Documenti per affittare un appartamento in Ticino (2026)

Prima della visita

Per candidarsi a un appartamento in Ticino servono di solito quattro cose: il modulo dell'agenzia, un estratto del registro delle esecuzioni (18 franchi online), l'indicazione del reddito e il tipo di permesso. Buste paga e copia dei documenti, invece, il locatore può pretenderli solo da chi ha scelto. E alcune domande non può farle a nessuno.

La regola viene dall'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza (IFPDT), che ha scritto un promemoria apposta sui moduli di candidatura. Qui trova la lista per il Ticino, come ordinare l'estratto, cosa fare se mostra un debito e quali domande può lasciare in bianco.

Il dossier: quattro documenti, due momenti

Il dossier si costruisce in due tempi. Prima tutti i candidati compilano il modulo; poi il locatore sceglie una o più persone e solo a loro chiede le prove. Lo dice il promemoria dell'IFPDT sui moduli di candidatura, aggiornato nel luglio 2025: chiedere subito a tutti i giustificativi di ogni risposta è "sproporzionato", perché le informazioni del modulo bastano per scegliere.

In pratica, per la prima fase Le servono:

• il modulo di candidatura compilato e firmato, uno per ogni persona che firmerà il contratto;
• una copia dell'estratto del registro delle esecuzioni;
• il Suo reddito annuo, indicato per fasce nel modulo;
• il tipo di permesso di soggiorno e la sua scadenza, se non è cittadino svizzero.

Nella seconda fase, quando il contratto si concretizza, il locatore può chiederLe la copia della carta d'identità o del permesso, il certificato di salario o qualche busta paga, l'originale dell'estratto e, per redigere il contratto, le coordinate bancarie e la prova di un'assicurazione mobilia domestica. Se Lei le ha indicate, in questa fase può anche sentire le Sue referenze.

Tenere i documenti pronti in un PDF ordinato resta una buona idea: quando la scelta arriva, i tempi possono essere stretti. Ma il punto di partenza è il modulo, ed è lì che si gioca la parte più delicata.

Il modulo: cosa può chiederLe il locatore

Il locatore può chiedere ciò che gli serve per scegliere un inquilino che paghi e rispetti la casa, e niente di più. Il principio è quello di proporzionalità dell'art. 6 della legge federale sulla protezione dei dati (LPD): si raccolgono solo i dati adatti e necessari allo scopo.

Sono quindi ammessi nome, data di nascita, indirizzo e telefono di chi firma il contratto o fa da garante. Sono ammessi la professione e il datore di lavoro, ma solo di chi firma: il lavoro del figlio maggiorenne che abiterà con Lei non cambia il rischio del locatore. Sul reddito, il locatore deve accontentarsi di un dato generico, per fasce, con una fascia massima che secondo l'IFPDT non dovrebbe superare 150'000 franchi l'anno, salvo per pigioni molto alte.

Sono ammesse anche le domande sulle esecuzioni in corso e sugli attestati di carenza beni, cioè i documenti che restano al creditore quando un pignoramento non copre il debito. Il limite è di cinque anni, lo stesso periodo in cui un terzo può consultare il registro.

Sulla casa attuale, il locatore può chiederLe se il contratto è stato disdetto dal Suo locatore e per quale motivo. Non può chiederLe invece da quanto tempo abita lì né quanto paga: lo ha stabilito la Commissione federale della protezione dei dati in una decisione del 28 agosto 2003, citata nel promemoria. Può chiedere quante persone abiteranno l'appartamento, se servirà come abitazione familiare e se ha animali; per questi ultimi il promemoria nota che la domanda conta poco per un criceto o un pesce rosso, e trova le regole su cani e gatti nel nostro articolo sugli animali domestici in affitto.

Le referenze meritano una riga a parte. Il locatore può contattare il Suo datore di lavoro o il locatore attuale solo se dal modulo era chiaro che, indicandoli, Lei acconsentiva. Se il campo è obbligatorio e non lo dice, il consenso non vale. E anche con il consenso può chiamarli solo se Lei è tra i finalisti, e solo per confermare ciò che ha scritto.

