Animaux et bail en Suisse: ce que le bailleur peut interdire

En bref

En Suisse, c'est le bail qui décide. Poissons, hamsters, cochons d'Inde et oiseaux en cage sont presque toujours admis, même quand le bail interdit les animaux. Pour un chien ou un chat, il vous faut l'accord du bailleur si le bail l'exige, et selon la jurisprudence actuelle, le bailleur peut refuser sans dire pourquoi. Une fois donné, en revanche, son accord ne se retire pas sur un coup de tête.

Beaucoup de pages en français sur ce sujet décrivent le droit français, où une loi de 1970 répute non écrite la clause qui interdit un animal familier dans un logement loué. Ces règles ne valent pas en Suisse. Ici, le droit du bail ne dit pas un mot des animaux, et les réponses viennent de trois sources: le bail, le devoir de diligence du locataire et une poignée de décisions de justice. Nous les avons lues, du Yorkshire lausannois au husky d'une coopérative vaudoise, pour voir où passe la limite et ce qu'il en coûte de la franchir.

Ce que dit le droit suisse

Rien de précis. Le Code des obligations demande seulement que vous utilisiez l'appartement avec le soin nécessaire et que vous ayez «pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus» (art. 257f CO). Le reste, c'est le bail qui le fixe.

Le Tribunal supérieur du canton de Zurich l'a bien résumé dans un arrêt du 16 juin 2015 (en allemand): depuis 2003, les animaux ne sont plus des choses en droit suisse, mais le droit du bail n'a pas été adapté. Le locataire n'a donc pas de droit général à détenir des animaux, sauf les petits animaux qui font partie de l'usage normal d'un logement. Pour tous les autres, le bail peut faire quatre choses: les interdire, exiger l'accord préalable du bailleur, les autoriser expressément ou ne rien dire.

Et si le bail ne dit rien? Selon l'association des locataires de Suisse alémanique (Mieterinnen- und Mieterverband, MV, page en allemand), les animaux sont alors en général admis, sauf ceux qui peuvent beaucoup déranger ou être dangereux, comme les perroquets, les serpents venimeux ou un grand nombre d'animaux. Au Tessin, l'ASI, l'association des locataires de Suisse italienne (Associazione Svizzera Inquilini), appelle à la prudence. En 2022, une famille de Stabio, qui louait une petite maison avec jardin, a pris un petit chien en pensant que le bail ne l'interdisait pas, et l'a dit au bailleur. Quelques jours plus tard, elle a reçu son congé. En réalité, rapporte tio.ch (en italien), le bail contenait une clause ajoutée: animaux interdits sauf autorisation écrite. La secrétaire générale de l'ASI a commenté que même un bail muet sur la question n'est pas une circonstance atténuante, et qu'il vaut toujours mieux en parler avant.

Il y a aussi une particularité tessinoise. Selon l'ASI, les conditions générales de la CATEF, la chambre tessinoise de l'économie immobilière (Camera ticinese dell'economia fondiaria), les plus utilisées dans les baux du canton, interdisent de détenir des animaux domestiques (tio.ch, 2023, en italien). Le texte n'est pas publié librement: la CATEF vend ses formules de bail et ses conditions générales. Si votre bail renvoie à des conditions générales, lisez-les avant de signer, car c'est là que se trouve d'habitude la clause sur les animaux.

Les petits animaux admis dans tous les cas

Ceux qui vivent dans une cage, un terrarium ou un aquarium, en nombre usuel et sans causer de problèmes. L'association des locataires cite les hamsters, les cochons d'Inde, les perruches et les poissons d'aquarium, et précise qu'ils sont admis quoi que dise le bail, tant qu'ils ne sont pas trop nombreux et que personne ne se plaint. Le bail discuté à Zurich l'écrivait noir sur blanc: les petits animaux comme les hamsters, les canaris et les poissons d'ornement étaient admis sans accord, dans les limites usuelles.

Ce que veut dire «nombre usuel» dépend de l'espèce. Selon l'ordonnance fédérale sur la protection des animaux (OPAn), les animaux d'espèces sociables doivent avoir des contacts sociaux appropriés avec des congénères, et l'Office fédéral de la sécurité alimentaire et des affaires vétérinaires (OSAV) écrit que les cochons d'Inde ne se sentent bien qu'en groupe de deux ou plus. Deux cochons d'Inde sont donc un minimum, pas un excès. Le hamster doré, lui, est solitaire et doit être détenu seul.

