Mietpreise Lugano 2025: Kosten nach Zone und Zimmerzahl

Die Zahlen in Kürze

In den Inseraten von 2025 kostete eine Wohnung in Lugano im Median 21,3 Franken pro Quadratmeter und Monat, ohne Nebenkosten. Die Spanne reicht von 17,1 Franken pro m² in der Zone Nord bis 25 in Lugano Ost. Eine 3-Zimmer-Wohnung kostete 19,6 Franken pro m²: Bei 75 m² sind das rund 1'470 Franken netto und 1'700 mit Nebenkosten. Wer schon einen Mietvertrag hat, zahlt weniger: 2023 fast ein Fünftel weniger pro Quadratmeter.

Die Zahlen stammen aus aktuellen öffentlichen Quellen. Die wichtigste ist der Bericht der Stadt Lugano zum Immobilienmarkt 2025 (auf Italienisch), erschienen im Oktober 2026, der die online publizierten Inserate von 2019 bis 2025 auswertet. Für die Mieten, die Haushalte tatsächlich bezahlen, stützen wir uns auf die kantonale Beobachtungsstelle für Wohnen und das kantonale Statistikamt (Ustat), die beide auf der Strukturerhebung des Bundesamts für Statistik beruhen. Viele Seiten, die man bei der Suche nach Mietpreisen in Lugano findet, zitieren Zahlen von 2012 oder 2023, nennen nur eine Wohnungsgrösse und keine Zone. Hier finden Sie zu jeder Zahl das Jahr und die Quelle.

Was eine Mietwohnung in Lugano kostet

Die kurze Antwort: 21,3 Franken pro Quadratmeter und Monat, ohne Nebenkosten. Das ist der Median der Inserate von 2025: Die eine Hälfte der angebotenen Wohnungen war teurer, die andere günstiger. Mit Nebenkosten, also als Bruttomiete, steigt der Median auf 24,2 Franken pro m².

Die Daten stammen aus Immobilieninseraten, die eine spezialisierte Firma, Meta-Sys, der Stadt liefert. Sie messen also das Angebot, den Preis, den man von Wohnungssuchenden verlangt, und nicht den, den Mieterinnen und Mieter zahlen, die schon seit Jahren dort wohnen. Der Unterschied ist wichtig, wir kommen weiter unten darauf zurück.

In sechs Jahren ist der Preis deutlich gestiegen. 2019 lag der Netto-Median bei 18,8 Franken pro m², 2025 bei 21,3: plus 13,4%. Der Höchststand war 2024 mit 21,8 Franken; 2025 ging der Wert um 2,0% zurück, zum ersten Mal nach drei Jahren Wachstum. Der Bericht bringt die Entwicklung mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz in Verbindung, dem Zinssatz, nach dem in der Schweiz Mietzinsanpassungen berechnet werden. Als er zwischen 2020 und 2022 bei 1,25% lag, waren die neuen Inserate am günstigsten (17,8 Franken pro m² netto im Jahr 2021). 2024, bei einem Satz von 1,75%, erreichten sie 22,0 Franken.

Um den Median in eine Monatsmiete umzurechnen, multiplizieren Sie ihn mit der Fläche. Vorher lohnt sich aber ein Blick darauf, wo die Wohnung liegt, denn von einem Quartier zum anderen ändert sich der Preis stark.

Die Preise nach Zone: von Lugano Nord bis Lugano Ost

Die Stadt teilt ihr Gebiet in fünf Zonen ein, und zwischen der teuersten und der günstigsten liegen fast acht Franken pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung von 80 m² macht das rund 630 Franken im Monat aus.

Lugano Ost (Aldesago, Brè, Cureggia, Castagnola und Gandria) ist mit 25,0 Franken pro m² die teuerste Zone. Sie hat sich auch am stärksten bewegt: 2024 lag sie bei 29,3 Franken und hat in einem Jahr 14,7% verloren. Der Bericht nennt keinen Grund dafür, und einen so starken Rückgang in einem einzigen Jahr sollte man mit Vorsicht lesen, bevor man auf tiefere Preise zählt. Lugano Zentrum (Centro, Molino Nuovo, Viganello, Cassarate und Pregassona) folgt mit 22,4 Franken, fast unverändert gegenüber 2024.