Le domande che il locatore non può fare

Alcune domande sono di principio escluse, anche se compaiono in molti moduli. Sono le seguenti, tutte tratte dal promemoria:

• lo stato civile. Non serve a valutare se Lei è un buon inquilino, e risposte come "divorziato" o "vedovo" possono toccare la Sua sfera intima. Il locatore può però chiedere, con una domanda separata, se l'appartamento sarà un'abitazione familiare, perché per quella il diritto di locazione prevede regole speciali;
• la religione, che è un dato degno di particolare protezione;
• la nazionalità e il luogo d'origine, che possono servire a discriminare. Il permesso di soggiorno, invece, si può chiedere, perché la sua durata può incidere sulla durata del contratto. E la risposta sul permesso dice già se Lei è svizzero o no;
• leasing, piccoli crediti, acquisti a rate, riserve di proprietà sui mobili e pignoramenti del salario. Danno solo un'immagine parziale delle Sue finanze, e l'estratto esecuzioni basta;
• la durata e l'importo della locazione attuale, come visto sopra;
• se stipulerà un'assicurazione con l'agenzia. Un affare legato al contratto e imposto come condizione è nullo per l'art. 254 del Codice delle obbligazioni.

Il promemoria ammette con franchezza il problema: chi cerca casa non è davvero libero di rifiutare una domanda, perché un modulo incompleto finisce in fondo alla pila, e alcuni locatori dicono di non considerarlo affatto. Per questo il consenso dato compilando il modulo vale poco come giustificazione. Il nostro consiglio pratico: lasci vuote le caselle sullo stato civile o sulla nazionalità e compili con cura quella sul permesso, che dà al locatore l'informazione legittima che cerca. Per i piccoli crediti, l'estratto esecuzioni risponde già alla domanda vera.

Firmato il contratto con l'inquilino scelto, il locatore deve distruggere i moduli degli altri candidati con tutti gli allegati, comprese le copie dell'estratto, salvo che Lei abbia accettato di restare in una lista d'attesa. E i Suoi dati non possono passare ad altre agenzie senza il Suo consenso. Il documento che più spesso finisce in quelle pile è proprio l'estratto, quindi vediamo come ottenerlo.

L'estratto delle esecuzioni in Ticino: come ordinarlo

In Ticino l'estratto cantonale delle esecuzioni, chiamato anche certificato di solvibilità, si chiede solo online: lo dice la pagina dei servizi online della Sezione di esecuzione e fallimento. Il modulo per le persone fisiche chiede il distretto in cui abita, i dati personali, un indirizzo e-mail e un allegato: la copia della carta d'identità o del passaporto per i cittadini svizzeri, la copia fronte e retro del permesso per gli stranieri.

L'estratto costa 18 franchi, spedizione compresa, e si paga con TWINT, carta di credito o con i sistemi di PostFinance. Può riceverlo per e-mail, il modo più rapido secondo il Cantone, o per posta. Se sceglie l'e-mail, l'ufficio chiede di controllare la cartella della posta indesiderata prima di sollecitare. Esiste anche la via della Posta, che inoltra la richiesta all'ufficio competente, ma costa 26.90 franchi online e 35 franchi allo sportello.

Online può chiedere solo il Suo estratto; per tutti gli altri casi il modulo rimanda agli sportelli degli Uffici di esecuzione. Un locatore che volesse l'estratto di un'altra persona deve motivare la richiesta e allegare la prova del suo interesse, per esempio un contratto preliminare di locazione, come indica la pagina cantonale sull'estratto. La base è l'art. 8a della legge sull'esecuzione e sul fallimento (LEF), che apre i registri a chi rende verosimile un interesse. Di solito, però, è il locatore a chiedere l'estratto a Lei.

Un dettaglio che conta se ha traslocato. Un estratto mostra solo le esecuzioni registrate nel circondario in cui lo chiede, e il portale ch.ch consiglia di chiederne uno in ogni circondario dove ha abitato negli ultimi cinque anni. L'estratto ticinese non vede quindi le esecuzioni di Zurigo o di Ginevra: se arriva da lì da meno di cinque anni, un locatore attento può chiederLe anche quello. Resta da capire quanto vecchio può essere il foglio che consegna.

Quanto deve essere recente l'estratto

La LEF non dà all'estratto una data di scadenza: decide chi lo chiede. In Ticino un riferimento concreto viene dalla Città di Lugano. Per gli alloggi a pigione moderata gestiti per la Città dalla società GiPi, il questionario va accompagnato da un estratto "datato al massimo di 3 mesi".

Tre mesi è un buon metro anche per il mercato privato. Ordini l'estratto quando comincia davvero a cercare, non prima, e ne ordini uno nuovo quando il primo supera i tre mesi. Con 18 franchi e una consegna per e-mail, il costo di un secondo estratto è basso rispetto al rischio di vedersi scartare per un foglio vecchio.

Ricordi anche come va usato. Una copia si può dare a tutti gli interessati all'alloggio; l'originale può servire solo al candidato scelto, quando il contratto si concretizza. Non serve quindi stampare cinque originali per cinque visite. Il caso difficile è un altro: l'estratto che non è pulito.