Deux cas restent incertains. Le premier est le grand aquarium: s'il demande des travaux dans l'appartement, il faut l'accord écrit du bailleur, et l'association des locataires conseille une assurance responsabilité civile qui couvre les dégâts d'eau. Le second est le chat qui ne sort jamais. Selon l'association des locataires, la tendance est aujourd'hui de le traiter comme un petit animal, mais la question n'est pas tranchée. Avec un chat, mieux vaut donc faire comme avec un chien et demander.

Le bailleur peut-il refuser un chien ou un chat?

Oui, si le bail soumet les animaux à son accord, selon la jurisprudence actuelle. Le cas le plus clair est justement celui de Zurich. Une locataire vivait depuis 2005 dans un 2 pièces au rez-de-chaussée d'une coopérative d'habitation, pour un loyer net de 530 francs. Les conditions générales autorisaient les petits animaux, alors que les animaux domestiques plus grands, comme les chats, les lapins, les chiens, les perroquets ou les reptiles, étaient soumis à un accord écrit. En 2013, elle a demandé à pouvoir garder le chien de son compagnon, qui partait longtemps à l'étranger. Elle a joint l'accord écrit de la plupart des autres locataires et une convention type sur la détention de chiens. Le conseil de la coopérative a dit non à l'unanimité: il voulait traiter tout le monde de la même façon.

La locataire a saisi la justice et a perdu deux fois. Le Tribunal supérieur a jugé qu'avec cette clause, l'accord relevait de la libre appréciation du bailleur (freies Ermessen), avec l'abus de droit pour seule limite. La cour a reconnu que la doctrine majoritaire exige un motif sérieux pour refuser, mais elle a lu la clause telle qu'elle était écrite: elle ne posait aucune condition, donc le bailleur pouvait décider librement. Pour le seul recours en deuxième instance, la locataire a dû payer 1450 francs de frais judiciaires et 1371.60 francs de dépens à la coopérative.

La leçon pratique: le bon moment pour demander, c'est avant de signer, quand le bailleur choisit encore son locataire et peut inscrire une exception dans le bail. Après, il a toutes les cartes en main. Une demande courte et concrète marche mieux qu'une longue. Au Tessin, bailleurs et gérances travaillent en italien; voici donc un modèle en italien. Il dit: je vous demande votre accord écrit pour garder mon chien dans l'appartement; il est vacciné et couvert par une assurance responsabilité civile qui inclut les dégâts au logement; je propose d'indiquer dans le bail l'espèce et le nombre d'animaux admis, et je joins l'attestation d'assurance.

Gentile signora, egregio signore, Le chiedo il consenso scritto per tenere nell'appartamento [adresse] il mio cane [race, âge, poids], vaccinato e assicurato con una responsabilità civile che copre i danni all'alloggio. Le propongo di indicare nel contratto la specie e il numero degli animali ammessi. Allego il certificato dell'assicurazione.

Si le bailleur accepte, faites inscrire dans le bail l'espèce et le nombre d'animaux. Une promesse orale est difficile à prouver, comme le rappelait déjà en 2023 la secrétaire générale de l'ASI.

Un accord donné ne se retire pas sur un coup de tête

Une fois donné, l'accord ne peut être révoqué que pour un motif important. Le même arrêt zurichois le dit: la révocation ne peut pas être arbitraire, parce que le locataire s'est fié à l'autorisation. La fondation Tier im Recht (en allemand), qui s'occupe des animaux et du droit, ajoute qu'un simple changement d'humeur du bailleur ne suffit pas. En revanche, des plaintes de voisins pour des nuisances qui dépassent vraiment ce qu'on peut raisonnablement supporter sont un motif valable, tout comme un animal détenu d'une manière qui ne respecte pas les besoins de son espèce.