Drei Zonen liegen unter dem städtischen Median. Lugano West (Besso, Breganzona und Loreto) kostet 19,7 Franken und ist die einzige Zone, in der die Preise 2025 gestiegen sind, um 3,5%. Lugano Süd (Pazzallo, Pambio-Noranco, Carona, Carabbia und Barbengo) liegt bei 17,6 Franken, Lugano Nord (Davesco-Soragno, Cadro, Sonvico, Villa Luganese und Val Colla) bei 17,1.

Auch innerhalb der Zonen bleiben die Unterschiede gross. Laut der Stadt haben Bogno, Val Colla, Barbengo, Villa Luganese, Davesco-Soragno, Cimadera und Certara die tiefsten Nettomieten; am teuersten sind Pambio-Noranco, Loreto, Cassarate, Centro, Castagnola und Gandria. Pambio-Noranco ist ein gutes Beispiel: Es liegt in einer günstigen Zone, gehört aber zu den teuersten Quartieren. Der Bericht zeigt die Quartiere nur als Karte mit Farbstufen, von 8,3 bis 32,5 Franken pro m² netto, ohne einen Wert für jedes einzelne.

Langfristig ist das Zentrum am stärksten gewachsen: von 2019 bis 2025 plus 15,9% bei der Nettomiete, gegenüber 3,6% in Lugano Nord. Das Quartier ist nicht nur Geschmackssache. Nach dem Gesetz ist ein Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich, wenn er "im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse" liegt (Art. 269a OR). Auch deshalb lohnt es sich zu wissen, wie viel man in Ihrer Zone bezahlt. Die Zone allein reicht aber nicht: Es kommt auch darauf an, wie viele Zimmer Sie suchen.

Was eine Wohnung nach Zimmerzahl kostet

Je kleiner die Wohnung, desto teurer der Quadratmeter. 2025 kostete eine 1-Zimmer-Wohnung im Median 26,7 Franken pro m² netto, eine Wohnung mit vier oder mehr Zimmern 19,1. Eine wahrscheinliche Erklärung: Küche und Bad gibt es auch in der kleinsten Wohnung, und auf wenigen Quadratmetern fallen sie stärker ins Gewicht.

Im letzten Jahr haben sich die Wohnungstypen in verschiedene Richtungen bewegt. Nur die 2-Zimmer-Wohnungen sind teurer geworden, um 3,4%. Die 3-Zimmer-Wohnungen verloren 7,4%, die 1-Zimmer-Wohnungen 1,2%, die Wohnungen mit vier und mehr Zimmern blieben stabil. Seit 2019 sind dagegen alle gestiegen: plus 15,9% bei vier Zimmern und mehr, plus 12,0% bei zwei Zimmern, plus 9,9% bei einem Zimmer, plus 8,8% bei drei Zimmern.

Mit diesen Medianen können Sie die Miete eines Inserats abschätzen, das Sie gerade anschauen. Hier vier Beispiele, die wir selbst gerechnet haben, mit frei gewählten Flächen und den medianen Nebenkosten aus demselben Bericht:

• 1-Zimmer-Wohnung mit 35 m²: 35 × 26,7 = rund 935 Franken netto, rund 1'055 mit 120 Franken Nebenkosten;
• 2-Zimmer-Wohnung mit 55 m²: 55 × 23,1 = rund 1'270 Franken netto, rund 1'450 mit 180 Franken Nebenkosten;
• 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m²: 75 × 19,6 = 1'470 Franken netto, 1'700 mit 230 Franken Nebenkosten;
• 4-Zimmer-Wohnung mit 95 m²: 95 × 19,1 = rund 1'815 Franken netto, rund 2'130 mit 315 Franken Nebenkosten.

Verlangt ein Inserat deutlich mehr, als Ihre Rechnung ergibt, sollte der Unterschied einen sichtbaren Grund haben: Seesicht, ein Neubau, ein Parkplatz im Preis inbegriffen. Beachten Sie, dass Inserate in der Schweiz auch halbe Zimmer zählen (eine "3½-Zimmer-Wohnung"), während der Bericht von 1-, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen spricht, ohne zu sagen, wie er die halben Zimmer zuordnet.

Die Nebenkosten

Die Nebenkosten sind stärker gestiegen als die Mieten. 2025 lag der Median der neuen Inserate bei 120 Franken im Monat für eine 1-Zimmer-Wohnung, 180 für zwei Zimmer, 230 für drei Zimmer und 315 für vier Zimmer und mehr. Gegenüber 2019 sind das plus 20% bei einem und zwei Zimmern, plus 15% bei drei Zimmern und plus 16,7% bei den grösseren Wohnungen. Pro Quadratmeter sinken sie mit der Grösse, von 3,2 Franken bei einer 1-Zimmer-Wohnung auf 2,5 bei vier Zimmern.

