, die es bei der Übergabe schon gab (Art. 258 OR). Lassen Sie ihn aber mit Fotos ins Übergabeprotokoll aufnehmen und verlangen Sie schriftlich, dass er beseitigt wird, oder lassen Sie den Gemeindeexperten vorbeikommen: Ein Einsatz ab 80 Franken ist mehr wert als jede Diskussion fünf Jahre später. Für eine Beurteilung Ihres Falls berät die ASI (auf Italienisch) ihre Mitglieder, der Beitrag beträgt 120 Franken im ersten Jahr, und die Schlichtungsbehörden geben Mietern und Vermietern kostenlos Auskunft.

Suchen Sie eine trockenere Wohnung, finden Sie die Inserate aus dem ganzen Kanton auf unserer Seite mit Mietwohnungen im Tessin.