Plus délicat est le cas de l'animal toléré sans accord écrit. L'association des locataires considère comme tacitement admis un animal dont le bailleur avait connaissance, et cite l'exemple d'un chien gardé depuis trois ans. La fondation Tier im Recht est plus prudente: même des années de tolérance silencieuse ne valent pas forcément accord. Les deux lectures coexistent, et un juge pourrait suivre l'une ou l'autre. D'où le même conseil qu'avant: même si le bailleur connaît votre chat depuis des années, un e-mail de confirmation aujourd'hui peut vous éviter un procès demain.

Animal sans autorisation: avertissement, congé et décision du juge

Si vous détenez un animal interdit ou non autorisé, vous risquez le congé, mais la voie la plus rapide pour le bailleur obéit à des règles précises. La résiliation extraordinaire exige trois choses (art. 257f al. 3 CO): un avertissement écrit, que la loi appelle «protestation écrite», le fait que vous continuiez malgré cet avertissement, et une situation devenue insupportable pour le bailleur ou les autres habitants de la maison. Le délai de congé est d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. Le bailleur peut aussi choisir le congé ordinaire, avec les délais habituels.

Trois arrêts du Tribunal fédéral montrent comment cela se passe en pratique. Une fondation lausannoise louait depuis 1995 un 4 pièces subventionné avec une clause nette: pas de chien dans l'immeuble. En mars 1999, la gérance a découvert le Yorkshire des locataires et leur a fixé un délai au 9 avril pour s'en séparer. Ils ne l'ont pas fait, et le 15 avril est arrivé le congé pour le 1er juin. Le Tribunal des baux vaudois a estimé que les conditions de la résiliation extraordinaire n'étaient pas remplies, a traité le congé comme un congé ordinaire et a accordé une prolongation de deux ans. Le Tribunal fédéral a confirmé la prolongation le 6 février 2001.

Les mots de la cour méritent d'être lus. Le chien n'avait causé «ni nuisances ni dégradations», il n'était «guère plus gros qu'un chat», et on reprochait aux locataires une «violation purement formelle du contrat». Pour le fils aîné du couple, en outre, l'animal était un facteur de stabilité. Mais c'est l'issue qui compte: le congé est resté valable. Les locataires ont obtenu du temps, pas le droit de rester.

Le deuxième cas se termine à l'inverse. Un locataire d'une coopérative vaudoise, dans un 2 pièces à 685 francs, avait un bail qui interdisait les chiens. En 2007, la coopérative avait modifié ses statuts, et il avait choisi de devenir simple locataire soumis aux Règles et usages locatifs du canton de Vaud, qui admettent les chiens s'ils ne dérangent pas et ne salissent pas. En 2015, il a pris un husky et a reçu son congé. Les voisins ont confirmé deux fois qu'ils n'étaient pas dérangés. Le Tribunal fédéral, le 28 juin 2018, a laissé subsister la décision vaudoise: congé inefficace. Ces règles ne s'appliquent que dans le canton de Vaud, mais le cas montre combien il importe de lire tout ce à quoi le bail renvoie.

Il y a enfin un arrêt plus ancien, du 21 février 1994, connu par la décision zurichoise. Un locataire avait demandé l'autorisation d'avoir un chien, avait reçu un refus motivé, avait retiré sa contestation, puis avait pris le chien quand même. Il ne s'en est pas séparé dans les dix jours exigés par le bailleur et a reçu son congé. Pour le Tribunal fédéral, ce congé n'était pas abusif, quel que soit le motif du refus.

Si vous recevez un congé, le délai compte plus que tout. Vous avez 30 jours dès sa réception pour le contester devant l'autorité de conciliation ou demander une prolongation du bail (art. 273 CO). Le bailleur doit utiliser la formule officielle du canton, sinon le congé est nul. Et attention: si le congé est une résiliation extraordinaire valable pour violation grave du devoir de diligence, aucune prolongation n'est accordée (art. 272a CO). Les délais et les étapes de la procédure au Tessin sont expliqués dans notre guide sur la résiliation du bail.

Dégâts: ce que vous payez et ce que vous ne payez pas

Vous payez les dégâts qui vont au-delà de l'usure normale, mais seulement à hauteur de la valeur qu'avait encore l'élément endommagé. La loi vous demande de restituer l'appartement «dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat» (art. 267 CO). Si le bailleur a autorisé un chien, l'usure normale fait partie de cet usage. Une porte profondément griffée ou une moquette souillée par l'animal vont au-delà, et le locataire en répond, rappelle la fondation Tier im Recht.