Wenn Sie zwei Inserate vergleichen, schauen Sie deshalb auf die Bruttomiete. Eine tiefe Nettomiete mit hohen Nebenkostenakonti kann gleich viel kosten wie eine teurere mit bescheidenen Nebenkosten. Und bisher ging es nur um Inserate: Wer den Vertrag vor Jahren unterschrieben hat, zahlt einen anderen Betrag.

Inserate und laufende Mietverträge: zwei verschiedene Preise

Wer eine Wohnung sucht, zahlt mehr als jemand, der schon darin wohnt. Das zeigen die Daten der kantonalen Beobachtungsstelle für Wohnen (Osservatorio cantonale sull'alloggio, Bericht auf Italienisch), deren Berichte die Fachhochschule Südschweiz SUPSI für den Kanton verfasst. Die Beobachtungsstelle vergleicht die Inserate (Daten der Firma Wüest & Partner) mit den Mieten laufender Verträge (aus der Strukturerhebung des Bundes).

2023, im letzten Jahr, für das beide Zahlen vorliegen, verlangten die Inserate in Lugano 240 Franken pro m² und Jahr, also 20,0 pro Monat. Laufende Verträge kosteten 197 Franken pro Jahr, 16,4 pro Monat: 18% weniger. Umgekehrt gesagt: Wohnungssuchende fanden 22% höhere Preise vor, das ist die Zahl im Diagramm. In Paradiso war der Abstand noch grösser, in Massagno etwas kleiner. Die Zahlen der Beobachtungsstelle stimmen nicht mit jenen der Stadt überein, weil sie aus einer anderen Sammlung von Inseraten stammen, und der Bericht sagt nicht, ob sie die Nebenkosten enthalten. Sie zeigen aber dasselbe Bild.

Der Grund liegt im Schweizer Mietrecht. Während der Mietdauer darf sich der Mietzins nur aus bestimmten Gründen ändern, etwa wegen einer Änderung des Referenzzinssatzes oder der Kosten, und nur mit dem amtlichen Formular. Beim Mieterwechsel setzt der Vermieter den Preis neu am Markt an. Wer seit zehn Jahren in derselben Wohnung lebt, kann deutlich weniger zahlen als die Nachbarin, die eben eingezogen ist.

Für die bezahlten Mieten veröffentlicht das Ustat Durchschnittswerte nach Zimmerzahl, aber nur für den ganzen Kanton, nicht für Lugano. 2024 kostete eine Mietwohnung im Tessin im Durchschnitt 1'245 Franken netto im Monat, gegenüber 1'485 in der ganzen Schweiz (Tabelle T_050401_05C, auf Italienisch). Nach Zimmerzahl:

Zimmer	Tessin, durchschnittliche Nettomiete 2024
1	797 Franken
2	1'043 Franken
3	1'249 Franken
4	1'472 Franken
5	1'830 Franken

Auch das Alter des Gebäudes zählt. Eine 3-Zimmer-Wohnung, gebaut zwischen 2021 und 2024, kostete im Durchschnitt 1'695 Franken netto, eine aus den Sechzigerjahren 1'152. Unser Beispiel einer 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² in Lugano, 1'470 Franken netto zu den Preisen der Inserate 2025, liegt also über dem kantonalen Durchschnitt, aber unter dem einer neuen 3-Zimmer-Wohnung.

Diese Durchschnitte sagen nicht, wie viel Sie bezahlen werden. Sie zeigen, wie viel Spielraum es beim Verhandeln gibt und welcher Betrag nicht marktgerecht ist. Um den Spielraum einzuschätzen, lohnt sich auch ein Blick darauf, wie schnell Wohnungen vermietet werden.

Wie lange eine Wohnung in Lugano frei bleibt

Nicht lange. 2025 blieb ein Mietinserat in Lugano laut Bericht der Stadt im Durchschnitt 48 Tage online. 2021, als die Mieten am tiefsten waren, waren es über 80 Tage. Wohnungen werden heute schneller vermietet als noch vor ein paar Jahren: Für die Stadt ist das ein Zeichen für einen dynamischeren Markt, auf dem eine Wohnung weniger lange verfügbar bleibt.