Se l'estratto mostra un'iscrizione

Un'iscrizione non chiude tutte le porte, ma va gestita prima di consegnare l'estratto. L'estratto mostra i procedimenti esecutivi degli ultimi cinque anni, e un precetto esecutivo vi compare anche se Lei lo ha contestato. Per i terzi, ogni iscrizione resta visibile fino a cinque anni dopo la chiusura del procedimento, poi sparisce.

Cosa fare dipende dal tipo di iscrizione.

Un errore. Se l'iscrizione è sbagliata, per esempio un omonimo, l'ufficio la corregge d'ufficio o su Sua domanda (art. 8 LEF). Tutti gli uffici ticinesi rispondono allo stesso numero, 091 816 63 00, da lunedì a venerdì, come indica la pagina degli Uffici di esecuzione.

Un debito già pagato. Qui arriva una sorpresa: pagare non cancella l'esecuzione. Le domande frequenti dell'Ufficio di esecuzione lo spiegano senza giri di parole: un debito pagato resta iscritto perché "può essere cancellato solo dal creditore o dal giudice". Chieda al creditore di ritirare l'esecuzione e di comunicarlo all'ufficio: un'esecuzione ritirata non viene più mostrata a terzi. Nel frattempo, alleghi all'estratto la ricevuta del pagamento.

Un precetto contestato. Se ha fatto opposizione, entro dieci giorni dalla notifica come prevede l'art. 74 LEF, e il creditore non è andato avanti, può chiedere all'ufficio di non comunicare l'esecuzione a terzi. La domanda si presenta almeno tre mesi dopo la notifica del precetto. L'ufficio dà allora al creditore 20 giorni per provare di aver avviato la procedura per togliere l'opposizione; se non lo fa, l'iscrizione non compare più nell'estratto. Dal 1° gennaio 2026 la regola è più favorevole: secondo il comunicato dell'Ufficio federale di giustizia, la domanda si può presentare per tutti i cinque anni del diritto di consultazione, e non più entro un anno. E se il creditore ha avviato la procedura ma l'ha persa in via definitiva, basta dimostrarlo perché l'iscrizione torni nascosta.

Un debito vero, ancora aperto. Qui non c'è un modulo da compilare. Il nostro consiglio è dirlo prima che il locatore lo legga: una lettera breve con l'importo, la causa e il piano di rientro concordato, se c'è. Un locatore che scopre l'iscrizione da solo tende a pensare al peggio; uno che riceve la spiegazione insieme all'estratto ha qualcosa da valutare. Se il reddito è solido, un garante che firma il contratto con Lei può fare la differenza.

Reddito e permesso: le prove arrivano alla fine

Le prove del reddito sono l'ultimo passo, non il primo. Nel modulo basta la fascia di reddito annuo; il certificato di salario o le singole buste paga si consegnano solo quando il locatore ha scelto Lei e il contratto si concretizza. Se un'agenzia chiede tre buste paga a tutti i visitatori, sta chiedendo più di quanto il promemoria ritenga proporzionato.

Lo stesso vale per il permesso. Nel modulo il locatore può chiederne il tipo e la scadenza; la copia del documento serve solo al candidato scelto, per verificare ciò che ha scritto. Per ordinare l'estratto, invece, la copia fronte e retro del permesso Le serve subito, perché è l'allegato richiesto dal modulo cantonale.

Esiste un'eccezione che il promemoria stesso prevede: gli alloggi sussidiati o a pigione moderata, dove l'accesso dipende dal reddito o dal numero di persone. Lì il locatore può chiedere di più, perché deve verificare le condizioni. A Lugano, per esempio, il questionario per gli alloggi a pigione moderata va accompagnato dall'ultima notifica di tassazione e dagli attestati di stipendio dell'anno in corso di tutti i membri dell'economia domestica, perché il reddito non può superare quattro volte la pigione annua.

Prima di inviare la candidatura

Il momento giusto per ordinare l'estratto è quando comincia davvero le visite: se mostra un'iscrizione, ha il tempo di muoversi prima che lo legga un locatore. Nella stessa cartella metta la copia del permesso, se ne ha uno, e decida in quale fascia indicare il Suo reddito annuo. Buste paga e copia della carta d'identità restano da parte fino al giorno in cui un locatore La sceglie.

Quando arriva il contratto, il passo successivo è il deposito di garanzia: le regole e i costi sono nel nostro articolo sul deposito di garanzia in Ticino. Gli annunci in tutto il Cantone sono nella pagina degli appartamenti in affitto in Ticino.