Même alors, vous ne payez pas le neuf. Locataires et propriétaires, c'est-à-dire l'association des locataires et l'association alémanique des propriétaires HEV, ont convenu d'un tableau paritaire des durées de vie des éléments d'un logement. L'association des locataires (en allemand) explique le calcul avec une moquette de qualité moyenne, qui dure 10 ans: si elle a 6 ans, il lui en reste 4, et vous payez 40% d'une moquette neuve. Si la durée de vie est déjà écoulée, vous ne payez rien. Une fiche de RaiffeisenCasa et du Beobachter donne d'autres durées typiques: 10 ans pour un parquet scellé, 40 pour un parquet massif, 8 pour la peinture émulsion des murs.

Le graphique montre pourquoi la même griffure peut coûter cher ou presque rien. De profondes rayures sur un parquet massif de 6 ans restent en grande partie à votre charge. Les murs peints il y a 8 ans, en revanche, le bailleur les aurait repeints de toute façon. Le point de vue des propriétaires, c'est la secrétaire cantonale de la CATEF qui l'a donné à tio.ch: elle a vu des jardins dévastés et des portes griffées, et pour une porte de 20 ans, la responsabilité civile du locataire ne rembourse qu'un cinquième du prix à neuf. La différence reste au propriétaire, et c'est une des raisons pour lesquelles beaucoup de bailleurs se montrent prudents.

Deux règles vous protègent. La première: lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état du logement et vous signaler immédiatement les défauts dont vous répondez, faute de quoi vous êtes déchargé, sauf pour les défauts que des vérifications usuelles ne pouvaient pas révéler (art. 267a CO). La seconde: une convention conclue d'avance qui vous oblige à verser, en fin de bail, une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO). Un «forfait animaux» fixe à payer de toute façon au départ entre dans ce cas. En pratique, avant de payer, demandez le devis ou la facture de la réparation et vérifiez que le décompte tient compte de l'âge de l'élément.

Reste l'assurance, le point que beaucoup découvrent trop tard. Une responsabilité civile privée ne couvre pas forcément les dégâts que votre animal cause à l'appartement loué. AXA, par exemple, les propose en couverture complémentaire sous le nom «Dommages causés par des animaux domestiques aux logements locatifs», avec l'exemple des griffures au bas des portes et la précision que les traces d'usure sont comprises. Vérifiez votre police avant de signer le bail, pas à la remise des clés. Pour les chiens, au Tessin, la responsabilité civile est de toute façon obligatoire (loi sur les chiens, art. 5, en italien).

La garantie de loyer: pas de supplément au-delà de trois mois

Le bailleur ne peut pas vous demander une garantie plus élevée pour votre chien si elle dépasse ainsi le plafond. Pour un logement, les sûretés ne peuvent pas dépasser trois mois de loyer au total (art. 257e CO). Une «garantie animaux» séparée s'ajoute à la garantie ordinaire et doit rester dans la même limite.

En fin de bail non plus, le bailleur ne peut pas se servir lui-même. Le compte est bloqué, et la banque ne paie qu'avec l'accord des deux parties, ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si vous contestez un décompte pour des dégâts de l'animal, ne signez pas la libération du montant entier. Le fonctionnement du compte, la restitution et la règle du délai d'un an sont expliqués dans notre guide sur la garantie de loyer au Tessin.

Avant de signer avec un animal

Tout se joue à la signature. Dites d'emblée au bailleur quel animal vous avez, demandez à lire les conditions générales et le règlement de maison, et faites inscrire dans le bail l'espèce et le nombre d'animaux admis. Vérifiez que votre responsabilité civile couvre les dégâts de l'animal au logement. Le jour de la remise des clés, photographiez portes, sols et murs, et faites noter dans le procès-verbal d'état des lieux chaque défaut déjà présent: en fin de bail, ce seront vos preuves.

Si vous cherchez un logement avec un animal, vous trouverez ci-dessous les appartements et les maisons à louer dans tout le Tessin. Chaque annonce est un bail différent: il faut poser la question de l'animal à chaque bailleur, à chaque fois.