Auch die Zahl der leeren Wohnungen sinkt. Am 1. Juni 2025 lag die Leerwohnungsziffer in Lugano bei 2,08% (Ustat, Thema 09, auf Italienisch). Am 1. Juni 2026 ist sie im ganzen Tessin auf 1,78% gefallen, den tiefsten Wert seit 2017, und Lugano liegt knapp über dem kantonalen Durchschnitt (Ustat, Notiziario statistico 2026-31). Diese Ziffern schliessen auch die Zweitwohnungen ein, die im Tessin sehr zahlreich sind, und deshalb weist das Ustat darauf hin, dass sie eher zu tief ausfallen.

Konkret heisst das: Wenn Ihnen ein Inserat im Vergleich zu den Werten oben fair erscheint, warten Sie nicht zu lange. Kommt es Ihnen dagegen teuer vor, haben Sie vor der Unterschrift zwei Möglichkeiten.

Vor der Unterschrift: Fragen Sie nach dem Mietzins des Vormieters

Sie haben das Recht zu erfahren, was Ihr Vormieter bezahlt hat. So steht es in Art. 256a Abs. 2 des Obligationenrechts: "Ebenso kann der Mieter verlangen, dass ihm die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses mitgeteilt wird." Das Obligationenrecht erlaubt den Kantonen, bei Wohnungsmangel ein amtliches Formular vorzuschreiben, das schon beim Vertragsabschluss den früheren Mietzins nennt (Art. 270 Abs. 2 OR); im Tessin überlässt das kantonale Anwendungsgesetz zum Mietrecht, das es nur auf Italienisch gibt, diesen Entscheid dem Staatsrat (Art. 4). Kommt der Vertrag, den man Ihnen vorlegt, ohne dieses Formular, müssen Sie selbst fragen, am besten schriftlich. In Lugano schreiben Sie dem Vermieter mit Vorteil auf Italienisch. Diese Anfrage verlangt, gestützt auf Art. 256a Abs. 2 OR, die Nettomiete und die Nebenkostenakonti des Vormieters; Strasse, Nummer und Stockwerk ergänzen Sie selbst:

Gentile signora, gentile signore, in vista della firma del contratto per l'appartamento di via [...], n. [...], piano [...], Le chiedo, come previsto dall'art. 256a cpv. 2 CO, di comunicarmi l'importo della pigione netta e degli acconti per le spese accessorie pagati dal precedente inquilino. Grazie e cordiali saluti.

Ist der neue Mietzins deutlich höher als der frühere, haben Sie eine zweite Möglichkeit: Sie können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270 Abs. 1 OR). Das Gesetz erlaubt das, wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem früheren "erheblich erhöht" hat oder wenn Sie wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt unterschreiben mussten. Die Frist ist kurz und das Verfahren hat seine Regeln. Lassen Sie sich deshalb vorher von einem Mieterverband beraten.

Bei der Unterschrift wird man von Ihnen fast sicher auch eine Mietkaution verlangen, bis zu drei Monatsmieten. Wie das im Tessin funktioniert, erklären wir im Ratgeber zur Mietkaution im Tessin.

So nutzen Sie diese Zahlen bei der Suche

Gehen Sie von der Zone und der Zimmerzahl aus, nicht vom Median der ganzen Stadt. Multiplizieren Sie die Fläche im Inserat mit dem Median Ihres Wohnungstyps, zählen Sie die medianen Nebenkosten dazu und vergleichen Sie das Ergebnis mit der verlangten Bruttomiete. Geht die Rechnung auf, liegt das Inserat im Rahmen des Markts von 2025. Geht sie nicht auf, fragen Sie vor der Unterschrift nach dem früheren Mietzins.

Denken Sie daran, dass sich die Zahlen der Stadt auf 2025 beziehen. Der Referenzzinssatz liegt bei 1,25%, und das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert ihn das nächste Mal am 1. Dezember 2026: Ändert er sich, können die Mieten laufender Verträge angepasst werden, nach oben oder nach unten.

Die freien Wohnungen in der Stadt finden Sie auf unserer Seite mit den Mietwohnungen in Lugano: Wählen Sie ein Inserat und machen Sie gleich die Rechnung.

Wenn Ihnen ein Zimmer reicht: Auch davon gibt es in Lugano einige.